Būvniecības nozare aizvadītajos gados piedzīvojusi ļoti lielus satricinājumus, kā rezultātā tirgū mazinājies arī darījumu skaits, atzīmē Andris Božē, SIA YIT LATVIJA valdes loceklis.
Liela daļa attīstītāju būvniecības izmaksu pieaugumu iekļāva gala produkta cenā, kā ietekmē trīs gadu laikā dzīvokļu cenas palielinājās par aptuveni 30%, teic A.Božē, piebilstot, ka šis cipars pilnībā atbilst būvmateriālu un būvdarbu cenu pieaugumam. Šobrīd mēs klusībā ceram, ka šis process ir apstājies - EURIBOR ir sasniedzis savu maksimumu un nākamajā gadā dzīvokļu pieejamība atkal varētu uzlaboties, taču neviens par to nav 100% pārliecināts, norāda A.Božē. Tāpat viņš uzsver, ka, neraugoties uz izaicinājumiem, YIT LATVIJA turpina attīstīt gan jaunus dzīvojamo namu projektus, gan mērķtiecīgi raugās īres dzīvojamo namu virzienā.
Kā nekustamo īpašumu sektors, jūsuprāt, ticis galā ar pēdējos gados piedzīvotajiem izaicinājumiem?
2020. gadā pasauli kājām gaisā apgrieza pandēmija, kas ļoti būtiski ietekmēja nekustamo īpašumu nozari. Principā no 2020. gada pavasara līdz rudenim liela daļa pircēju atlika darījumus, jo tirgus situācija bija ļoti neskaidra. Atsevišķi eksperti pat prognozēja, ka piedzīvosim līdzīgu krīzi kā 2008. gadā, taču tas nenotika, un pieprasījums pēc pāris mēnešiem atgriezās pirmspandēmijas līmenī. Tajā pašā laikā būtiski mainījās cilvēku vēlmes un vajadzības - pircēji vairāk sāka interesēties par lauku īpašumu iegādi, bet dzīvokļu īpašnieki apsvēra iespējas iegādāties plašākus apartamentus, lai vienu istabu varētu atvēlēt ofisa vajadzībām. Principā tirgus bija atjaunojies, un 2021. gada beigās, kā arī 2022. gada sākumā situācija izskatījās ļoti cerīga. Mēs visi gan ļoti labi zinām, kādu šoku pasaule piedzīvoja 2022. gada februārī, kad Krievija iebruka Ukrainā. Šis notikums tirgu atkal apgrieza kājām gaisā, jo būvniecības materiālu cenas piedzīvoja vēl nebijušu pieaugumu. Kad šķita, ka pasaule ir pielāgojusies jaunajai realitātei un energoresursu cenas tuvākajā laikā atgriezīsies normālā līmenī, nāca nākamais satricinājums - milzīgā inflācija un Eiropas Centrālās bankas ofensīva celt procentu likmes burtiski katru mēnesi. Šobrīd mēs klusībā ceram, ka šis process ir apstājies - EURIBOR ir sasniedzis savu maksimumu un nākamajā gadā cenas varētu samazināties. Tajā pašā laikā nevienam par to nav 100% pārliecības, jo mēs jau esam pieraduši, ka pēc viena izaicinājuma uzreiz nāk nākamais.
Kā šajā laikā veicās YIT LATVIJA?
Pagājušais gads finansiāli mums bija ļoti veiksmīgs. YIT LATVIJA apgrozījums 2022. gadā sasniedza 39 miljonus eiro, arī peļņas rādītāji bija ļoti labi. Tajā pašā laikā ir jāsaprot, ka šos rezultātus mums izdevās sasniegt, pateicoties darījumiem, kas tika veikti 2021. gadā un 2022. gada sākumā jeb laikā, kad situācija tirgū vēl bija salīdzinoši stabila. Līdz ar to mēs nevaram teikt, ka šie rezultāti ataino šī brīža situāciju. Protams, arī mums daži no pēdējiem gadiem nav bijuši tādi, kā vēlētos, tāpat kā citiem nekustamā īpašuma nozares spēlētājiem. Arī 2023. gads kopumā turpināja būt izaicinājumiem bagāts. Jebkurā gadījumā mēs skaidri redzam, ka nekustamo īpašumu tirgus ir ļoti mainījies, un ar to jārēķinās arī attīstītājiem.
Jūs minējāt, ka pēc Krievijas iebrukuma Ukrainā būtiski pieauga būvniecības izmaksas. Cik mājas būvniecība izmaksāja pirms pieciem gadiem, bet cik tagad?
Labs indikators, pēc kā mērīt būvniecības izmaksas, ir tērauda stiegras, kas tiek izmantotas faktiski visu ēku karkasos. Piemēram, pirms pieciem, sešiem gadiem šīs stiegras biržā vidēji maksāja 450 dolārus tonnā. 2019. gadā šī cena savukārt pieauga līdz 800-850 dolāriem par tonnu, bet vēl ievērojamāks lēciens tika piedzīvots pēc kara sākuma. Tas nepārsteidza, jo lielākā daļa no šiem materiāliem tika importēti no Ukrainas, Krievijas un Baltkrievijas, kas ar šīm tērauda stiegrām apgādāja praktiski visu Baltijas reģionu. Tā kā pēc kara sākuma iepirkt materiālus no Krievijas un Baltkrievijas tika aizliegts, mums nācās tos importēt no Turcijas, Spānijas un citām valstīm. Tirgus pilnībā mainījās, kā ietekmē tērauda stiegru cenas vienā brīdī sasniedza pat 1600 dolārus par tonnu. Tas bija tāds līmenis, kad daudzi attīstītāji pat sāka domāt par būvniecības apturēšanu, jo cenas bija pilnīgi neprognozējamas. Otra lieta - nebija arī pārliecības, ka šie materiāli vispār tiks piegādāti. Šobrīd gan būvmateriālu cenas pamazām atgriežas normālā līmenī, jo tirgus un loģistikas ķēdes ir spējušas pārorientēties un pielāgoties jaunajai realitātei.
Cik lielā mērā šis izmaksu pieaugums ietekmēja jūsu biznesa rezultātus?
Protams, ietekmi jutām, jo bija projekti, kur mēs ar ārējiem pasūtītājiem bijām noslēguši tā saucamos fiksētās cenas līgumus, kā ietekmē cenas vienkārši nevarējām mainīt. Ja runājam tieši par dzīvokļu tirgu, jāatzīmē, ka liela daļa attīstītāju šo cenu pieaugumu iekļāva gala produkta cenā, kā rezultātā mēs redzam, ka trīs gadu laikā dzīvokļu cenas ir palielinājušās par aptuveni 30%. Principā šis cipars atbilst arī būvniecības izmaksu pieaugumam.
Neticami, bet noslēgumam pamazām tuvojas arī 2023. gads. Kas ir bijuši nozīmīgākie projekti, kurus šogad esat īstenojuši?
Visvairāk vēlētos izcelt mūsu projektus īres tirgum. Zināms, ka nesen stājās spēkā grozījumi Īres likumā, kā ietekmē šobrīd mūsu valstī pastāvošā likumdošana šajā sektorā ir progresīvākā Baltijā un varbūt pat Centrāleiropā. Jaunā kārtība atrisina vairākus jautājumus, tajā skaitā būtiski mazina riskus potenciālajiem investoriem veikt ieguldījumus jaunu īres namu būvniecībā. Piemēram, mēs šogad sadarbībā ar Vienna Insurance Group esam uzbūvējuši divus īres namus ar 250 dzīvokļiem. Šie projekti jau veiksmīgi nodoti īres tirgum. Tāpat esam pabeiguši ceturto ēku Silvas namu projektā, kur šobrīd rezervēti 25% dzīvokļu, un uzsākta arī piektā nama būvniecība, savukārt būvniecības stadijā vēl mums ir nams Liepājas ielā. Tāpat būvniecības stadijā ir arī Mārpagalmu 1. kārta Āgenskalnā un tikko uzsākta 2.kārta. Papildus tam norisinās ēku būvniecība Kaivas kvartālā, kas atrodas Rīgas Dreiliņos, robežojoties ar Mežciemu. To veidos piecas sešstāvu ēkas, kopumā iegādei piedāvājot 360 dzīvokļus. Reaģējot uz patērētāju pieprasījumu un tirgus specifiku, viens no būtiskākajiem jaunā Kaivas kvartāla kompleksa celtniecības aspektiem būs nodrošināt A klases energoefektivitāti, rekuperācijas sistēmu, kā arī saules paneļus koplietošanas vajadzībām. Šo risinājumu iekļaušana būtiski atvieglos mājokļu īpašnieku komunālos maksājumus, īpaši ziemas mēnešos. Kopumā, kopš darbojamies Latvijā, esam īstenojuši vairāk nekā 15 daudzdzīvokļu dzīvojamo ēku projektus 11 dažādās Rīgas apkaimēs, kas nozīmē vairākus tūkstošus pabeigtu dzīvokļu.
Jūs jau minējāt, ka pēdējā laikā strauji pieaugušas arī banku procentu likmes hipotekārajiem kredītiem. Kā šis aspekts ietekmē jūsu biznesu?
Taisnība, EURIBOR pieaudzis milzīgā ātrumā, un tas būtiski ietekmē arī hipotekāro kredītu saņēmējus - gan jau esošos, gan potenciālos. Šī iemesla dēļ dzīvokļu darījumu skaits ir krities, jo kredīta mēneša maksājums ir daudz augstāks nekā iepriekš un cilvēki vairs to nevar atļauties. Tāpat novērojam, ka cilvēki arvien retāk izvēlas dzīvokļus iegādāties, kamēr nami ir būvniecības stadijā. Šobrīd tirgū jau ir pietiekami plaša jaunu, pabeigtu dzīvokļu izvēle, tāpēc cilvēki nesteidzas rezervēt īpašumus – viņi ir piesardzīgāki savos lēmumos, izvērtējot visus apstākļus. Procentu likmes un arī cenas kopumā ir augstas, tāpēc liela daļa potenciālo pircēju izlemj nogaidīt. Turklāt kredīti Latvijā un Baltijā kopumā izmaksā ievērojami vairāk nekā, piemēram, Skandināvijā. Iemesls tam ir pavisam vienkāršs - Baltijā ir izveidojusies liela atkarība no skandināvu bankām, kas diktē noteikumus kreditēšanas tirgū, un likmes ir krietni augstākas. Tas ietekmē ne tikai kredīta ņēmējus, bet arī nekustamo īpašumu attīstītājus.
Pēdējos gados daudz runāts arī par digitalizāciju, kas pandēmijas laikā piedzīvoja savu uzvaras gājienu. Kādas ir digitalizācijas iespējas būvniecībā?
Šobrīd faktiski visus līgumus slēdzam elektroniski, un šo iespēju novērtē gan mūsu klienti, gan grāmatveži. Piemēram, iepriekš katram dzīvokļa darījumam bija klātienē jāpiesaista notārs, jāvienojas par visiem ērtu tikšanās laiku, kas, protams, ne vienmēr bija vienkārši. Pašlaik lielākā daļa darījumu notiek digitāli, un tas ir ļoti ērti. Ja savukārt runājam par pašu būvniecības procesu, tad jāatzīmē, ka šobrīd darbu aktīvi uzsākusi tā saucamā būvniecības informācijas sistēma, kur apkopota visu projektu dokumentācija. Vairs nav vajadzības ķīpām stiept dokumentus uz būvvaldi, un process ir daudz vienkāršāks. Ar to gan digitalizācija būvniecībā neaprobežojas. Savos projektos esam aktīvi sākuši lietot tādas sistēmas kā BIM un Dalux. Principā šīs sistēmas ļauj jau pirms būvniecības uzsākšanas izķert dažādas neprecizitātes un vēlāk - sekot līdzi paveiktajam. Tāpat plaši izmantojam arī QR kodus. Atnākot uz jebkuru būvobjektu, iespējams noskenēt QR kodu un saņemt informāciju - kā nams izskatīsies, kur atradīsies caurules, kādi materiāli tiks izmantoti un citas nianses. Jāpiemin arī fakts, ka mūsu BIM projekti tika labi novērtēti Latvijas Gada Būve skatēs - gan Kaivas ielas projekts, gan Liepājas ielas projekts saņēma augstu atzinību.
Nesen publiskajā telpā skaļi tika apspriests jautājums par karstā ūdens piegādi jaunajos daudzdzīvokļu projektos. Kādas ir galvenās problēmas, kas šobrīd pastāv?
Galvenā problēma šajā gadījumā ir - kur likt ūdens skaitītājus? Līdz šim maksimāli esam mēģinājuši skaitītājus nest ārā no dzīvokļiem, tādā veidā klientiem sniedzot veselu virkni priekšrocību. Pirmkārt, pašiem klientiem nav katru mēnesi jāpiefiksē skaitītāju rādījumi un kādam par to jāziņo. Otrkārt, klientiem nav jādomā par skaitītāju verificēšanu - apsaimniekotājs šim jautājumam seko līdzi un vajadzīgajā laikā skaitītājus nomaina, jo pašiem cilvēkiem šis process reizēm var būt apgrūtinošs. Viena lieta ir tas, ka jāseko šim nomaiņas datumam līdzi, bet otra - klientam fiziski jāielaiž santehniķis savā dzīvoklī, ja skaitītājs atrodas tur, nevis, piemēram, koridorā. Piedevām gadījumos, ja skaitītāji netiek nolasīti vienlaicīgi vai netiek nolasīti vispār, veidojas liela nebilance starp lielo komercskaitītāju ēkas ievadā un mazo dzīvokļu skaitītāju summu pa visu ēku. Tas rada lielus koplietošanas ūdens patēriņus dzīvokļu īpašnieku rēķinos, kas neapmierina cilvēkus. Tajā pašā laikā, neskatoties uz kvalificētu speciālistu piesaisti, kas izstrādā dažādus risinājumus, lai ūdens padeve būtu efektīva, skaitītāju pārvietošana uz koplietošanas telpām ir paildzinājusi karstā ūdens gaidīšanas laiku. Respektīvi - dzīvoklī karstais ūdens vairs nenonāk pāris sekunžu, bet gan 10-20 sekunžu laikā. Tas, protams, rada zināmas neērtības, taču šobrīd tirgū jau ienāk jaunas tehnoloģijas - jauni skaitītāji ar ārējām nolasīšanas iespējām, tāpēc tuvākajā laikā šīs problēmas būs iespējams atrisināt. Tāpat vēl viens būtisks aspekts, par ko būtu jādomā arī pašiem dzīvokļu īpašniekiem, ir, piemēram, virtuves iekārtu kvalitatīva uzstādīšana un to iekārtu pieslēgšana pie inženierkomunikācijām, kas vienmēr ir jāveic kvalificētiem speciālistiem, jo arī tas var ietekmēt karstā ūdens padevi.
Kādi kopumā ir YIT LATVIJA nākotnes plāni?
Primāri mēs plānojam turpināt attīstīties daudzdzīvokļu namu segmentā, iesaistoties gan jaunu īres namu būvniecībā, gan būvējot dzīvokļus pārdošanai. Strādāsim gan jau pie esošajiem projektiem, gan arī uzsāksim vairākus jaunus. Nākamajā gadā plānojam pabeigt Silvas namu 5.ēku, veiksmīgi uz priekšu virzās arī projekts Mārpagalmi, kā arī daudzdzīvokļu namu projektēšana Brāļu Kaudzīšu ielā. Vēl divus projektus esam iecerējuši uzsākt Zolitūdē, bet vienu - Rāmavā. Izskatīšanas stadijā ir arī viens projekts Purvciemā. Tāpat vēlamies īstenot kopīgus projektus arī ar čehu investīciju fondu, kas ir gatavs ienākt Baltijas tirgū, kā arī nostiprināt sadarbību ar Latvijas pašvaldībām. Zināms, ka dzīvojamais fonds Latvijā ir milzīga problēma. Lai tiktu pie pašvaldību sociālajiem dzīvokļiem vai īpašumu īrētu no pašvaldības, jāgaida ļoti garās rindās. Mēs vēlētos iesaistīties šīs problēmas risināšanā. Piemēram, pašvaldība varētu no savas puses piešķirt mums zemes gabalu, bet mēs tajā - uzbūvēt namu, kurā atsevišķi dzīvokļi būtu pieejami pašvaldības vajadzībām. Faktiski pašvaldībai šajā darījumā nebūtu nekādu risku, tāpēc domājam, ka tās varētu būt ieinteresētas ar mums sadarboties. Šāds modelis ir paredzēts arī jaunajā Rīgas Mājokļu politikā, kuras izstrāde tuvojas nobeigumam.
