Novembrī neremontētu sērijveida dzīvokļu vidējā cena bija 1035 eiro par kv.m (oktobrī 1 089 eiro par kv.m). 1 un 2 - istabu dzīvokļiem tā bija 1 067 eiro par kv.m, bet 3 un vairāk istabu dzīvokļiem – 1 005 eiro par kv.m. Salīdzinot ar oktobri, cenas ir samazinājušās par 4.9%, bet, salīdzinot ar 2007. gada novembri – par 32%, liecina Ober-Haus nekustamā īpašuma tirgus pārskats.
Salīdzinot savstarpēji mikrorajonu cenas, dārgākie dzīvokļi joprojām ir Teikā – 1 205 eiro par kv.m un Āgenskalnā – 1 132 eiro par kv.m. Zemākās ir Bolderājā – 878 eiro par kv.m un Vecmīlgrāvī – 957 eiro par kv.m. Aptuveni trešdaļai mikrorajonu dzīvokļiem vidējā cena ir zem 1 000 eiro par kv.m.
Kopumā nekustamo īpašumu piedāvājums tirgū ir sācis samazināties. Ir pārdevēji, kuri savu īpašumu nevēlas pārdot šobrīd un labprāt nogaida, kad dzīvokļu cenas atkal atradīsies pieaugošā pozīcijā, un ir pārdevēji, kas savu dzīvokli piedāvā tirgū par ļoti zemu cenu. Šādu pārdošanas situāciju varētu nosaukt par izmisuma cenu. Tas galvenokārt izskaidrojams ar iedzīvotāju kredītu slogu un vājo finansiālo stāvokli. Savukārt cilvēki, kam ir savs finansiālais uzkrājums, kā vienu no variantiem izvēlas to ieguldīt nekustamā īpašuma iegādē.
Jauno projektu dzīvokļi
Pašreizējie apstākļi kreditēšanas tirgū un neziņa par nākotni būtiski ietekmē jauno mājokļu iegādi. Nozīmīgākais faktors, kas pašreizējos apstākļos ietekmē nekustamo īpašumu tirgu, ir banku kreditēšanas politika. Pircēji sastopas ar banku stingrajiem kredītu izsniegšanas noteikumiem un lielajiem aizdevuma procentiem. Rezultātā pircēji baidās pieņemt pozitīvu lēmumu par īpašuma iegādi. Šajos apstākļos ar lielām grūtībām sastopas dzīvokļu attīstītāji. Krietni ir palielinājies dzīvokļu skaits, kuri nav pārdoti līdz mājas nodošanai ekspluatācijā, šogad gada sākumā no 40% sasniedzot 95% gada beigās (2007. gadā tie bija 18%).
Attīstītāji spiesti samazināt cenas un ieguldīt papildus līdzekļus mārketinga aktivitātēs. Tiek piedāvātas ne tikai cenu atlaides un bezmaksas stāvvietas, bet arī dažādi atvieglojumi, t.sk. uz kādu laiku atcelt apsaimniekošanas maksu, nomaksāt bankas kredīta procentus klienta vietā. Neskatoties uz to, ievērojami palielinājies dzīvokļu pārdošanas laiks. Sarežģītā situācijā atrodas tie attīstītāji, kuri būvējuši ekskluzīvus, lielus dzīvokļus, izmantojot salīdzinoši dārgus materiālus. Šādiem dzīvokļiem ir augsta pašizmaksa un attīstītājam ir problemātiski būtiski samazināt cenu. Nevēloties samazināt cenu, liela daļa attīstītāju atliek dzīvokļu pārdošanu uz vēlāku laiku.
Lai veicinātu aktivitātes mājokļu tirgū, vairāki attīstītāji piedāvā iegādāties dzīvokļus uz nomaksu. Šajā gadījumā kreditora lomu uzņemas nevis banka, bet pats attīstītājs. Viņš arī nosaka pirmās iemaksas apmēru, kas var būt gan mazāks (3 - 5%), gan lielāks (līdz 20%) par bankas pieprasītajiem 10%.
Pašlaik plaši tiek piedāvāta īre ar izpirkuma tiesībām. Ja gada sākumā attīstītāji nebija ieinteresēti veikt šādus darījumus, cerot, ka tirgus aktivizēsies, pašlaik vairāki attīstītāji to aktīvi piedāvā. Protams, attīstītājs nesaņem plānoto atdevi no projekta, tomēr viņš iegūst regulāru naudas plūsmu un nams tiek apdzīvots, kas ir ļoti būtiski pie dzīvokļu tālākas realizācijas. Pircējam šis ir izdevīgs piedāvājums, jo tiek fiksēta īpašuma cena, kas pašreizējā tirgus situācijā ir ļoti pievilcīga.
Ņemot vērā, ka bankas tik pat kā nefinansē jauno mājokļu būvniecību, jauno projektu piedāvājums tirgū samazinās.
Vairākas reizes cena samazinājusies projektos, kur tā bijusi stipri paaugstināta. Pašlaik dzīvokļus jaunajās mājās mikrorajonos var iegādāties sākot no 1 000 eiro par kv.m (ar balto apdari), 1300 par kv.m - ar apdari un centrā- sākot no 1 700 eiro par kv.m. ar apdari.
Tomēr, ņemot vērā to, ka krietni samazinājušās cenas dzīvokļiem otrreizējā tirgū, liela daļa potenciālo ekonomiskās klases jauno dzīvokļu pircēju izvēlas dzīvokļus sekundārajā tirgū. Tādēļ, iespējams, ka attīstītāji, kuri tiešām vēlas izpārdot dzīvokļus, būs spiesti cenas vēl samazināt.
Dzīvokļi Rīgas centrā un Vecrīgā
Novembrī, salīdzinot ar oktobri, bija vērojams neliels tirgus aktivitātes pieaugums, lai arī kopumā aktivitātes līmenis raksturojams kā zems. Cenu izmaiņas netika novērotas, jo cenu samazinājums vairs nedod vēlamo efektu. Kopumā tirgus piedāvājums vairs nepieaug. Novembra mēnesim raksturīga iezīme, ka ieguldījumi nekustamajos īpašumos arvien vairāk tiek izvēlēti kā alternatīva noguldījumiem bankās. Tāpat kā oktobrī interese bija vērojama par trīs segmentiem:
1) dzīvokļiem centra perifērijā ar platībām no 30 – 50
kv.m., cenu kategorijā no 50 000 – 80 000 eiro;
2) remontētiem dzīvokļiem Klusajā centrā renovētās ēkās ar platībām no 45 - 80 kv.m, cenu robežās no 3 000 – 3 600 eiro par kv.m;
3) ekskluzīviem dzīvokļiem, par kuriem interese nav mainījusies, cenu robežās 700 000 eiro un vairāk. Pieprasītākie ir remontēti īpašumi.
Zemes tirgus
Pēdējos trīs mēnešus aktivitāte zemes tirgū ir nemainīga – darījumi notiek visā Latvijā, tomēr ievērojami mazākā apjomā kā gadu pusotru atpakaļ. Tomēr pēdējā laikā novērojama tendence, ka samazinās piedāvāto īpašumu skaits, kas skaidrojams ar potenciālo pircēju mazo interesi. Tā kā pašlaik bankas jaunus kredītus izsniedz ļoti piesardzīgi, domājams, ka aktivitāte nākamā gada sākumā vēl kritīsies un īpašumu cenas samazināsies.
Arvien vairāk darījumu notiek, izmantojot savus personiskos finansu līdzekļus, bez banku starpniecības. Šādā situācijā pircējam ir iespēja diktēt cenu pārdevējiem, kuri nonākuši naudas grūtībās.
Visu Ober-Haus nekustamā īpašuma tirgus novembra pārskatu meklējiet kompānijas mājaslapā.
