Investīciju holdinga uzņēmums Summus Capital, kas pirms pāris gadiem nopirka tirdzniecības centru Riga Plaza, plāno savu otro obligāciju laidienu, cerot piesaistīt 15 miljonus eiro. Par Igaunijas ģimenes uzņēmuma attīstību līdz biržas emitentam, izaicinājumiem un plāniem sākt darbību Polijā Dienas Biznesam stāstīja Summus Capital valdes loceklis Hanness Pihls (Hannes Pihl).
Pastāstiet īsumā par uzņēmuma pirmsākumiem un ideju, kā arī attīstību līdz 2021. gadam, kad uzņēmums parādījās biržā ar pirmo obligāciju laidienu. Kad nolēmāt kļūt par Baltijas mēroga spēlētāju, un kādi bija galvenie argumenti?
Summus Capital savu darbību uzsāka 2013. gadā kā neliels ģimenes uzņēmums. Mums bija plāns veikt atsevišķas investīcijas Igaunijā, jo saskatījām iespēju sasniegt pievilcīgu investīciju atdevi. Uzņēmums savu pirmo ieguldījumu Igaunijā veica 2014. gadā. Vietējie labi zina, ka vienīgā modernā ēka Tallinas vecpilsētā ir universālveikals De La Gardie. Lindex tur bija un joprojām ir galvenais īrnieks. Tur viss sākās. Jāteic, ka lēmums pirkt toreiz bija pat nedaudz emocionāls, jo mums patika ēkas unikalitāte, lai arī ilgtermiņā redzējām ierobežotu piedāvājumu. 2015. gadā Igaunijā veicām vēl divas lielas iegādes, tostarp nopirkām tirdzniecības centru Auriga. Pēc šīm iegādēm sapratām, ka investīciju izvēle Igaunijā ir ierobežota un ir jāskatās tālāk. Jau 2015. gadā veicām pirmo pirkumu Lietuvā. Mēs iegādājāmies Nordika mazumtirdzniecības parku Viļņā, netālu no IKEA. Turpmāk regulāri darījumi sekoja katru gadu. 2017. gadā ienācām jaunā nekustamā īpašuma segmentā, iegādājoties medicīnas ēku. Stāsts ir ne tikai par medicīnas uzņēmumu birojiem, bet arī par klientu apkalpošanu un veselības pakalpojumiem. Pirkums bija izdevīgs, jo atrašanās vieta nebija centrālais noteikums un citiem bija maza tirgus izpratne par nozari, t.i., šāda biznesa ilgtspēju šaurā sektorā. Šo portfeļa segmentu paplašinājām ar vēl vienu iegādi 2019. gadā. Šodien varu teikt, ka pieprasījums pēc šādām ēkām ir liels – mums ir vismaz pāris piedāvājumu gadā pārdot šāda veida ēkas, kas pielāgotas medicīnas nozarei. Tajā pašā laika posmā mēs Viļņā iegādājāmies arī divas A klases biroju ēkas lieliskā vietā. Ēkas ir pazīstamas kā Park Town, un tās joprojām ir mūsu vadošās investīcijas šajā nozarē.
2020. gadā nopirkām t/c Riga Plaza Rīgā. Rīgā mums pieder arī Depo Imanta DIY ēka un tirdzniecības centrs Damme Imantas rajonā, pēdējo no kuriem iegādājāmies 2021. gadā. Šis ir Summus Capital īsais stāsts līdz pirmajai obligāciju emisijai.
Kāda bijusi Summus Capital investīciju stratēģija un darbības stratēģija, kādas bijušas izmaiņas?
Laika gaitā sapratām, ka investīciju diversifikācija ir biznesa panākumu atslēga. Mēs sākām skatīties tālāk par Igaunijas tirgu, lai redzētu vairāk investīciju iespēju. Tas arī bija sākotnējais iemesls, kas vēlāk lika mums formulēt stratēģiju. Pamatprincips ir tāds, ka neviens nekustamā īpašuma tirgus segments nedrīkst pārsniegt 50% līdz 60% no uzņēmuma kopējā portfeļa vērtības. Tas pats attiecas uz ģeogrāfisko diversikāciju. Šobrīd lielākais segments Summus Capital portfelī ir mazumtirdzniecība. Šīs nozares vērtība kopējā portfelī tuvojas 60%, un mums ir ļoti svarīgi atrast cita veida ēkas, lai saglabātu šo līdzsvaru starp dažādiem nekustamā īpašuma segmentiem. Mēs arī izvirzījām stratēģisku mērķi: vismaz pusei no portfeļa nomas ienākumiem ir jānāk no enkurnomniekiem. Esmu bijis klāt nekustamā īpašuma krīzēs kopš 90. gadiem, un varu apstiprināt, ka arī tagad, darbojoties krīžu maratona laikā, spēcīgi nomnieki labāk spēj izturēt dažādus spiedienus. Bet vēl svarīgāk ir tas, ka viņiem ir līdzīgs ilgtermiņa skatījums kā Summus, un kopā mēs varam labāk pārvarēt krīzes.
Viens no mūsu know-how bija forward purchase jeb pirkšana uz priekšu darījumi, kuros mēs bijām vieni no pirmajiem, kas tos piedāvāja tirgū. Tas ir, mēs piedāvājām attīstītājiem pirkuma darījumu būvniecības stadijā, kad ēka vēl nav gatava. Tika saskaņoti darījuma pamatnoteikumi, piemēram, ēkas noslogojums, nomas līgumu ilgums un naudas plūsmas. Pēdējā posmā daļēji finansējām attīstītāja pamatkapitālu. Tā kā tirgū bija mazs gatavo ēku piedāvājums un katrā ziņā spraiga konkurence no potenciālo pircēju puses, šis mums bija loģisks risinājums. Tā bija mūsu unikālā pieeja īpašumu iegādei agrīnā būvniecības stadijā. Aptuveni puse no iepriekš minētajiem īpašumiem bija tieši šādi pirkumi. Neapšaubāmi, šī metode bija mūsu trumpis uzņēmuma attīstības sākumā.
Dzīvojām ar saukli: “Domā Baltijas mērogā, investē kā vietējais!” Tas ir prasījis daudz laika ieguldījumu, izpēti un būšanu uz vietas. Tas nozīmēja, ka mēs neaprobežojāmies ar tirgus pētījumu iegādi. Patiesībā mēs dzīvojām uz vietas un centāmies saprast, kā vietējie redz pilsētu un tās attīstību. Mēs vienmēr atrodam vietējo partneri, kas vēlāk palīdzēs ar aktīvu pārvaldību. Lai investētu kā vietējais iedzīvotājs, jums patiešām ir jāizprot lokālā vide. Tas vienmēr ir aizraujošs ceļojums, kas saved kopā interesantus cilvēkus un jaunus viedokļus. Papildus laikam un kapitālam jābūt gatavam ieguldīt arī kokteiļos un virsstundās, ja nepieciešams. Izprast pilsētu ir ļoti grūts uzdevums. Nav problēmu redzēt, kāds ir pieprasījums šodien, bet mūsu uzdevums ir saprast, kur tas būs nākamajā desmitgadē. Tā kā uzņēmumam ir pirkt un turēt stratēģija, šādu ilgtermiņa perspektīvu apsvēršana ir ļoti svarīga.
Kopējās stratēģijas izmaiņas gadu gaitā – tādas bija?
Mūsu kopējās stratēģijas izmaiņas izriet no kopējā investīciju apjoma komerciālo nekustamo īpašumu segmentos, kuros mēs darbojamies Baltijā, kas kopā veido aptuveni 900 miljonus eiro gadā. Summus Capital investīciju portfelis ir aptuveni 450 miljoni eiro. Jautājums ir par mūsu īpašumu likviditāti. Ja mēs pēkšņi izietu no tirgus, tas prasītu vismaz pāris gadus ar noteikumu, ka neviens cits tirgus dalībnieks neko nepārdod. Tas mūs motivē doties uz jauniem tirgiem, jo iegāde tikai Baltijā nozīmētu mūsu portfeļa kopējās likviditātes pasliktināšanos. Visbeidzot – esam izstrādājuši arī savu ESG stratēģiju, kas ietver ēku energoefektivitātes novērtējumu, mūsu īrnieku un klientu uzvedību un ir svarīga arī projektu finansēšanai. Mēs izmantojam ilgtspējības sertifikātus, lai novērtētu mūsu ESG efektivitāti, un līdz šim esam sasnieguši gandrīz 90% portfeļa sertifikācijas. Tā kā ESG apsvērumi kļūst arvien formālāki jauno noteikumu un gaidāmās korporatīvās ilgtspējas pārskatu direktīvas dēļ, kas nosaka visaptverošu ilgtspējas pārskatu sagatavošanu līdz 2025. gadam, Summus pilnveido savu ESG pārvaldības praksi. Šo proaktīvo nostāju vēl vairāk veicina pieaugošais investoru pieprasījums pēc pārredzamības un tendence veikt sociāli atbildīgus ieguldījumus.
Kāda ir finansēšanas stratēģija un kādi ir izaicinājumi?
Finansēšanas stratēģija paredz ierobežot uzņēmuma aizņemto līdzekļu īpatsvaru līdz 65% no portfeļa vērtības, un mēs vēlamies saglabāt diversificētu struktūru arī kreditoru un izmantoto finansēšanas instrumentu ziņā. Lai gan banku finansējums galvenokārt tiek izmantots konkrēta projekta iegādei, citi instrumenti, piemēram, obligācijas sniedz mums elastību ātriem pirkumiem vai pievienotās vērtības nodrošināšanai.
Mums ir sava procentu riska ierobežošanas stratēģija, kur vismaz pusei no portfelī esošajiem kredītiem ir jāveic riska ierobežošanas pasākumi. Retrospektīvi šis ir bijis viens no labākajiem finanšu lēmumiem pašreizējā augsto procentu vidē. Taču toreiz, gandrīz pirms desmit gadiem, lielākajai daļai tirgus dalībnieku tā šķita pārmērīga izšķērdība.
Būtiska finansēšanas stratēģijas daļa ir pienācīgas ieguldījumu atdeves nodrošināšana. Lai gan peļņa no nomas darbības vai aktīvu pārvērtēšanas ir būtiska, arī šeit ir spēkā vienkāršs noteikums – nauda ir karalis! Mums vienmēr ir izdevies noturēt investīciju atdevi virs 8%, kas mūs priecē. Lai to paveiktu, ciešāk jāsadarbojas ar bankām, tostarp kredītu strukturēšanā izmantojot nekustamo īpašumu nozarei specifisku finansējumu un Summus iekšējos risinājumus, kas balstīti uz mini portfeļiem. Mēs augstu vērtējam banku daudzveidību un attiecības, kuru pamatā ir partnerība. Tādā veidā mēs nodrošinām lielāku likviditāti portfeļa paplašināšanai.
Jaunie iespējamie procentu līmeņi, kad beidzas šodienas riska ierobežošanas darījumi, un tas, vai mēs vēlētos saglabāt savu riska ierobežošanas stratēģiju, var tikt uzskatīti par izaicinājumiem nākotnē. Jaunām investīcijām jāatbilst arī jaunām kapitāla izmaksām.
Pirmās emisijas lēmums ir pieņemts Covid-19 pandēmijas pirmsākumos. Vairums tobrīd kļuva piesardzīgi, jo sevišķi nekustamo īpašumu tirgus spēlētāji. Kāds bija jūsu noskaņojums?
2020. gadā mēs pirkām Riga Plaza. Tas bija pašā pandēmijas liegumu jūklī. Darījums bija interesants. Mēs ne reizi fiziski – klātienē – neredzējām darījuma partneri. Viss notika attālināti. Tikai šajā pavasarī konferencē Francijā es klātienē sastapu pārdevēju. Es to stāstu tādēļ, ka laiks bija interesants un solīja ko vairāk. Bija redzams, ka pārdošana ir gribēta, ka pārdevējs vēlas atbrīvoties no šī aktīva. Tad arī nolēmām, ka šādas iespējas tirgū var būt vairāk par vienu. Nebija jau skaidrības, cik ilgi vilksies Covid-19 krīze. Mums bija pašiem objekti, vairāk nekā 400 nomnieku, ar kuriem regulāri komunicējām, un mēs sapratām, ka šīs grūtības ietekmēs īpašumu cenu. Lai būtu gatavi iespējām un garantētu uzņēmuma izaugsmi, mēs nolēmām, ka obligāciju emisija ir viens no līdzekļiem mērķu sasniegšanai. Proti, mūsu rīcībā nonāk kapitāls, kuru varam investēt, ja tirgū būs interesanti piedāvājumi. Vēl jāpiebilst, ka šādi mēs iegūstam papildu finanšu sviru vai līdzekļus, kas neprasa hipotēku nodrošinājumu. No šī viedokļa, runājot par pirkumiem, jāsaka, ka tieši tobrīd bankas ārkārtīgi konservatīvi sāka raudzīties uz nekustamā īpašuma pirkumiem, kas saistīti ar mazumtirdzniecību. Savukārt mums šī nozare ir ļoti tuva un saprotama, un tieši tajā mēs saredzam virsvērtības pienesuma iespēju. Pērkot noliktavas vai biroju ēkas, ir mazliet citādi. Var mainīt nomniekus laiku pa laikam. Mazumtirdzniecībā ir dinamisks process, kura gaitā ir nepārtraukta iespēja uzlabojumiem, kas savukārt var nest lielāku peļņu.
Kad to izdomājāt, un cik ilgs bija ceļš līdz obligāciju emisijai biržā 2021.gadā? Ko tas jūsu uzņēmumam deva, ja nerunājam par iegūto naudu attīstībai?
Diskusijas par šo finanšu instrumentu kā iespēju sākām jau 2020. gada sākumā. Sagatavošanās un ceļš līdz naudas saņemšanai aizņēma aptuveni pusgadu. Galvenā izmaiņa Summus Capital bija tā, ka mēs kļuvām vairāk institucionāli. Līdz obligāciju emisijai mēs bijām ģimenes uzņēmums. Tika izveidota padome, kā iepriekš uzņēmumā nebija. Tas, protams, paplašināja kompetences un iespējas pārrunāt dažādus investīciju darījumus. Tomēr pats būtiskākais bija tas, ko mēs sapratām šīs emisijas rezultātā. Proti, līdz emisijai uzņēmuma stratēģijai faktiski ticējām tikai mēs paši, bet pēc tās mēs sapratām, ka ir vēl 100 investoru, kuri tic tādai stratēģijai, kādu mēs realizējam. Tas mūsu darbībai bija kā sava veida kvalitātes novērtējums ar norādi, ka esam izvēlējušies pareizo ceļu.
Kam galvenokārt izlietojāt pirmās emisijas līdzekļus, un kāda ir tieši šīs naudas atdeve?
Kā jau teicu, process tika veikts, lai sagatavotu uzņēmumu jebkādiem ienesīgiem darījumiem, kas varētu rasties šajā periodā. Mēs arī domājām, ka tirgū nonāks grūtībās nonākuši īpašumu darījumi. Tomēr jāteic, ka tirgū vairs neparādījās Covid zīmola objekti. Šos līdzekļus daļēji izmantojām, lai finansētu Rīgas objektu, piemēram, Depo ēkas un tirdzniecības centra Damme iegādi ar papildu kredītu no bankas Citadele, kas bija pirmais Summus Capital darījums, kuru finansēja šī banka. Šiem pirkumiem lielākā daļa nepieciešamās naudas bija pašu kapitāls, bet obligāciju ieguldījums bija tas, kas bija nepieciešams abu darījumu noslēgšanai. Bez obligācijām mēs, iespējams, būtu varējuši nopirkt tikai vienu no tirdzniecības centriem.
Ieguldītā kapitāla atdevi plānojam vismaz 15% apmērā gadā. Saprotams, ka šis noteikums attiecas arī uz jautājumā izvirzīto finansējumu, un mēs turamies pie šī noteiktā kursa. Pērn atdeve bija pat lielāka par 15% gadā.
Kā raksturotu situāciju nekustamo īpašumu tirgū Baltijā patlaban? Vai Latvijā ir kaut kas citādi nekā pārējās Baltijas valstīs?
Ja runājam no Summus Capital pozīcijām, tad visas Baltijas valstis mums ir līdzvērtīgas un nozīmīgas, jo svarīga ir portfeļa diversifikācija ne tikai starp nozares sektoriem, bet arī starp valstīm, un mērķis ir kapitālu sadalīt vienmērīgi dažādos tirgos. Tuvākajā laikā mēs noteikti kaut ko gribētu mainīt tieši Igaunijā. Kaut ko pārdot un kaut ko nopirkt vietā. Tas vairāk saistīts ar to, ka Igaunijā mēs sākām un šeit mums ir paši vecākie objekti.
Latvijai ir sava īpatnība, ja runājam tieši no mūsu fokusa darījumos viedokļa. Rīgā ir daudz grūtāk slēgt nākotnes darījumus ar attīstītājiem būvniecības sākumposmā. Projekti ir gandrīz jāizstrādā, un tikai tad var redzēt potenciālo īrnieku interesi. Ēkai ir jābūt tādā stāvoklī, lai potenciālais īrnieks varētu ieiet un to reāli redzēt. Tomēr tas nozīmē, ka mēs nevaram slēgt agrīnās stadijas darījumus, kas piedāvā augstāku ienesīguma potenciālu, jo mēs saprotam reālo pieprasījumu projekta beigu posmā. Viļņā un Tallinā ir kaut kā vieglāk. Nezinu, kāpēc Rīgā tā ir, varbūt kaut kāds uzticības faktors nospēlē savu lomu, bet mums tas nozīmē, ka Rīgā reāli pērk daudz mazāk ēku nekā Viļņā un Tallinā, un tas rada problēmu.
Taču kopējā situācija visā Baltijā ir līdzīga, t.i., darījumu ir maz. Plaisa starp pircēju un pārdevēju gaidām joprojām ir pārāk liela, un tās nav tuvinājušās, neskatoties uz zināmām pozitīvām procentu likmju prognozēm. Tāpat šķiet, ka paši sliktākie laiki ekonomikā jau ir beigušies.
Šobrīd gatavojat otro Summus Capital obligāciju laidienu ar vērtību 15 miljoni eiro. Kam plānots lietot līdzekļus?
Patiesībā ir gluži tāpat kā pirmās emisijas laikā, kad mēs obligācijas emitējām, domājot par potenciālajām iespējām krīzes laikā. Mēs jau neesam izgājuši no krīzes. Lai gan mūsu mērķa tirgos ir jūtama ekonomiskā izaugsme un ir zināmas pozitīvas gaidas, darījumu aktivitāte joprojām ir zema. Mēs vēlamies būt pēc iespējas gatavi piedalīties šādā unikālā momentā, kad cerības vēl neatspoguļojas ienesīgumā. Ilgstošā krīze un augstās finansēšanas izmaksas ir skārušas aktīvu īpašniekus, kas var motivēt puses darījumos.
Tāpat mēs saprotam, ka vairums no mūsu pašreizējiem investoriem, kuri piedalījās pirmajā emisijā, redz mūsu kvalitatīvo darbu un vēlēsies turpināt sadarbību. Proti, obligāciju emisija paredz arī iespēju nomainīt vecās obligācijas pret jaunām.
Pastāstiet sīkāk par attīstības iecerēm! Kādi ir nākotnes lielie plāni?
Jau iedevu virzienu, kurp plānojam iet ar portfeli, proti, ir vēlme nodrošināt likviditāti mūsu portfelī, kas motivē uzņēmumu skatīties plašāk. Mēs jau kādu laiku skatāmies uz Poliju, un tas būtībā ir loģisks solis tālākā attīstībā. Polijas tirgus ir daudz lielāks, un tās ekonomika nekad nav kritusies, pat ne 2008. gada krīzes laikā. Tā ir ES mēroga parādība. Investīciju tirgus Polijā ir daudz plašāks, jūs varat veikt neticamus darījumus ar labāku ienesīgumu nekā šobrīd Baltijā. Mēs paredzam, ka pēc diviem gadiem 20% no Summus Capital portfeļa vērtības būs Polijā. Kāpēc divi gadi? Tas galvenokārt ir tā paša iemesla dēļ, ko es paskaidroju jau iepriekš, jo mērķis ir ieguldīt kā vietējam. Lai iepazītu jaunu tirgu, ir nepieciešams gads.
Viedoklis
Kristiāna Janvare, Signet Bank Investment Banking pārvaldes vadītāja
Nekustamo īpašumu nozarē finansējuma diversifikācija ir nozīmīga
Nekustamā īpašuma nozare ir ļoti kapitāla intensīva nozare, kur uzņēmumiem nākas daudz domāt par savu finansējuma avotu optimizēšanu un diversificēšanu ne tikai starp dažādām bankām, bet arī dažādiem finansējuma avotiem kopumā. Tāpēc Baltijas nekustamā īpašuma uzņēmumi aktīvi izmanto obligācijas kā finansējumu piesaistes avotu.
Pēdējo gadu laikā nekustamā īpašuma nozare saskārusies ar dažādiem izaicinājumiem – Covid-19 ierobežojumiem un tā sekām, straujo procentu likmju kāpumu un to ietekmi uz finansējuma izmaksām, kā arī Ukrainas karu un tā ietekmi uz ārvalstu investoru apetīti par ieguldījumiem Baltijas nekustamajā īpašumā..Tādēļ bija brīdis, kad obligāciju emisiju aktivitāte šajā segmentā bija pieklususi. Taču pēdējo mēnešu laikā, kad gan uzņēmumi, gan investori šķiet jau apraduši ar jaunajiem tirgus apstākļiem un situācijas pārredzamība ir zināmā mērā uzlabojusies, nekustamā īpašuma uzņēmumi aktīvi atgriežas vai no jauna nāk tirgū ar obligāciju emisijām.
Nekustamā īpašuma nozarē obligācijas parasti tiek strukturētas divējādi:
grupas jeb holdinga līmenī, kura sastāvā ietilpst vairāki naudas plūsmu ģenerējoši nekustamā īpašuma objekti, līdzīgi kā to dara Summus Capital, emitējot nenodrošinātas obligācijas parasti ar mērķi piesaistīt finansējumu jaunu nekustamā īpašuma objektu iegādei un/ vai jau esošo obligāciju refinansēšanai;
atsevišķu grupas meitas sabiedrību līmenī, kas parasti emitē obligācijas, kas ir nodrošinātas ar konkrētās meitas sabiedrības aktīviem – galvenokārt zemi un nekustamo īpašumu attīstības stadijā, ar mērķi piesaistīt finansējumu konkrēta nekustamā īpašuma projekta attīstīšanai un potenciāli obligācijas vēlākā attīstības stadijā pārfinansēt ar bankas kredītu. No Latvijā redzamākajiem nekustamā īpašuma projektiem, kas finansēti ar obligācijām, kā piemērus var minēt biroju ēkas Novira Plaza un Verde.
Finansējuma piesaiste ar obligāciju emisiju palīdzību ir ļoti populāra Lietuvas nekustamā īpašuma uzņēmumu vidū, kas pakāpeniski jau “pieradinājušas” pie šāda instrumenta arī Lietuvas investorus. Lielai daļai vietējo investoru nekustamā īpašuma segments šķiet labi pazīstams un saprotams, nereti, balstoties uz savu privāto tiešo ieguldījumu pieredzi nekustamajos īpašumos. Latvijas nekustamā īpašuma uzņēmumu vidū obligācijas kā finansējuma avots pagaidām ir mazāk zplatīts. Tas, manuprāt, ir tādēļ, ka Latvijā trūkst lielu vietējā kapitāla nekustamā īpašuma investīciju uzņēmumu vai attīstītāju, kā piemēram Akropolis Group, LORDS LB vai Capitalica Asset Management, kas ir aktīvi obligāciju emitenti Lietuvā. Taču kopumā redzu, ka interese arī no Latvijas uzņēmumiem par šo finansējuma avotu pieaug, un obligācijām perspektīvas arī Latvijas nekustamā īpašuma uzņēmumu vidū.
