Viens no grupas Kolonna īpašniekiem, a/s Holdings Kolonna un SIA REHO padomes priekšsēdētājs uzņēmējs Jānis Lasmanis ir miljonārs ar stāžu. Dažādos Latvijas bagātāko cilvēku sarakstos viņa vārds atrodams jau daudzus gadus. Savu īsto starta kapitālu sapelnījis kooperatīvu laikos, taču šeptēties un atrast naudīgu nozari viņš ir mācējis vienmēr.
Tiesa, tagad tirgus dzirnas griežas jau citā režīmā un vienkārši apsviedīgo cilvēku laiks ir pagājis. Neatgriezeniski, – vismaz tā uzskata Jānis Lasmanis. Viņaprāt, tagadne vairs nepieder šiverētājiem. Mūsdienās uz priekšu tiek gudrie, izglītotie un tie, kas prot attīstīties.
Savulaik krievu klasiķis Mihails Bulgakovs secināja, ka maskaviešus ir sabojājis dzīvokļu jautājums. Nezinu, kā tādā ziņā ar rīdziniekiem, taču šis jautājums gadiem ir kā no oglēm paķerts kartupelis, kuru cenšas rokā saturēt gan tie, kuriem dzīvoklis ir jumts virs galvas, gan tie, kuri pelna ieguldot nekustamajos īpašumos. Tiesa, šobrīd uguns nekustamo īpašumu tirgus krāsnī ir kļuvusi neaprēķināma, un arvien draudīgāk pierādās atziņa, ka ne visi riskētāji dzer šampanieti. Arī Jānis Lasmanis vairākus gadus veiksmīgi strādāja ar jauno projektu attīstīšanu, būvniecību, pārdošanu.
Cilvēkus joprojām interesē nekustamo īpašumu bizness. Šobrīd tā ir joma, kurā neviens neko vairs nesaprot. Varbūt jūs varat viest kādu skaidrību?
Nē, nevaru. Un, pat ja varētu, es to nedarītu. Jo zināšanas – tā ir nauda. Tas, kuram ir informācija, un tas, kurš var pareizi prognozēt, pelna miljonus.
Vai jums pirms krīzes bija pareizā informācija? Neticu, ka jūs, uzņēmējs ar divdesmit gadu pieredzi šajā jomā, nezinājāt, kurā brīdī tas Eldorado beigsies.
Jā, principā zināju. Nojautu, vilku paralēles ar analogām situācijām. Piemēram, spilgts piemērs, kuru mēs varējām ņemt vērā, bija astoņdesmito gadu otrā puse Somijā, Helsinkos, kur pēc nekustamā īpašuma cenu burbuļa pārsprāgšanas aptuveni 70% visu objektu piederēja bankām. Kādēļ? Jo tad, kad kredītņēmēji vairs nespēja maksāt, bankas nodibināja meitas uzņēmumus, kas nodarbojās ar nekustamajiem īpašumiem. Šie uzņēmumi par cenu, kas ir zem tirgus vērtības, no tām pašām bankām atpirka izūtrupētos objektus, pagaidīja četrus piecus gadus un jau par gluži citām naudām atkal šos īpašumus pārdeva.
No jūsu teiktā izriet, ka bankas bija ieguvējas tad, kad īpašumu cenas bija augstas un visi grāba kredītus, un tās joprojām būs ieguvējas, kad sāksies masveida maksātnespēja un īpašumu ūtrupes?
Nezinu, kā būs Latvijā. Bet Somijā bankas tiešām uzvārījās divreiz.
Un kas notiek ar attīstītājiem, celtniekiem? Viņu vārīšanās laiks jau ir pagājis? Vai nekustamā īpašuma tirgū šobrīd kaut kas vispār notiek?
Jā, notiek. Tas nav masveida bizness, taču, piemēram, kā pirms krīzes, tā arī tagad joprojām lēnā garā tiek pirkti ekskluzīvie īpašumi. Jo tiešām bagātiem cilvēkiem tā mūsu krīze... bijusi nebijusi. Lai gan kopumā jāsaka, ka pircēju psihe ir iedragāta. No visām pasaules malām nāk ziņas par nekustamā īpašuma krīzi, un potenciālie pircēji vairs neizskata iespēju pirkt īpašumu da ne par kādu summu. Viņi gaida, jo uzskata, ka būs vēl lētāk.
Būs?
Redzēsim! Bloku mājās, mikrorajonos – iespējams. Jaunajos projektos – zemāk vairs nav kur.
Bloku mājas un jaunie projekti, tas ir labi. Bet arvien vairāk cilvēku, manuprāt, grib dzīvot privātmājās.
Gribēt nav kaitīgi. Bet vai viņi to tiešām var atļauties? Starp citu, daudzi cilvēki grib dzīvot arī pilsētas centrā.
Jā, tā laikam ir visā pasaulē: pilsētas centrs ir visdārgākais un vispieprasītākais. Pat nolaista pirmskara mūra māja centrā būs dārgāka nekā smuks, jauns projektiņš Teikā. Kādēļ tā?
Kaut vai tāpēc, ka pilsētas centrā dzīvo turīgākais slānis. Jauki kaimiņi, vai ne?
Tas skan nedaudz snobiski.
Jā. Bet, sakiet, vai tā nav? Dzīvot pilsētas centrā nozīmē apliecināt statusu - tas ir viens. Punkts numur divi – prestižs citu acīs. Treškārt – parasti šādiem cilvēkiem arī darbs ir pilsētas centrā, tātad ērti. No jebkuras puses raugoties, centrā jums apkārt ir adekvāts sociālais slānis.
Jūs tagad velkat uz sociālo noslāņošanos pēc dzīvesvietas?
Protams, viennozīmīgi. Bet tā ir normāla lieta. Mēs dzīvojam kapitālismā, kur nav normāli, ja ģimene ar tūkstoš latu ienākumiem var dzīvot Alberta ielā.
Visus mazturīgos uz Maskavas priekšpilsētu?
Starp citu, Maskavas priekšpilsēta ir ļoti perspektīvs rajons.
Tad kādēļ tur joprojām nekas nenotiek?
Kaut kas jau notiek, taču, protams, šī rajona potences ir daudz lielākas, nekā tās šobrīd tiek izmantotas. Galvenā problēma ir neaizskaramās koka ēkas.
Arhitektūras pieminekļi?
Kas nu tie par pieminekļiem... Palicis viens statuss. Taču aiztikt šos objektus nevar. Es uzskatu, ka šis jautājums pagaidām ir nesabalansēts. Protams, ir zināms kultūrvēsturiskais mantojums, kas jāsaglabā, jāatjauno un tā tālāk. Bet nav prātīgi visas koka mājas, visus bomžu perēkļus pasludināt par pieminekļiem. Vēl jo vairāk tādēļ, ka valstij un pašvaldībai nav naudas, lai tos atjaunotu vai pat tikai uzturētu. Un arī uzņēmējs neko nevar darīt, jo, lai šos īpašumus sakoptu atbilstoši visām kultūras pieminekļu inspekcijas prasībām, ir jāiegulda milzu nauda. Uzņēmējs saules mūžā to nedabūs atpakaļ. Es nevaru atļauties par pāris tūkstošiem kvadrātmetrā restaurēt mazu namiņu, kas man izmaksās pusmiljonu. Ko es ar tādu objektu darīšu?
Tātad, jūsuprāt, Maskavas priekšpilsēta tā arī paliks – monstrs Rīgas priekšpilsētā? Vieta taču ir ļoti laba.
Vieta izcila! Bet domāju, ka tuvākos piecus gadus, jā, nekas grandiozs tur nenotiks.
Un kas kopumā notiks tirgū? Kādas ir jūsu prognozes: pie kādas atzīmes nostabilizēsie nekustamā īpašuma cenas?
Totalizators? Nezinu... Mēs vienīgi atkal varam paskatīties uz citu valstu pieredzi. Piemēram, kas notiek Prāgas nosacītajā Purvciemā vai Ķengaragā? Tur viens kvadrātmetrs dzīvojamās platības ar pilnu apdari vidēji maksā 1 800 līdz 2 000 eiro. Domāju, ka tas ir cipars, uz kuru varam orientēties.
Tas būtu situācijā, ja tirgus atgūsies lēnām, stabili, bez satricinājumiem. Taču vienmēr jau var notikt kaut kas neprognozēts.
Jā, var gan. It īpaši tādā valstī kā Latvija.
Tādos apstākļos uzņēmējam ir ļoti grūti strādāt.
Ziniet, es pat teiktu, ka trakajos deviņdesmitajos, kad inflācija bija desmit reizes augstāka un kad tirgū valdīja haoss, bija vieglāk strādāt nekā tagad. Toreiz, lai pelnītu lielu naudu, smadzenes nebija jādarbina. Atlika nopirkt vienu vilciena sastāvu ar ledusskapjiem, mēnesi pagaidīt un, kad cenas aizgāja debesīs, to pašu ledusskapi, kuru nopirki par 100 rubļiem, jau varēja notirgot pa 200 vai 300.
Toreiz visa sāls bija apsviedībā?
Viennozīmīgi
Un kur tā sāls ir šodien?
Šodien ar apsviedību vien ir par maz. Protams, oža un intuīcija joprojām ir nepieciešamas, taču šodien uzsvars ir uz zināšanām. Ir jāiegulda labā izglītībā. Un es varu godīgi pateikt... Kādēļ jau vairāk kā pusotru gadu esmu pagājis malā no operatīvā biznesa vadīšanas – piedodiet, esmu akadēmiskajās zināšanās aprobežots.
Ja jums nav pietiekamas izglītības, tad jādomā, ka esat apveltīts ar nepārspējamu ožu, ja reiz 20 gadus esat varējis noturēties tik slidenā biznesā kā nekustamais īpašums. Jūs nodarbojaties ne vien ar jauno projektu attīstīšanu un pārdošanu, bet arī ar nekustamo īpašumu apsaimniekošanu. Vai šajā jomā viss ir stabili un prognozējami?
Nosacīti. Stabilitāte ir vienīgi tajā, ka jebkurš uzceltais un pārdotais ojekts pēc tam ir arī jāapsaimnieko. Sākot ar kāpņu telpu uzkopšanu, beidzot ar inženiertīklu un fasādes remontiem. Darbu ir atliku likām. Bet ir cita problēma, ar kuru šobrīd saskaras vairums apsaimniekošanas kompāniju – cilvēki, kuri ir iegādājušies īpašumu, uzskata, ka viņiem ir tikai tiesības un nekādu pienākumu.
Citiem vārdiem sakot, viņi negrib maksāt apsaimniekošanas maksu.
Jā. Cilvēku psiholoģija ir apmēram tāda: es esmu nopircis, viss! Esmu saimnieks, ko gribu, to daru.
Es gan domāju, ka problēmas pamatā ir augstā inflācija un maksātspējas lejupslīde. Kad cilvēks pērk nekustamo īpašumu, viņš knapi sagrabina kredīta maksājumiem un cer, ka apsaimniekošanas maksa būs maza mazītiņa. Praksē gan izrādās, ka tie kā minimums ir 100 un vairāk lati mēnesī.
Tieši par to es arī runāju. Bet vai tā nav augstākā mērā bezatbildība – paņemt kredītu līdz ar nagiem, tā, ka samaksāt apsaimniekošanu vairs fiziski nav iespējams?! Vai tiešām ir tik grūti saprast, ka nekustamais īpašums ir kā mašīna: lai brauktu, nepietiek tikai ar dzelžiem, ir jāielej arī benzīns. Turklāt, ja saimnieks savu māju pienācīgi neapsaimnieko, tad ilgtermiņā īpašuma vērtība krītas. Un tas nav viņa interesēs.
Par to, kas būs pēc tam, domāsim pēc tam?
Bet būs par vēlu, jo radīsies jaunas un vēl nopietnākas problēmas.
Kas notiek tad, ja es, īpašuma saimnieks, nemaksāju apsaimniekošanas maksu?
Tā kā dzīvokļa saimnieks ar apsaimniekotāju ir parakstījis līgumu, tad apsaimniekotājs var vērsties tiesā, ka konkrētā nemaksātāja dēļ, piemēram, tiek bojāts arī kaimiņu īpašums vai kopīpašums. Taču, ticiet man, tā ir elle gan pašam saimniekam, gan apsaimniekotājam. Šo jomu regulējošā likumdošana ir tik neelastīga, sarežģīta un smagnēja, ka iziet cauri visām tiesām var tikai cilvēks ar ļoti stipriem nerviem.
Bet dzīvokli taču man nevar atņemt?
Var! Nenokārtota apsaimniekošanas maksa nozīmē parādu, kas apaug ar soda naudām. Tad tiesa vēršas pret parādnieka īpašumu, tas nonāk ūtrupē un... Turklāt, ņemiet vērā, ka tiesvedība velkas ļoti ilgi, soda naudas aug. Pašam parādniekam tas ir ļoti neizdevīgi. Taču arī nemaksātāji ir izdomas bagāti: piemēram, nemaksā visu summu, bet tikai daļu – to, kuru uzskata par nepieciešamu. Un tad šis cilvēks vairs nav ļaunprātīgs nemaksātājs, bet gan bēdu brālis, kuram jādod vēl viena iespēja un tā tālāk. Diez vai kāda tiesa lems par izūtrupēšanu, ja tas cilvēks tomēr maksā.
Iespējams, nemaksātājs vienkārši uzskata, ka pieprasītā summa ir neadekvāti augsta? Kāda, piemēram, šobrīd ir vidējā mēnešmaksa par kvadrātmetru?
Ļoti dažādi. Viens jautājums – privātmājas, dvīņu mājas. Cits – dzīvokļi. Parasti tie ir 40 santīmi līdz vienam, pusotram latam. Plus elektrība, ūdens, apkure, koplietošanas telpu elektroapgāde. Bieži vien vēl tiek piestādīti arī atsevišķi rēķini par papildu darbiem: mauriņa pļaušana, sniega tīrīšana.
Kopā salasās.
Protams. Bet, padomājiet – 40 santīmi par kvadrātmetru, tā ir niecīga summa. Ar to tik tikko pietiks, lai segtu administratīvos izdevumus: īrētu telpas, algotu grāmatvedi, varbūt vēl kaut kas atliks sētniekam, santehniķim.
Šobrīd līgumos tiek iekļauts vēl arī inflācijas koeficients.
Pie šī brīža situācijas – jā, tas ir tikai loģiski. Viss kļūst dārgāks, aug arī darbinieku algas. Bet vēlreiz gribu atgādināt – pirms pērkat īpašumu, lūdzu, apskatieties apsaimniekošanas līgumu! Parēķiniet, vai varēsiet to atļauties. Iegādājoties dzīvokli vai māju, jārēķinās, ka būs jāmaksā ne vien kredīts, bet arī apsaimniekošanas maksa un komunālie izdevumi.
Latvijā ļoti izplatīts ir modelis, kad jaunuzcelto ēku apsaimnieko tas pats uzņēmums, kurš to būvējis.
Mēdz būt dažādi. Parasti pats būvnieks apsaimniekošanu neveic, šim mērķim tiek dibināts meitas uzņēmums. Taču tikpat labi būvnieks var nodarboties ar «pliku celtniecību» un apsaimniekošanai pieaicināt pilnīgi citu firmu. Ja attīstītājs uzceļ vienu māju un nolemj pats to arī apsaimniekot, tad tāds bizness būs lemts neveiksmei. Naudas masa ir pārāk maza, bet administratīvās izmaksas – pārāk augstas. Tik dārgā namā neviens negribēs dzīvot. Normālam apsaimniekotājam vajadzētu strādāt vismaz ar desmit īpašumiem. Pirmkārt, jo vairāk objektu, jo lētāku maksu var piedāvāt pircējiem, jo administratīvais aparāts uz visiem ir viens. Otrkārt, apsaimniekotājs var operēt ar naudu: viena māja šomēnes nes zaudējumus, citai steidzami nepieciešams remonts, bet piektajā un septītajā šomēnes viss ir kārtībā.
Kā darāt jūsu mājās?
Kolonna attīsta, celtniecības uzņēmums būvē, un mūsu meitas uzņēmums Pieci elementi – apsaimnieko.
Kādas šādam modelim ir priekšrocības? Pārdodot īpašumu, peļņu gūsti vienu reizi. Uzņemoties apsaimniekošanu, nodrošini sev darbu ilgam laikam?
Arī. Taču ne tikai. Ir situācijas, kad meitas uzņēmumam ir vieglāk ar būvniekiem vienoties par strīdīgiem jautājumiem, par nepadarīto darbu paveikšanu vai kļūdu novēršanu. Būsim godīgi – Latvijā neviens objekts vēl nav nodots bez kādas kļūdas. Tas nozīmē, ka attīstītāja meitas uzņēmums, kas nodarbojas ar apsaimniekošanu, var amortizēt īpašnieku neapmierinātību. Varam bez skandāla savākt ziepes, kuras sataisījuši celtnieki, tādējādi glābjot sava uzņēmuma vārdu un godu.
Vai, krītoties nekustamā īpašuma cenām, visi attīstītāji metīsies pārkvalificēties par apsaimniekotājiem, lai to krīzi kaut kā pārlaistu siltā segmentā.
Tas nevienu neglābs. Apsaimniekošanas biznesā figurējošās naudas plūsmas un peļņa nevar glābt nevienu attīstītāju, kurš sagrābies miljonu kredītu. Padomājiet, ja vienam vidējam projektam nepieciešami aptuveni desmit miljoni eiro, tad kādu summu attīstītājs ik mēnesi maksā procentos? Kādiem tad būtu jābūt ieņēmumiem no apsaimniekošanas, lai to visu nosegtu? No vienas mājas – nereāli. No divdesmit... tur vēl nopietni jārēķina. Turklāt nevienam attīstītājam nav šo 20 māju, katram – viens, divi objekti. Jo pēdējos gados ar šo biznesu taču nodarbojās visi: dakteri, akušieri, lopu ārsti, kurpnieki, trolejbusu vadītāji, frizieri un citu profesiju pārstāvji, kurus es, protams, visnotaļ cienu, bet... Nu, nevar tāds no malas atskrējis, pavisam šajā biznesā nepieredzējis cilvēks būt spožs attīstītājs un pēc tam tikpat veiksmīgi pārkvalificēties par apsaimniekotāju.
Bet cilvēki grib nodarboties ar biznesu! Ja nekustamā īpašuma ēra ir cauri, noteikti būs kaut kas cits. Kurā nozarē jūs saskatāt lielu potenciālu?
Pakalpojumu sfērā – tranzīts, finanses, tūrisms.
Jūs tā runājat, jo jums pašam pieder viesnīcu ķēde?
Jā. Jo es esmu šo nozari pētījis un nonācis pie vairākiem svarīgiem secinājumiem. Lai gan daļa no tiem varētu būt ļoti nepopulāri.
Piemēram?
Nu, piemēram. Meži, neskarta daba, upes – tas viss ir ļoti skaisti. Dzīvosim teltīs, ēdīsim ekoloģiski tīras sēnes. Bet sakiet man, vai Latvijai tiešām ir nepieciešams tik daudz liegumu? Gar jūru! Liegums uz lieguma 670 kilometru garumā!
Jūs tiešām riskējat būt ļoti nepopulārs. Liegumi, dabas aizsardzība – tie ir ļoti sensitīvi jautājumi. Sava veida tabu tēma. Vēl pie tam būvniekam...
Es zinu, ka mani par tādiem vārdiem nomētās ar akmeņiem. Bet paskatīsimies uz šo jautājumu objektīvi. Es taču nerunāju par to, ka visi 670 kilometri gar jūras piekrasti būtu jānoasfaltē un jāapbūvē. Taču Latvijā noteikti varētu atrast vismaz 50 vietas ar degradētu vidi. Un kas ir labāk – lai šādas vietas, pašvaldības finansējuma trūkuma dēļ, aizaug un pārveršas par purviem vai tomēr tās būtu jāsakārto, jāattīra, jāuzbūvē SPA kompleksi, viesnīcas? Bet mūsējie, nē, neļaus! Katrs pēdējais pudurs ir liegums! Vai tiešām šāda valsts politika attaisnojas? Paskatieties, kas notiek citās valstīs? Piemēram, Taizemē, kas ļoti lielā mērā ir orientēta uz tūristiem. Tur katram durakam pieder maza būdiņa okeāna krastā un viņš pārdod saulrietu – to, kas viņam nepieder, kas neko nemaksā un kuru cilvēki ir gatavi pirkt. Ideāla formula!
Nesalīdziniet Latviju ar Taizemi. Eksotiskajās valstīs ir viss, kas piesaista tūristus – daba, okeāns, ļoti sena kultūra, savdabīgas tradīcijas, interesanta virtuve. Taizemē galu galā ir arī seksa industrija.
Latvijā arī ir! Vai tad ne?
Oi, par šo tēmu... Bet ne visus tūristus interesē tieši sekss!
Protams! Vairākumu interesē atpūta, spēku atjaunošana. Mūsdienu cilvēkiem ir jāiztur ļoti nopietnas stresa situācijas, tādēļ viņi arvien biežāk vēlas atpūsties tieši SPA viesnīcās. Tātad mums tie kompleksi ir jābūvē.
Vai tūrisms ir visu nozaru nozare, galvenā Latvijas ekonomikas perspektīva?
Latvijā daudziem patiesi ir zelta rokas, zināšanas, kā arī no senčiem mantota prasme atsperties un nenogrimt pat tad, ja ūdens skalojas pie zoda. Kurpnieki, frizieri, mediķi, zobārsti – visi spēj sniegt ļoti augstvērtīgus pakalpojumus par salīdzinoši zemām cenām. Manā skatījumā Latvijas ekonomikas virzītājspēks nākotnē būs kvalitatīvu pakalpojumu sniegšana visplašākajā spektrā par adekvātu samaksu – tūrisms, tranzīts un finanses, nešķirojot klientus pēc valstiskās piederības, ādas krāsas vai reliģiskās pārliecības.
#1/3
#2/3
Jānis Lasmanis
#3/3
Jānis Lasmanis
