Vairāk nekā pirms simts gadiem Marks Tvens teica: «Pērciet zemi, jo to vairs neražo!» Un šķiet, ka kopš tā laika nekas daudz nav mainījies — investoru interese par šo reto produktu pēdējā laikā ir ievērojami paaugstinājusies.
Vai Baltijas valstis varētu piedzīvot vēl vienu nekustamā īpašuma tirgus uzplaukumu un cik ilgi tas varētu turpināties? Lai atbildētu uz šo jautājumu, mums rūpīgāk jāaplūko galvenie aspekti, kas palīdz veidot nekustamo īpašumu prognozes šim reģionam: makroekonomiskā vide, finanšu tirgi un demogrāfija.
10 gadus pēc pasaules lielākās ekonomiskās krīzes globālās ekonomikas izredzes joprojām uzlabojas. Neraugoties uz politisko risku saasināšanos visā pasaulē, nestabilitāte finanšu tirgos ir mazinājusies un ir novērojams kāpums gan attīstīto valstu, gan jaunattīstības valstu ekonomikās. Pateicoties jaunām ES investīcijām, eksporta palielinājumam un elastīgam iekšzemes patēriņam, Baltijas valstu ekonomikas uzrāda spēcīgus attīstības rādītājus, tādējādi pārspējot daudzas citas ES valstis.
Kamēr attīstīto Eiropas valstu ekonomikās ir novērojama zema inflācija un mazs algu pieaugums, Baltijas valstis, savukārt, piedzīvo gan cenu, gan ienākumu kāpumu. Lai arī lēnām, tomēr pieaug arī mājokļu vidējās cenas, līdz ar to palielinās mājokļu iegādes iespējas un vēlme investēt tajos līdzekļus. Apmēram puse no visām pamatlīdzekļos veiktajām investīcijām Baltijas valstīs ir galvenokārt būvniecības un nekustamo īpašumu jomās. Saskaņā ar Eurostat datiem, mājokļu cenas Latvijā divu gadu laikā ir pieaugušas par vienu piekto daļu, Lietuvā par 15%, savukārt Igaunijā – par 8,4%. Tomēr nekustamā īpašuma cenas joprojām ir krietni zemākas nekā tās bija 2008. gadā, savukārt šogad visu trīs Baltijas valstu ekonomikās ir sasniegts pirmskrīzes IKP līmenis.
Pieaugošie ienākumi ir vēl viens svarīgs faktors dzīvojamā fonda attīstībai. Šobrīd Latvijā un Lietuvā apmēram puse jauniešu līdz 34 gadu vecumam joprojām dzīvo kopā ar vecākiem, galvenokārt ekonomisku apsvērumu dēļ. Igaunijā pie vecākiem dzīvojošo iedzīvotāju skaits sasniedz 40%, savukārt Ziemeļvalstīs šis rādītājs ir 20% robežās.
Ilgstošais augstās likviditātes periods un zemās procentu likmes ir veicinājušas akciju cenu pieaugumu līdz rekordlīmenim. Lai arī centrālo banku pārstāvji liek investoriem gatavoties stingrāku monetāro politiku ieviešanai, visticamāk, ka šo politiku normalizēšana notiks pakāpeniski, un iespējams, ka procentu likmes ilgākā laika periodā pieaugs.
Investoru riska apetīte ir lielāka nekā jebkad, ļaujot tiem atteikties no pieticīgas obligāciju peļņas un pievērsties daudzsološākiem aktīviem. Tā rezultātā nekustamo īpašumu cenas ASV arī ir vairākkārt sasniegušas rekordlīmeni un Eiropas tirgos dažu pēdējo gadu laikā ir veiktas ievērojama apjoma investīcijas. Tā kā Baltijas valstu nekustamo īpašumu tirgus nodrošina lielāku ienesīgumu, tuvākajā nākotnē tas joprojām būs pievilcīgs ārvalstu investoriem. Turklāt augstāki inflācijas rādītāji šajā reģionā liek samazināt faktiskās procentu likmes.
Demogrāfiskās problēmas: ēnas faktors nekustamā īpašuma tirgus attīstībai Baltijas valstīs
Baltijas valstis nav iecienīts imigrācijas galamērķis, turklāt darbaspēka milzīgā aizplūšana no Latvijas un Lietuvas apdraud turpmāko ekonomisko attīstību. Pēdējo divdesmit gadu laikā Baltijas valstīs ir notikušas milzīgas izmaiņas iedzīvotāju struktūrā. Iedzīvotāju skaits šajā reģionā ir sarucis no 6,8 miljoniem 2000. gadā līdz 5,7 miljoniem 2017. gadā. Paredzams, ka turpmāko divdesmit gadu laikā Baltijas iedzīvotāju skaits samazināsies vēl vairāk un pieaugs vecāku cilvēku īpatsvars, kas dubultosies no pašreizējiem 22,4% līdz 48% 2050. gadā. Tas ne tikai ietekmēs nākotnes pensiju sistēmu, iekasēto nodokļu summas un ierobežos ražošanas pieaugumu, bet arī būtiski ietekmēs klientu izvēli attiecībā uz nekustamajiem īpašumiem.
Piemēram, pieprasījums pēc lielākiem mājokļiem var ievērojami samazināties, ja ienākumi kļūst mazāki un bērni dzīvos atsevišķi. Lielāka uzmanība tiks pievērsta veselības aprūpes iespējām, invalīdu un pensionāru aprūpei, kā arī lētākiem mājokļiem. Pētījumi rāda, ka Baltijas valstu galvaspilsētās ir nepietiekams daudzums atbilstošu un lētu mājokļu — tikai trešā daļa respondentu norādīja, ka Viļņā ir viegli atrast labu mājokli par saprātīgu cenu, savukārt Rīgā un Tallinā apmierināto īrnieku skaits bija attiecīgi 23% un 17%. Turklāt Baltijas valstīs turpināsies iedzīvotāju aizplūšana no lauku teritorijām uz pilsētām, kur ir dinamiskāks dzīvesveids, kultūras pasākumi un augstāka dzīves kvalitāte.
Kopumā ekonomiskā vide nekustamo īpašumu investīcijām Baltijas valstīs tuvākajā nākotnē šķiet labvēlīga. Šo valstu ekonomikas uzrādīs labākus izaugsmes tempus nekā citas eirozonas valstis, turklāt finanšu nosacījumi joprojām būs atbalstoši. Tomēr ilgākā perspektīvā nekustamo īpašumu tirgus nākotne lielā mērā būs atkarīga no valstu spējas piesaistīt investīcijas, noturēt talantus un pielāgot nekustamo īpašumu stratēģiju atbilstoši demogrāfiskajām izmaiņām.
