Padomju laikā celtajām tipveida daudzdzīvokļu mājām noteiktais vidējais kalpošanas laiks strauji tuvojas noslēgumam. Patlaban gan skaidras atbildes uz jautājumu, ko iesākt tālāk, nav – tās lietderīgāk nojaukt vai piespiedu kārtā likt atjaunot.
Ņemot vērā faktu, ka dzīvokļu iegādei šādās mājās daudzi iedzīvotāji ņēmuši un joprojām turpina ņemt kredītu, db.lv lūdza banku viedokli šajā jautājumā.
1. Vai ir tādas tipveida padomju laika daudzdzīvokļu mājas, kuru dzīvokļu iegādei banka kredītus vairs neizsniedz? Piemēram, jau pirms vairākiem gadiem dzirdēts, ka finansējumu tā saukto hruščovku dzīvokļiem cilvēkam ar vidējiem ienākumiem gandrīz nav iespējams iegūt, vai tā ir patiesība?
Sandra Rasnača, Nordea bankas Mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja: «Līdz šim Nordea bankā nav vērsies neviens klients, kuram būtu vēlme sliktas kvalitātes ēkā iegādāties īpašumu. Pieņemu, ka šādās ēkās cilvēkiem nav vēlme neko iegādāties vai arī summas ir tik nelielas, ka spēj segt saviem līdzekļiem, jo īpašums nelikvīds. Jā, ir bankā klientu interese par konkrētu dzīvokļu iegādi, kuri ir sliktā tehniskā stāvoklī, bet tādā gadījumā šādiem dzīvokļiem tiek plānots remonts, un banka finansējumu izsniedz, pamatojoties uz nākotnes vērtību, kontrolējot remonta procesu. Tāpat banka nenodala konkrētu ēku sēriju tipus, kuros klientiem izsniedz vai neizsniedz kredītus dzīvokļu iegādei. Nordea banka, pirmkārt, analizē klienta maksātspēju. Ja klienta ienākumi ir atbilstoši bankas kredītpolitikai, tad aizdevumu mājokļa iegādei iespējams saņemt. Ja tiešām potenciālajam klientam būtu interese iegādāties dzīvokli sliktas kvalitātes ēkā, tad aizdevums visdrīzāk netiktu izsniegts, jo īpašums nav likvīds.»
SEB bankas valdes locekle Ieva Tetere: «SEB bankas darbībā šāda prakse netiek piemērota. Lemjot par kredīta piešķiršanu, tiek izvērtēts konkrēts klients, viņa ienākumi, riski, nodrošinājums un tā vērtība. Klients uz banku nāk ar neatkarīgo ekspertu vērtējumu izvēlētajam īpašumam. Mēs kā finanšu partneris kredītizvērtēšanas sarunās cenšamies norādīt klientam uz niansēm, kam jāievērš uzmanība, izvēloties mājokli, kas tiks iegādāts. Taču, ja klienta vēlme ir iegādāties konkrēto īpašumu, tad tā ir viņa izvēle, kuru mēs tolerējam. Īpašumiem ar lielāku nolietojumu ir zemāka vērtība, kas nozīmē, ka ilgtermiņā būvei būs zemāka likviditāte, un tas jāņem vērā gan klientam, domājot par savu īpašumu ilgtermiņā, gan bankai, izvērtējot kreditēšanas nosacījumus, tanī skaitā pirmās iemaksas apjomu.»
Ainars Balcers, Swedbank Hipotekāro kredītu un līzinga virziena vadītājs: «Pēdējā laikā gan bankas vairāk koncentrējas tieši uz klienta naudas plūsmas izvērtēšanu, jo, lai kreditēšanas darījumu varētu uzskatīt par veiksmīgu, ir divi svarīgi faktori: klienta spēja apkalpot kredīta maksājumus visā kredīta atmaksas laikā un likvīds nodrošinājums.
Tipveida padomju laika daudzdzīvokļu māju nolietojums ir diezgan atšķirīgs un objektīvi lielāks nekā no jauna būvētām ēkām. Tāpēc bankas, izsniedzot kredītus šajā segmentā, pārsvarā ir piesardzīgākas, paredzot gan lielāku klienta līdzfinansējumu, gan īsākus kredīta atmaksas termiņus.
Tomēr, neatkarīgi no būvniecības gada, daudzdzīvokļu māju tehniskais stāvoklis lielā mērā ir atkarīgs arī no tā, kā tās ir ekspluatācijas laikā apsaimniekotas un uzturētas.
Jebkurā gadījumā, nodrošinājumu, tāpat kā klienta maksātspēju, katrā darījumā būtu jāizvērtē individuāli.»
2. Kuras tipveida padomju laika daudzdzīvokļu mājas bankas skatījumā šobrīd ir labākajā stāvoklī, kuras – sliktākajā? Kāds, pēc bankas rīcībā esošās informācijas, ir šo ēku kalpošanas laiks un kas notiks pēc tā beigām?
Sandra Rasnača, Nordea bankas Mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja: «Vienas sērijas tipveida padomju laika daudzdzīvokļu mājas tehniskais stāvoklis var būtiski atšķirties no citas. Tas atkarīgs, no tā, kurā gadā ēka būvēta, kā apsaimniekota, vai tā ir renovēta, siltināta, kādi līdz šim veikti tehniskie uzlabojumi. Nordea sadarbojas ar nekustamo īpašumu kompānijām, kuras pārzina tirgu, ir vislabāk informētas par dzīvojamā fonda novecošanos, uz vietas, objekta apskatē izvērtē ēkas tehnisko stāvokli, pēc tam dodot savu slēdzienu vērtējumā.
Padomju laika ēkas tika intensīvi būvētas, sākot no 1950. gada un līdz pat deviņdesmitajiem gadiem. Jo senāka ēka, jo drīzāk nepieciešams renovācijas process. Kas notiks pēc ekspluatācijas laika beigām ar šīm ēkām? Kādu laiku noteikti vēl stāvēs. Ja netiks veikti nopietni renovācijas uzlabojumi, tad ilgtermiņā sabruks. Precīzi jau to neviens nevar prognozēt. Ja 50-60 gadus mājā netiek veikti ieguldījumi, piemēram, var sākt tecēt jumts, bojājot gan ēkas karkasu, gan dzīvokļus. Pēc tam seko pelējums, ar kuru cīnīties ir neiespējami, ja ēkā pēc tam netiek veikta renovācija. Šāda procesa uzsākšana ir sarežģīta, jo nepieciešama iedzīvotāju vairākuma piekrišana, kā dēļ, domāju, Rīgā šie procesi attīstās ļoti lēni. Reģionu centros, citās pilsētās, redzam, ka cilvēki tomēr spēj vienoties attiecībā uz daudzdzīvokļu māju siltināšanas atbalsta programmām.»
SEB bankas valdes locekle Ieva Tetere: «Šis jautājums drīzāk jājautā Rīgas domes Īpašuma departamentam, jo nav mūsu kompetence.»
3. Kā bankas skatījumā, ņemot vērā daudzos izsniegtos kredītus dzīvokļu iegādei un cilvēku materiālās iespējas Latvijā, būtu jārisina šis jautājums par padomju laikā būvēto tipveida daudzdzīvokļu ēku novecošanu?
Sandra Rasnača, Nordea bankas Mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja: «Ņemot vērā, ka dzīvojamais fonds noveco, arī bankas varētu arvien vairāk pārskatīt savas kredītpolitikas. Rezultātā klientam piešķirtā finansējuma apjoms samazinātos proporcionāli ēkas nolietojumam. Tiem klientiem, kuriem kredīti ir izsniegti un nav problēmu ar kredīta atmaksu, esmu pārliecināta, nekas nemainīsies, jo, primāri, bankas izvērtē klienta maksātspēju. Ja klients vēlēsies ar kredīta palielinājuma palīdzību remontēt savu privāto dzīvokli, kurš atrodas sliktas kvalitātes ēkā, tad ar katru gadu šī iespēja samazināsies, ja ēka netiks renovēta.
Tas, ko mēs redzam bankā, ir palielinājusies to cilvēku interese, kuri no lielākām sērijveida dzīvokļu platībām vēlas pārcelties uz mazākām jaunajos projektos. Iemesls tam ir iespēja ieekonomēt siltumapgādes izmaksas gan uz samazinātās platības rēķina, gan ietaupot tāpēc, ka jaunie projekti ir energoefektīvāki, gan iespēja maksāt tikai par patērēto.
Lai veicinātu padomju laiku ēku renovācijas un siltināšanas programmu izmantošanu, domāju, valdībai nepieciešams vienoties par lielāku atbalstu padomju mājokļu renovācijas procesiem ar līdzfinansējuma piesaisti. Ir jārod iespējas nekustamā īpašuma nodokļa atlaidēm, lai šo ēku iedzīvotājus motivētu pieņemt lēmumus attiecībā uz uzlabojumu veikšanu vecajā padomju laiku mantojuma segmentā.
Nordea banka piedāvā padomju laiku ēku renovācijas kredītu. Veicot mājas pilnu renovāciju, šādiem objektiem pagarinās kalpošanas laiks. Rezultātā, atkarībā no rekonstrukcijas tehniskajiem risinājumiem, šādās ēkas iedzīvotājiem iespējams saņemt izdevīgākus kreditēšanas nosacījumus gan dzīvokļu iegādei, gan to remontam. Ja rekonstrukcijas rezultātā ēkā tiek mainītas visas inženiertehniskās komunikācijas, stāvvadi, elektroinstalācijas, veikta jumta rekonstrukcija, atjaunota fasāde, kāpņu telpa, tad šādas ēkas jau var pietuvināt jaunajiem projektiem un līdzvērtīgi finansēt. Pilnvērtīgi atjaunojot veco dzīvojamo fondu, iedzīvotāji tikai palielinātu savu īpašumu vērtību – tie būtu konkurētspējīgāki nekustamo īpašumu tirgū.»
SEB bankas valdes locekle Ieva Tetere: «Savā veidā šis jautājums Latvijā jau šobrīd tiek risināts - iedzīvotājiem tiek piedāvāta iespēja renovēt daudzdzīvokļu mājas, izmantojot ES struktūrfondu finansiālo atbalstu, kas ļauj ietaupīt līdz pat 50% no izmaksām. Mūsu pieredze liecina, ka iedzīvotāju aktivitāte šajā ziņā ir liela, tāpēc būtu labi, ja šis finansējums būtu pieejams arī turpmāk. Ja pirms pāris gadiem cilvēki nepievērsa tik lielu uzmanību mājokļa vērtībai, tad tagad klients ir kļuvis gudrāks, jo pievērš uzmanību, vai māja ir renovēta.
Citās valstīs ir sava pieredze, piemēram, bijušajā VDR un Maskavā ēkas, kuras nokalpojušas savu laiku un atrodas komerciāli izdevīgā vietā, tiek nojauktas, lai to vietā celtu jaunas ēkas, kas atbilst mūsdienu risinājumiem un prasībām. Rezultātā iedzīvotāji tiek pie jaunas kvalitatīvas dzīves telpas un pilsēta pie vizuāli baudāmas pilsētvides. Taču šāds risinājums ir saistīts ne vien ar sarežģītu procesu pārvaldīšanu, tanī skaitā esošo iemītnieku pārvietošanu citur, bet arī lielām investīcijām.»
Ainars Balcers, Swedbank Hipotekāro kredītu un līzinga virziena vadītājs: «Ne reti namu apsaimniekotāji un īpašnieki veiksmīgi izmanto dažādas programmas, kas paredzētas tieši dzīvojamā fonda uzlabošanai. Šāda veida programmu izmantošana un projektu realizācija ir pozitīvs piemērs tam, kā samazināt dzīvojamā fonda nolietošanos.»
4. Kuru padomju laika tipveida daudzdzīvokļu ēku dzīvokļu iegādei pagājušajā gadā un šā gada sākumā banka izsniegusi visvairāk kredītu? Kāda bijusi vidējā summa?
Sandra Rasnača, Nordea bankas Mājokļu kredītu pārdošanas nodaļas vadītāja: «Līdzīgi kā notiek darījumi nekustamo īpašumu tirgū, arī Nordea bankas 2011. gada mājokļu kredītu jauno darījumu kredītportfelī 70% ir dzīvokļi, t.sk. 14% jaunie projekti, 26% privātmājas, lauku īpašumi ar ēkām, 3% zemes gabali privātai apbūvei. No visiem mājokļu kredītu darījumiem 80% ir notikuši ar īpašumiem Rīgā un Pierīgā, 20% pārējā Latvijā. Pieprasītākie sērijveida dzīvokļi ir 50 m2 līdz 30 000 EUR. Šajā segmentā vidējās mājokļu kredītu darījumu summas dzīvokļa iegādei ir 20 000 – 25 000 EUR. Remontam – mazākas, atkarībā no īpašuma vērtības un plānotā darbu apjoma, kas var svārstīties būtiskā amplitūdā.»
SEB bankas valdes locekle Ieva Tetere: «Jau vairākus gadus SEB bankas klientu izvēle attiecībā uz mājokļu veidu liecina, ka visvairāk (ap 45%) kredīti tiek piešķirti dzīvokļu iegādei sērijveida mājās, kas skaidrojams ar cenas pieejamību, līdzīgs apjoms (ap 37%) - pirmskara un Staļina laika mājās, jau mazāk (ap 20%) - jaunajos un renovētajos mājokļos un pavisam neliels skaits (ap 1%) koka tipa mājās.
Šā gada 1. ceturksnī pieprasījums pēc mājokļu kredītiem SEB bankā sasniedza augstāko līmeni kopš 2009. gada sākuma. Īpaši straujš pieaugums bija vērojams 2012. gada martā, kad jaunizsniegto kredītu apjoms pieauga līdz gandrīz 4 miljoniem latu.
Vidējā kredīta summa salīdzinājumā ar 2007. gadu ir būtiski samazinājusies no 56 488 eiro līdz 34 523 eiro pērn, savukārt, atmaksas termiņš nedaudz pieaudzis no 13 gadiem 2007. gadā līdz 14 gadiem 2011. gadā. Tas liecina, ka mūsu klienti ir ņēmuši vērā krīzes gados gūtās mācības un, uzņemoties kredītsaistības, rūpīgi izsver savas iespējas.»
Ainars Balcers, Swedbank Hipotekāro kredītu un līzinga virziena vadītājs: «Tipveida padomju laika daudzdzīvokļu mājas aizņem lielāko daļu no mājokļu tirgus, šādu mājokļu piedāvājums un pieejamība cenu ziņā ir ievērojami lielāka nekā, piemēram, no jauna būvētās ēkās, tāpēc arī kreditēšanas darījumu skaits šajā mājokļu segmentā ir aptuveni 60%.»
