Arvien biežāk tiesu izpildītāju rīkotajās izsolēs parādās tautā par spekulantiem saukto cilvēku tirgus eiforijā pirktie īpašumi. Tā intervijā Db atzīst Latvijas Zvērinātu tiesu izpildītāju padomes priekšsēdētājs Ginters Hmeļevskis.
Mūsu saruna notiek dienā, kad bija paredzēta viena no īpašumu izsolēm, taču tā tika atcelta. Kāpēc izsoles nenotiek?
Cilvēkiem nav naudas. Visi procesi Latvijas tautsaimniecībā atbalsojas arī tiesu izpildes procesos. Tad, kad visi visu pirka, pie mums notika tieši tas pats — bija interesenti, cenas solīja augstākas, nekā vērtējumos norādīts utt. Šobrīd viss iet atpakaļgaitā. Turklāt vērtētāji atzīst, ka ir ļoti sarežģīti strādāt, pielietot salīdzināmo metodi, jo tirgus faktiski neesot.
Vai tas nozīmē, ka izsolāmo objektu skaits palielinās? Vai skaits ir bijis līdzīgs arī iepriekš, tikai atšķirība tā, ka objekti daudz ātrāk tika realizēti?
Iepriekš, ja bija parāds, tas visbiežāk tika samaksāts, un īpašumi izsolēs nemaz neparādījās. Šobrīd izsoļu skaits ir lielāks. Daudzos gadījumos būs otrā un, iespējams, arī trešā izsole. Protams, ir palielinājies gan lietu skaits, gan arī pārdodamo objektu skaits, tikai mēs neveicam šāda veida uzskaites. Mūsu mājas lapā (www.lzti.lv) ikviens var redzēt, cik katrā konkrētajā brīdī ir objektu. Statistika mums ir mazāk svarīga, vairāk esam ieinteresēti realizēt objektu.
Mums ir krietni pieaudzis darba apjoms, kad fiziski nav naudas, aprite ir samazinājusies. Rezultāts varbūt ir palicis tādā pašā līmenī kā iepriekš bijis. Mūsu darbs ir ļoti saistīts ar ekonomisko situāciju. Vienmēr Rīgā ir bijuši labāki piedziņas rezultāti nekā, pieņemsim, Latgalē.
Ja lietu, objektu skaits ir palielinājies, bet rezultāts ir aptuveni tāds pats, kāds ir bijis iepriekš, kas notiek ar «starpību» — lietas krājas lielās čupās?
Patiešām krājas, jo parādi jau nekur nepazūd. Viens variants — hipotekārais kreditors atsavina īpašumu.
Bankas devušas naudu, lai nopelnītu. Šobrīd daudzos gadījumos labi, ja tās atgūst pamatparāda summu, un tad peļņa izpaliek. Paliek starpība, kas tāpat ir jāatmaksā. Daudzi parādnieki nesaprot, ka ir jābūt ieinteresētam nākt, piedalīties, savu īpašumu rādīt vērtētājam (kustamas mantas gadījumā kaut vai nomazgāt mašīnu), lai pircēji gribētu pirkt un izsolē varētu atgūt pēc iespējas lielāku summu, jo tad iespējamā starpība būs mazāka. Ja, piemēram, parāds ir 50 tūkstoši, un izdodas īpašumu pārdot par 30 tūkstošiem, būtu jābūt ieinteresētam pārdot vismaz par 40 tūkstošiem, jo tad starpība, kas paliek atmaksai, būs tikai 10 tūkstoši, nevis 20 tūkstoši.
Tātad starpība/parāds nekur nepazūd?
Tieši tā. Cilvēki par to nezina. Daudzi uzskata, ka labāk izlikties par beigtu un neko nedarīt. Cer, ka banka atsavinās īpašumu un ar to viss beigsies, taču tā nenotiek. Viss turpinās. Ienākumi, kustamā manta — uz to visu tiks vērsta parāda piedziņa. Pat, ja tiek konstatēts, ka cilvēkam nekā nav, parāds paliek. Ar to ir jārēķinās.
Uzskatu, ka parāda piedziņas procesa uzbūve ir ļoti pareizi uzbūvēta — visi iesaistītie ir ieinteresēti atgūt pēc iespējas vairāk naudas — piedzinējs, parādnieks, tiesu izpildītājs. Problēma ir tā, ka piedzinējs, izpildītājs to saprot, bet parādnieks — ne vienmēr.
Tomēr ar katru gadu situācija uzlabojas. Cilvēki ir sapratuši saistību neizbēgamību. Daudzos gadījumos viņi ir gatavi sadarboties.
Mēs esam ieinteresēti palīdzēt situāciju atrisināt, jo arī mēs nopelnīsim savu atlīdzību. Mūsu mērķis nav par lētu cenu, par jebkādu naudu īpašumu pārdot, jo ne piedzinējs būs priecīgs, ne mēs kaut ko iegūsim.
Vai piedzinēji lielākoties ir bankas?
Ļoti dažādi. Proporcija varētu būt puse uz pusi — kredītiestādes un citi piedzinēji. Latvijā nav nekādu ierobežojumu fiziskām un citām juridiskām personām izsniegt kredītus, aizdevumus un tos prasīt atpakaļ. Mūsu mājas lapā sludinājumu daļā var redzēt, kas ir piedzinējs.
Ja lietu skaits pieaug, nerealizēto objektu skaits palielinās, vai tas nozīmē, ka bankas varētu kļūt par šo objektu īpašniekiem?
Jā. Nav jau cita veida, kā atgūt kaut daļu no saistībām, kā tikai pārņemot nekustamos īpašumus. Un paliek starpība, ko prasīs no parādnieka.
Pēc sarunām ar kredītiestādēm varu teikt, ka tās nav priecīgas to darīt, jo banku pamatdarba specifika ir pilnīgi cita. Taču apstākļi šobrīd spiež to darīt. Vairāku kredītiestāžu skandināvu mātes bankām ir pieredze. Piemēram, Dānijā, Norvēģijā savā laikā bija šāda situācija, arī Somijā puse no Helsinkiem faktiski piederēja kredītiestādēm. Vietām īpašumi tika tirgoti desmit gadus. Neviens nezina, kāda situācija būs Latvijā, var tikai ņemt vērā šo pieredzi.
No vienas puses, visi ir ieinteresēti atgūt pēc iespējas vairāk naudas, no otras puses — uz izsolēm, kur īpašums tiek piedāvāts pirmo reizi, īpaši daudz gribētāju nenāk. Un arī uz tām izsolēm, kur īpašums tiek piedāvāts otro vai pat trešo reizi un lētāk — ne. Kāpēc?
Šobrīd ir milzīgs piedāvājums, bet pieprasījums ir minimāls. Mums cenas ir zemākas nekā brīvā tirgū, bet arī pie šīm cenām darījumu nav ļoti daudz. Pēc katras izsoles, kura nav bijusi veiksmīga, zvanām vērtētājiem un informējam par rezultātiem, un no tā ir jāizdara kaut kādi secinājumi. Mēs neesam ieinteresēti taisīt divas un trīs izsoles. Ir ierosinājumi, ka visas izsoles varētu sākt ar vienu latu un tad izsolē parādītos patiesā situācija. Taču ir daudz juridiska rakstura problēmu. Tāpēc mēs sakām, ka ir labi, ja ir vērtējums — kāds piesaistes punkts.
Un tomēr — kāpēc nenāk? Nav naudas? Sarežģīti? Attur juridiskās nianses?
Brīvā tirgū tas ir labprātīgs akts. Noteikti var apskatīt īpašumu, var noskaidrot visu par deklarētajām personām, visu citu. Tiesu izpildītāju rīkotajās īpašumu izsolēs varētu būt problēmas, tāpēc arī cenas ir zemākas. Taču ne vienmēr īpašumos varēs iekļūt. Protams, ja ir runa par zemi, apskatīt to būs vienkāršāk, bet dzīvokļa īpašuma gadījumos nereti nevar pateikt, kādā stāvoklī tas ir. Pat, ja vērtētājs ir ticis dzīvoklī, vērtējumā parādās fotogrāfijas, kā tur izskatās, neviens nevar garantēt, ka līdz izsoles dienai situācija paliks nemainīga. Nav iespējams šo īpašumu apdrošināt, to var darīt tikai īpašnieks. Nav atrisināta arī būtiska juridiska problēma — valdījuma jautājums. Nepilnīgs regulējums.
Ir dzirdēts viedoklis, ka traucējošais faktors ir arī iemaksa, lai varētu piedalīties izsolē. Vai varat tam piekrist?
Tas varētu būt traucējoši, bet šī prasība ir svarīga un nepieciešama. Jāiemaksā ir 10 % no summas. Tā ir garantija tam, ka cilvēks patiešām vēlas piedalīties izsolē. Neviens nespēlēsies, neviens nenāks no ielas tāpat vien pasolīt. Ja cilvēks īpašumu nenosola, šo naudu viņš dabū atpakaļ, savukārt, ja nosola, tad viņam ir pienākums mēneša laikā samaksāt par nosolīto īpašumu.
Tā ir jautājuma otra puse — nauda mēneša laikā ir jāieskaita tiesu izpildītāja kontā. Problēma, kas nav parasta pirkuma gadījumā — šo īpašumu nevar uzreiz ieķīlāt. Tas ir iespējams tikai pēc izsoles akta apstiprināšanas. Bankas parasti prasa nodrošināt kredītu ar citu īpašumu. Personai faktiski būtu jābūt brīviem līdzekļiem. Tas ir cenu samazinošs faktors.
Pagaidām neesam atraduši risinājumu, jo procesa dalībniekiem ir svarīgi saprast, ka nauda patiešām būs.
Mēs par to domājam, pētām citu valstu pieredzi. Lietuvā, Igaunijā ir ļoti līdzīgi kā pie mums. Bija parādījusies informācija, ka Igaunijā dibināts fonds, lai atvieglotu izsoļu norisi, taču igauņi to nav apstiprinājuši.
Ja kādam ir ierosinājumi, esam gatavi uzklausīt. Esam ieinteresēti, lai īpašumus pie mums pirktu. Labprāt paplašinātu pircēju loku.
Vai gadījumā uz šīm izsolēm nenāk tikai spēlmaņi?
Ļoti dažādi. Nāk arī cilvēki, kam patiešām vajadzīgs mājoklis dzīvošanai. Tas ir atkarīgs no objekta, cenas un citām lietām. Protams, ja kaut kas maksās nosacīti piecus latus, daudzi gribēs šo objektu tikai tāpēc, ka tas maksā piecus latus.
Latvija ir maza. Vai nepastāv iespēja izsoles dalībniekiem vienoties un tādējādi ietekmēt cenu?
Nav baumu bez pamata. Ir zināmi gadījumi, kad personas, kas atnāk uz izsoli, gribēja vienoties. Mēs praktiskā veidā mēģinām cīnīties. Ja atnākušie sarunājas izsoles vietā, tiek norādīts, ka tiks lūgts tiesā izsoli atzīt par spēkā neesošu. Ir gadījumi, kad izpildītāji ir lūguši policiju būt klāt sabiedriskās kārtības nodrošināšanai.
Vai šiem cilvēkiem nav informācijas, kas būs izsoles dalībnieki, un to patiešām nevar uzzināt?
Nē, cilvēki to nezina. Ir bijuši gadījumi, kad pie mājas satiekas un mēģina runāt, bet tad es eju un aicinu nākt iekšā. Daudzreiz nāk šie spēlmaņi, kam pat nav mērķis pirkt, bet kaut kādā veidā ietekmēt izsoli. Tad es saku, lai padomā, kas notiks ar naudu, kas ir maksāta, ja izsole tiks atzīta par spēkā neesošu.
Likums paredz iespējamo pircēju ļaunprātību. Tad izsoles rezultāti netiek apstiprināti. Taču nekad nebūs iespējams visus gadījumus izķert.
Mani priecē, ka procesa uzbūve ir tāda, kas ieinteresē izpildītāju neļaut vienoties, jo, ja maz nosolīs, viņš maz saņems.
Kā atšķiras cenas 1. un 3. izsolē?
Likums paredz pazemināt sākuma cenu, ja izsole nav bijusi veiksmīga. Otrā izsole — mīnus 25 %, trešā — mīnus 40 % no pirmās izsoles sākuma cenas.
Un kā ir biežāk? Vai parasti īpašumu nopērk 3. izsolē? No kā tas atkarīgs?
Dažādi. Tas ir atkarīgs no objekta, no vērtējuma. Līdzīgi objekti, līdzīgi nosacījumi, bet vērtējumi var atšķirties, jo vērtētāji ņem vērā tirgū notiekošo.
Vai cenas noteikšanā tiek ņemta vērā tā summa, par kādu ir iedots kredīts?
Nē. Ir kredīti, kas nodrošināti ar vairākiem īpašumiem, ar biznesu utt. Vērtētājam interesē tikai objekta vērtība.
Mājas lapā ne vienmēr jūs redzēsiet sākuma cenu, bet redzēsiet novērtējumu. Sākuma cenu mēs nosakām izsoles dienā. Kredīta summai pircējam nav nozīmes. Hipotēku dzēsīs, kad tiesa apstiprinās izsoles rezultātus, reģistrētas īpašuma tiesības.
Savukārt otrajā un trešajā izsolē vienmēr parādīsies sākuma cena.
Lielākajā gadījumu skaitā šobrīd sākuma cena būs tāda pati, kāds ir īpašuma novērtējums. Taču dažkārt tas tā nebūs.
Ar ko būtu jārēķinās, ja cilvēks nolemj piedalīties izsolē?
Jānāk pie konkrētā tiesu izpildītāja un jāinteresējas par objekta vērtējumu, ar ko pie šī tiesu izpildītāja var iepazīties. Ja objekts interesē, tad jārēķinās, ka nauda par pirkumu būs jāsamaksā mēneša laikā un ka ir jābūt iemaksai 10 % apmērā.
Nevajadzētu atnākt uz izsoli, nosolīt un tad domāt, vai es zaudēšu 10 %, vai banka man kredītu dos utt. Tā kā arī kredītiestāžu objekti ir pārdošanā, tās ir ieinteresētas, lai izsoles notiktu. Katrs gadījums gan atsevišķi ar banku jāatrunā. Sludinājumos var redzēt, kam par labu šis īpašums tiek ieķīlāts. Var aiziet uz šo banku un aprunāties. Bankai varētu būt pat sīkāka informācija par īpašumu, varbūt parādniekam vēl ir kāds cits vērtējums utt. Tas ir jautājums pašam pircējam — cik tālu viņš ir gatavs pētīt. Jo smalkāk izpētīs, jo precīzāk varēs noteikt, līdz kādai cenai būtu jēga solīt.
Tāpat ir jārēķinās, ka ne vienmēr uzreiz pēc izsoles pircējs varēs tikt īpašumā dzīvot. Jāgaida tiesas sēde, kurā tiek apstiprināti izsoles rezultāti. 95 % gadījumos viss ir kārtībā. Lēmums parasti ir 15 dienu, mēneša laikā. Tad jārisina jautājums par telpu atbrīvošanu, apsaimniekošanu, valdīšanu u.tml. Var slēgt īres līgumu ar personām, kas īpašumā mitinājušās. Nav gan izslēgts sliktākais gadījums, kad ir juridiska rakstura problēmas, un jaunajam īpašniekam nākas tiesāties par šo personu izlikšanu. Procentuālais gadījumu skaits ir neliels, tomēr šāds risks pastāv. Mēs atklāti par to stāstam. Nav mūsu mērķis slēpt, jo tad uz izsolēm neviens nenāks.
Uz izsolēm nāk visai daudz mākleru, juristu, kas ir gatavi risināt tamlīdzīgus jautājumus. Varbūt pat būtu ieteicams izmantot profesionāļu (juristu, arī mākleru) palīdzību, kuri situāciju pārzina. Ir speciālisti, kas par atlīdzību ir gatavi šo darbu uzņemties un veikt. Zobus taču mēs paši nelabojam.
Ir dzirdētas bažas, ka tāds dzīvoklis varētu būt izpostīts. Vai tā notiek?
Jā, ar to jārēķinās. Neviens nevar garantēt, ka viss notiks gludi. Jāprasa konkrētajam tiesu izpildītājam, vai parādnieks ar viņu sadarbojas utt. Tiesu izpildītāji šādu informāciju neslēpj. Viņa mērķis ir iedot maksimāli precīzu informāciju.
Protams, pastāv iespēja runāt par zaudējumu piedziņu. Taču tā ir problēma.
Kas (kādi īpašumi) īsti nonāk līdz izsolēm?
Ļoti dažādi. Ne tikai optimisma uzplūdā, tirgus pieaugumā pirktie īpašumi. Dzīvē gadās dažādi.
Šobrīd ļoti daudz un arvien vairāk parādās to personu īpašumi, kuri bija iesaistīti nekustamā īpašuma biznesā, kuri pirkuši ar mērķi un pārliecību, ka cenas tikai kāps, un, īpašumu pārdodot, varēs nopelnīt. Ir gadījumi, kad personai tā ir bijusi vienīgā nodarbošanās. Tagad, kad īpašumu cenas krīt, viņiem nav nekāda seguma, naudas līdzekļu, neko nevar samaksāt.
Agrāk, kad cenas gāja augšup, šādu gadījumu nebija.
