Pircēji, kas dārgās naudas apstākļos nevar iekrāt nepieciešamos finanšu līdzekļus pirmajai iemaksai un nevēlas mājokli vienkārši īrēt, sākuši interesēties par citu darījuma veidu – īri ar izpirkuma tiesībām, liecina nekustamo īpašumu kompānijas Latio novērojumi.
Novembrī mājokļu tirgus svaru kausi nosvērušies pircēju virzienā, radot augsni diskusijai par iespēju pārdevējam samazināt noskatītā īpašuma cenu 10-20% robežās, secināts “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”. Sevišķi tas redzams privātmāju segmentā.
Salīdzinoši lētāku īpašumu iegādei aktīvi tiek piesaistīts mazais mājokļu kredīts, palielinot to darījumu īpatsvaru, kas tiek veikti bez hipotēkas. Savukārt pircēji, kas dārgās naudas apstākļos nevar iekrāt nepieciešamos finanšu līdzekļus pirmajai iemaksai un nevēlas mājokli vienkārši īrēt, sākuši interesēties par citu darījuma veidu – īri ar izpirkuma tiesībām. Lai gan atsevišķos gadījumos tas var būt piemērots risinājums, “Latio” speciālisti iesaka savlaicīgi noskaidrot visus ar darījumu saistītos riskus, lai domstarpību gadījumā abām pusēm nebūtu jāiesaista juristi.
Novembrī pārdošanā Rīgā bija 3390 dzīvokļi – par 23% mazāk nekā mēnesi iepriekš. 39% piedāvājuma veidoja mājokļi jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs, bet 48% jeb 1640 dzīvokļi bija pieejami iegādei sērijveida projektos. Atlikušo piedāvājuma daļu veido jaunie projekti otrreizējā tirgū, kā arī mājokļi pirmskara ēkās.
Jauno projektu pirmreizējā tirgū Rīgas apkaimēs vidējā cena iekštelpu platībām pārdošanas sludinājumos saglabājusies nemainīga, svārstoties ap 2770 EUR/ m², turpretī faktiskajos darījumos samazinājusies par 7%: no 2630 EUR/ m² oktobrī līdz 2440 EUR/ m² novembrī. Savukārt jauno projektu otrreizējā tirgū cena par mājokļa kvadrātmetru pieaugusi par nebūtisku pusprocentu – vidējā cena mājoklim Rīgas apkaimēs bija 1960 EUR/ m², bet centrā 2670 EUR/ m². Salīdzinot ar oktobri, samazinājies iegādei pieejamo dzīvokļu skaits sērijveida ēkās apkaimēs, piedāvājumam sarūkot par 27%. Vidējās cenas darījumos sērijveida mājokļiem apkaimēs oktobrī bijušas 1000 EUR/ m², bet centra rajonā samazinājušās par 2% - novembrī cena par dzīvokļa kvadrātmetru bija 1380 EUR. Ievērojamu daļu pārdošanā esošo dzīvokļu sērijveida ēkās veido īpašumi, kas pieder krievu tautības cilvēkiem.
Nereti īpašumi ir apmierinošā vai sliktā stāvoklī bez renovācijas. Šādu mājokļu īpašnieki izliek savu īpašumu pārdošanā lielākoties divu iemeslu dēļ – vai nu grasās pamest Latviju, vai arī saņēmuši konkrēto dzīvokli mantojumā. “Latio” speciālisti secinājuši, ka daudzos gadījumos īpašnieka cenas ekspektācijas pilnībā neatbilst tirgus realitātei. Tāpat par 9% krities arī īres dzīvokļu skaits sērijveida namos.
Oktobrī īrei bija pieejami 1070 dzīvokļi. Aktīvākā īrnieku interese raksturīga par 1-2 istabu dzīvokļiem. Salīdzinot ar mēnesi iepriekš, pieaudzis to pircēju īpatsvars, kas mājokli iegādājas bez bankas finansējuma – novembrī tie bijuši 40% no visiem darījumiem. Lai gan varētu šķist, ka darījumu dinamiku uztur tikai klienti ar saviem līdzekļiem, šajā kategorijā iekļaujas arī mazo mājokļa kredītu ņēmēji, kuri aizņemas summas līdz 20 000 EUR. Šāda apjoma finansējums nav uzskatāms par hipotekāro kredītu. Lai gan pircēju, kas īpašumu pērk par savu naudu, kļuvis vairāk, lielākā daļa darījumu aizvien notiek ar bankas aizdevumu. Reģionos sevišķa interese novērota par mājokļiem renovētos projektos.
“Daudziem potenciālajiem pircējiem kredītu saņemšana aizvien ir ierobežota. Lai gan maksātspēja nav būtiski mazinājusies, nauda kļuvusi dārgāka un tās pieejamība – stipri apgrūtināta. Vienlaikus teiktu, ka kopumā nekustamo īpašumu tirgus kļuvis lētāks divu iemeslu - pārdevēju piekāpšanās un mājokļu cenu, kas inflācijas laikā tomēr nav kāpušas, dēļ. Izskatās, ka šāda tendence kādu laiku turpināsies,” novērojis “Latio” nekustamo īpašumu darījumu vadītājs Atis Skrastiņš.
Spert soli par hipotekāro kredītu aizvien izvēlas pircēji, kuri noskatījuši īpašumu ar vērtību līdz 100 000 EUR. Daļa cilvēku sākuši pieņemt lēmumus pēc vairāk nekā gadu ilgas nogaidīšanas, sekojot līdzi tirgus tendencēm un cerot uz situācijas stabilizēšanos. Vairākos gadījumos tas atmaksājies – šobrīd pārdevēji ir daudz elastīgāki attiecībā uz īpašuma cenas samazināšanu 10-20% robežās. Pārdevēju paradigmas maiņa sevišķi novērota privātmāju īpašnieku rindās, teju uzreiz piekrītot cenas samazinājumam par desmito daļu. Ja parādās nopietns pircējs, īpašnieki gatavi runāt arī par vēl lielāku procentuālo cenas samazinājumu. Tas mudina pircējus rīkoties tagad, kamēr tirgū ir mazāka aktivitāte un pārdevēji – piekāpīgāki.
Jūrmalas savrupmāju segmentā turpinās lejupslīdoša tendence piedāvājuma skaita ziņā, kas daļēji saistīta gan ar sezonālo ietekmi, gan to, ka īpašnieki iepriekš nepamatoti “pasteidzās” izlikt savu īpašumu pārdošanā un šobrīd plānus ir mainījuši. Ja tendence turpināsies arī nākamā gada sākumā, cenas savrupmāju segmentā visticamāk nekritīs saglabāsies stabilas ierobežota piedāvājuma apstākļos.
Neskatoties uz piedāvājuma kritumu īres lauciņā, aktivitāte saglabājas stabila, turklāt segmentā pamazām parādās vēl viena tendence – īre ar izpirkumu. Iedzīvotāju interese par šādu darījuma veidu aug starp tiem, kuriem pietrūkst naudas pirmajai iemaksai, lai saņemtu kredītu bankā, vai arī cilvēks nevar kvalificēties hipotēkas saņemšanai. Darījums var realizēties divos veidos: pirmajā gadā pircējs īpašumu īrē par paaugstinātu īres maksu un pēc tam izpērk par atlikušo vērtību, īres maksājumu iekļaujot pirkuma summā. Otrajā gadījumā pircējs samaksā pirmo iemaksu 5-15% apmērā no pirkuma summas un turpmākos gadus līguma termiņa ietvaros maksā ikmēneša maksājumu. No šīs summas daļu veido īre un daļa tiek ieskaitīta pārdošanas (izpirkuma) cenā. Vairumā gadījumu izmaksas termiņš ir trīs gadi.
Lai gan daudziem potenciālajiem pircējiem šāds darījuma scenārijs var likties saistošs, jo nav nepieciešamas kredīta termiņsaistības vairāku desmitu gadu garumā, “Latio” nekustamo īpašumu speciālisti atgādina par vairākiem riskiem, kas abām pusēm jāņem vērā, lai izvairītos no nepatīkamiem starpgadījumiem un pat tiesvedības.
“Īrei ar izpirkumu, protams, ir savas priekšrocības. Pircējam tā var būt mazāka pirmā iemaksa, salīdzinot ar to, kas nepieciešama bankas hipotēkai, bet pārdevējs var saglabāt sākotnēji noteikto pārdošanas cenu un saņemt regulārus maksājumus. Tomēr iesakām uz šo darījuma veidu skatīties pārdomāti un stingri vienoties par problēmsituāciju risinājumu. Piemēram, ja īres termiņa laikā ar īpašumu kaut kas atgadīsies, vai cietušajai pusei būs pienākums turpināt pildīt līgumu? Kas notiks ar samaksāto īres maksu, ja līgums tiks lauzts? Ja īrnieks kavēs maksājumus, kādas izīrētajam būs iespējas pārtraukt līgumu? Tas nozīmē, ka pircējam, pirms apsvērt šādu darījumu, ir jābūt 100% pārliecībai par stabilu finanšu situāciju izpirkuma termiņa laikā. Mūsu redzeslokā ir nonākuši gadījumi, kad pircējs tomēr nespēj turpināt regulāros maksājumus, piemēram, ja nevar pārdot iepriekšējo īpašumu, ar kuru bija iecerēts segt jaunā īpašuma iegādi. Tāpat jāpārliecinās, ka līgumā iestrādāti tādi nosacījumi, kas samazinās īpašnieka vēlmi īpašumu izlikt pārdošanā gadījumā, ja tirgus vērtība būs pieaugusi – tas var būt, piemēram, adekvāts līgumsods. Atrisināt savstarpējās domstarpības, kad daļa summas jau ir apmaksāta, pusēm nav tik elementāri, jo šeit darbojas divi atsevišķi likumi, proti, īres attiecības starp izīrētāju un īrnieku regulē Dzīvojamo telpu īres likums, bet uz pirkuma līgumu ir attiecināmas Civillikuma normas. Abus līgumus apvienot vienā juridiski korektā darījumā spēj tikai zinošs nekustamo īpašumu speciālists, kurš iepriekš var paredz arī tādus problēmjautājumus, par kuriem darījuma gaitā nav iedomājies ne pircējs, ne pārdevējs,” skaidro “Latio” Īres projektu vadītāja Laura Bergmane.
