Saeimas Juridiskā komisija, lai risinātu dalītā īpašuma jautājumus ir atbalstījusi izskatīšanai Saeimā pirmajā lasījumā grozījumus Civillikumā, kas paredz papildināt likumu ar jaunu tiesību institūtu - apbūves tiesība.
Eksperti atzīst, ka Latvijā jau sen ir aktualizējies jautājums par dalītā īpašuma izbeigšanas nepieciešamību, tāpēc minētais likumprojekts varētu būt kā pirmais solis, lai problēmu sāktu risināt. Likumprojekts nosaka, ka apbūves tiesība ir ar līgumu nodibināta tiesība būvēt un uz līgumā norādīto termiņu iegūt īpašumā nedzīvojamās ēkas un inženierbūves uz svešas zemes.
Ar apbūves tiesības ieviešanu plānots nodrošināt regulējumu situācijās, kad uz citai personai piederošas zemes tiks būvētas nedzīvojamas ēkas vai inženiertehniskas būves. Paredzēts, ka persona varēs iegūt zemes apbūves tiesības, piemēram, komercdarbības veikšanai.
Plānots, ka apbūves tiesību varēs nodibināt tikai uz līguma pamata, un šī tiesība būs jānostiprina zemesgrāmatā. Apbūves tiesība būs terminēta, un līguma termiņš nevarēs būt īsāks par 10 gadiem no apbūves tiesības ierakstīšanas zemesgrāmatā.
«Lai labāk izprastu šīs likumdevēja iniciatīvas nozīmi, ir jāatceras, ka dalītais īpašums Latvijā ir izveidojies divos veidos. Pirmkārt, brīvprātīgi (uz darījuma pamata) un, otrkārt, piespiedu kārtā - īpašuma tiesību atjaunošana zemes reformas ietvaros. Likumprojekts attiecas tikai uz labprātīgi radīto dalīto īpašumu,» norāda zvērināts advokāts Sergejs Rudāns.
Viņš skaidro, ka jau šobrīd spēkā esošais likums piešķir zemes īpašniekam tiesības nodot savu zemesgabalu nomā ar apbūves tiesībām. Šādā gadījumā nomnieks var uzcelt uz nomātās zemes ēkas un ierakstīt tās zemesgrāmatā uz sava vārda. Nomnieka īpašuma tiesības uz ēkām gan pastāvēs tik ilgi, kamēr turpināsies nomas līgums. Tātad ar nomas līguma izbeigšanu vai izbeigšanos nomnieks zaudēs īpašuma tiesības.
Paredzētie Civillikuma grozījumi maina šo regulējumu divējādi. Pirmkārt, apbūves tiesības attieksies vienīgi uz nedzīvojamām ēkām. Tas nozīmē, ka zemes nomnieks vairs nevarēs uzbūvēt dzīvojamo māju uz svešas zemes un ierakstīt to zemesgrāmatā kā savu īpašumu. Šāda likumdevēja rīcība ir izskaidrojama ar to, ka apbūves tiesības izmantošana ir ekonomiski pamatota galvenokārt tādos gadījumos, kad zemes iegāde ir ierobežota ar likumu, līdz ar ko potenciāls investors nevar nopirkt zemi un apbūvēt to, piemēram, ostās vai speciālajās ekonomiskajās zonās, vai kad jau sākotnēji ir zināms, ka ēka pēc samērā īsa laika tiks pārbūvēta vai nojaukta (angāra tipa noliktava vai degvielas uzpildes stacijas), norāda S. Rudāns.
Viņš atzīmē: «Turklāt varētu būt vēl viens iemesls šādam ierobežojumam. Latvijā jau ir bijuši gadījumi, kad atsevišķi attīstītāji ir būvējuši daudzdzīvokļu mājas uz nomātās zemes. Ja attīstītājs vēlāk nenopirks šo zemi, mājas iedzīvotāji pēc nomas termiņa beigām zaudēs savas īpašuma tiesības. Neapšaubāmi, ka šādā situācijā dzīvokļu īpašnieki labprātīgi neatbrīvos nopirktos dzīvokļus, kā rezultātā zemes īpašniekam būs jātiesājas ar vairākiem desmitiem dzīvokļu īpašnieku. Droši vien vairākas personas vērsīsies pie pašvaldības ar lūgumu sniegt palīdzību. Pēc Civillikuma grozījumu pieņemšanas šāds stāvoklis vairs nebūs iespējams.»
Kā vēl vienu būtisku lietu, advokāts atzīmē to, ka likumdevējs pacenties izveidot visai detalizētu apbūves tiesības regulējumu, kas novērsīs vairākas šobrīd pastāvošās neskaidrības. Piemēram, kas notiek ar nomnieka uzcelto ēku pēc nomas līguma izbeigšanas: nomniekam tā ir jānojauc un jānodod zemesgabals sākotnējā stāvoklī vai arī iznomātājs iegūst ēku savā īpašumā, pretim atlīdzinot nomniekam derīgos izdevumus? Likumprojekts paredz, ka nomnieka uzceltās būves pāriet zemes īpašnieka īpašumā bez atlīdzības.
Vēl viens svarīgs jaunums ir zemes nomnieka tiesības atsavināt apbūves tiesību. Pašlaik nomnieks to var izdarīt, tikai noslēdzot pārjaunojuma līgumu ar iznomātāju un jauno nomnieku. Savukārt likumprojekts vairs neprasa šādu formalitāti. Tajā pašā laikā likumdevējs ir parūpējies par zemes īpašnieka interešu aizsardzību. Ja nomnieks atsavina apbūves tiesību, viņš kļūst solidāri atbildīgs ar apbūves tiesības ieguvēju pret zemes īpašnieku. Tādējādi tiek novērsta iespēja, ka apbūves tiesīgais varētu izvairīties no savām saistībām, apzināti nododot ēkas maksātnespējīgām personām.
Saeimas Juridiskās komisijas priekšsēdētāja Ilma Čepāne norāda, ka piedāvātais risinājums pēc būtības ir atbalstīts, taču ir noteikts pietiekami garš priekšlikumu iesniegšanas termiņš otrajam lasījumam – līdz vasaras beigām, jo ir jāprecizē daudzi likumprojektā risinātie jautājumi.
Tāpat nepieciešams zemesgrāmatu tiesnešu viedoklis, kā arī jāizpēta, ko vērtīgu šajā jomā varam pārņemt no mūsu igauņu un lietuviešu kaimiņiem.
Patlaban Latvijā tiesiskais regulējums pieļauj dalītā īpašuma veidošanu gan brīvprātīgi, gan piespiedu kārtā. Taču situācija, kad zeme pieder vienam, bet ēkas uz tās – citam īpašniekam, rada neatrisinātus strīdus, īpaši starp dzīvojamo māju un zemes īpašniekiem, norāda komisijas deputāts Gaidis Bērziņš.
