Igauņu nekustamā īpašuma attīstītāji «Estera Development», piesaistot pūļa finansēšanas platformu Crowdestate, turpina investīcijas Latvijā, taču arī atzīst šī finansēšanas modeļa nepilnības.
Jāatgādina, ka platforma «Crowdestate» sniedz iespēju lielam skaitam mazu investoru finansēt liela mēroga nekustamā īpašuma projektus.
Ēku komplekss «Liepziedi» bija pirmais «Estera Development» projekts Latvijas nekustamā īpašuma tirgū, kas 2016. gada augustā dažu dienu laikā ar «Crowdestate» palīdzību piesaistīja finansējumu projekta attīstībai no gandrīz 400 privātiem investoriem. Finansējuma apjoms no investoriem veidoja 750 000 eiro, savukārt pilnais atmaksas apmērs (ieskaitot procentu maksājumus) bija 987 187 eiro.
Šobrīd attīstītājs uzsācis jaunu projektu «Mākoņkalns», kas ir viens no «Estera Development» lielākajiem projektiem un tajā paredzēts izveidot 700 jaunus dzīvokļus. Jau 2013. gadā igauņu uzņēmēji Ulo Adamsons (Ülo Adamson) un Aadu Oja (Aadu Oja) Valdlaučos par aptuveni vienu miljonu eiro iegādājās septiņus zemes gabalus, kas vēlāk tiks sadalīti 16 mazākos, lai uz katra no tiem būvētu vismaz četras līdz sešas ēkas. Arī šim projektam attīstītājs ir piesaistījis pūļa finansēšanas platformu «Crowdestate». Ar tās palīdzību iegūti 450 000 eiro un šobrīd iesaistīti aptuveni 500 investori. Šis finansējums veido tikai nelielu daļu no kopējām investīcijām, piemēram, projektā «Liepziedi» kopējās investīcijas bija 6 miljoni eiro, bet «Crowdestate» līdzfinansējums - 750 000 eiro. Projektā «Mākoņkalns» plānots ieguldīt vairāk nekā 50 miljonus eiro un tas tiks attīstīts soli pa solim. Plānots, ka teritorijā būs ne tikai dzīvojamās platības, bet arī bērnudārzs, basketbola laukums un citas aktivitātes.
«Rīga ir interesanta vieta investīcijām. Redzam, kā Tallinā ir sākušas pieaugt nekustamā īpašuma cenas, un tirgus tur ir kļuvis aktīvs. Krīze skāra Latviju vairāk, tāpēc nepieciešams ilgāks laiks, lai ekonomika atkoptos. Turpmākajos 7 līdz 10 gados redzam šeit lielu potenciālu. Mēs vairāk fokusējamies uz vietējiem pircējiem vecumā no 20 līdz 30 gadiem, un bieži vien tas ir viņu pirmais nekustamā īpašuma pirkums,» biznesa portālam db.lv stāsta Ulo Adamsons, «Estera Development» vadošais partneris.
Viņš norāda, kā atšķirīgi no Rīgas tiek sakārtots daudzdzīvokļu māju segments Tallinā: «Piemēram, Rīgā šobrīd ir daudz ēku, kuras nav mainījušās pēdējos 20 gadus. Man šķiet, ka šīm vecajām ēkām ir liels potenciāls un tās būtu jārenovē. Tallinā to var redzēt daudz aktīvāk nekā Rīgā.»
Tāpat viņš novērojis, ka Latvijas iedzīvotāji retāk aizņemas naudu bankās nekustamo īpašumu darījumiem. «Mēs nevēlamies aicināt jaunus cilvēkus ņemt lielus kredītus. Tomēr bieži vien īrēt īpašumu ir daudz dārgāk nekā to iegādāties kredītā. Galu galā, maksājot bankai, ir reāls ieguvums, bet īrējot tāda nav. Ja salīdzinām ar Tallinu un Viļņu, Rīgā ir ļoti zemas nekustamā īpašuma cenas,» uzskata U.Adamsons.
Igauņu uzņēmēji akcentē, ka arī, izmantojot pūļa finansējuma platformu «Crowdestate», viņiem jāsadarbojas ar bankām, lai nodrošinātu projekta attīstībai nepieciešamo finansējumu. U.Adamsons spriež, ka līdz šim ar «Crowdestate» saistītie projekti Igaunijā un Latvijā bijuši pozitīvi. Bijušas gan reizes, kad kādu iemeslu dēļ aizkavējusies investīciju atmaksa ieguldītājiem. Viņaprāt, pirms ieguldījuma veikšanas svarīgi ir iegūt informāciju par projektu attīstītājiem, to līdzšinējo pieredzi un piesaistītā finansējuma plānoto izmantošanu. U.Adamsons ir pārliecināts, ka nepieciešams regulējums, lai pārliecinātos par naudas piesaistītāju godaprātu un abām pusēm būtu skaidri spēles noteikumi. «Šī ir jauna veida finansējuma piesaiste un regulējums vēl ir jāsakārto,» uzsver U.Adamsons. «Pūļa finansējuma piesaistīšana ir laba iespēja iekustināt projektu. Ir interesanti vērot, kā jauni cilvēki īsteno trakas idejas,» komentē «Estera Development» pārstāvis A. Oja.
«Domāju, ka Latvijā šis finansējuma piesaistes veids šobrīd ir agrīnā stadijā un pieprasījums pēc tā pieaugs. Cilvēkiem ir līdzekļi, kurus investēt, un šāda veida platformas dod šo iespēju. Protams, tas nevar aizstāt ierastos finansēšanas veidus. Ja šī joma tiks regulēta, tā, iespējams, augs straujāk un par to kā vienu no alternatīvām būs lielāka interese. Normatīvajos aktos būtu jāparedz, ka investīciju piesaistes procesā investoriem sniegtā informācija ir precīza un patiesa. Ja investori tiek maldināti ar nepatiesi sniegtu informāciju, tad atbildīgās personas ir jāsauc pie atbildības,» komentē A.Oja.
«Tallina pēc krīzes attīstās ātrāk, tāpēc mēs jau esam pieredzējuši, kas strādā un kas nē. Nākamajos 7 līdz 10 gados īpašumu cenas Latvijā celsies un būs arvien vairāk attīstītāju ar jauniem projektiem, kā arī nekustamā īpašuma tirgū būs liela aktivitāte,» pārliecināts A.Oja. Viņaprāt, attīstot projektus Latvijā, noteikti nevajadzētu kopēt citu valstu piemērus. «Var nokopēt idejas no Zviedrijas un Dānijas, kurās ir ļoti augsts dzīves līmenis, bet, uzbūvējot šo projektu Latvijā, cenas būs pārāk augstas. Produktam jābūt pieejamam,» uzskata A.Oja. Viņš kā piemēru min to, ka projektā «Mākoņkalns» trīsistabu dzīvoklis maksās aptuveni 120 000 eiro, bet četristabu - no 140 līdz 160 000 eiro. «Kad mēs šeit uzsākām pirmo projektu, visi teica – Latvija ir citādāka. Sākumā mums teica, ka latviešiem nepatīk atvērtā tipa virtuves. Tāpat teica, ka grūti pārdot tos dzīvokļus, kuri ir pilnībā iekārtoti. Tomēr daudzas idejas, ar kurām esam strādājuši Tallinā, varam īstenot šeit. Un esam pārliecināti, ka tās šeit izdosies,» uzskata U.Adamsons. Abi igauņu uzņēmēji ir pārliecināti, ka pēc kāda laika Rīgas nekustamā īpašuma tirgus pat apsteigs Tallinu un Viļņu.
«Tas ir, ņemot vērā gan Rīgas izmēru, gan atrašanās vietu. Es esmu ļoti optimistisks attiecībā uz Rīgu. Šeit vēl veidosies daudzas jaunas kompānijas, darba vietas, cilvēki turpinās pārcelties no reģioniem, lai studētu un strādātu Rīgā, ekonomika augs un arī algas sākušas pieaugt. Tas varētu būt viens no iemesliem, lai cilvēku, kuri ir pametuši Latviju, šeit atgrieztos. Rīgu sagaida lieliska nākotne,» teic U.Adamsons.
KOMENTĒ «Crowdestate»
Jāizvērtē platforma un projekts
Kā norāda «Crowdestate» partneris Latvijā Edgars Ivanovs, aizdevuma drošību garantē divi galvenie faktori: konkrētās platformas darbības principi un rādītāji, uzņēmējdarbības un klientu naudas līdzekļu nošķirtība, piemēram, «Crowdestate» klientu līdzekļi ir nošķirti no «Crowdestate» uzņēmuma līdzekļiem atsevišķā Igaunijas komercbankas kontā, līdz ar to klientiem ir pilna kontrole pār saviem līdzekļiem. Kā arī platformas darbības ilgums un pieredze - cik projekti ir finansēti kopumā un kādi ir rādītāji tiem projektiem, kur finansējums ir atgriezts, platformas pārvaldošā uzņēmuma finanšu stabilitāte un neatkarība, platformas darbības noteikumi.
E.Ivanovs uzsver, ka par darījumu drošību liecina arī konkrētā aizdevuma projekta rādītāji: aizņēmēja - nekustamā īpašuma attīstītāja - pieredze, finanšu rādītāji, komandas kompetence. Kā arī konkrētā projekta riska līmenis - attīstības projekti ir riskantāki par naudas plūsmas projektiem, konkrētā projekta kapitāla struktūra - cik daudz līdzekļu iegulda pats attīstītājs un cik daudz aizdevēji, kā arī aizdevuma nosacījumi - vai tas ir nodrošināts ar ķīlu uz nekustamo īpašumu vai arī nenodrošināts.
«Crowdestate» partneris Latvijā skaidro, ka Igaunijā pūļa finansēšanas platformas šobrīd netiek regulētas ar likumu (Crowdestate.eu plaforma ir reģistrēta Igaunijā), bet tiek nodrošināta nozares pašauzraudzība caur nevalstisko organizāciju Finance Estonia, kuras vairāk nekā 100 dalībnieku vidū ir gan pašas platformas un citi finanšu tehnoloģiju uzņēmumi, gan Igaunijas Finanšu, Ārlietu un Ekonomikas ministrija, gan lielākās auditorkompānijas un juridiskie biroji. Viņš norāda, ka tuvākajā laikā gaidāms vienots pūļa finansēšanas nozares regulējums visai Eiropai, līdz ar to bieži vien valstu nacionālā līmenī ar jauna regulējuma pieņemšanu tiek nogaidīts.«Crowdestate» plāno pieteikties licencei, tiklīdz šāds regulējums būs spēkā Igaunijā.
E.Ivanovs stāsta - ņemot vērā, ka attiecības starp aizdevējiem un aizņēmējiem regulē noslēgtais līgums, atbildība par līguma pārkāpumiem ir aizņēmējam (nekustamā īpašuma attīstītājam). Lai mazinātu risku, ka negodprātīgi attīstītāji izmanto pūļa finansējumu ārpus projekta mērķiem, «Crowdestate» komanda rūpīgi analizē katru projekta pieteikumu un attīstītāju. Specifiskos jautājumos, kas saistīti ar projektiem, «Crowdestate» sadarbojas ar nozares juridiskajiem birojiem un vērtēšanas uzņēmumiem, piemēram, Latio, Arco Real Estate.
Līdz šim vairāk nekā 95% projektu ir atteikta iespēja piesaistīt pūļa finansējumu Crowdestate.eu platformā. Visbiežākie iemesli ir: uzņēmēja pieredzes trūkums nozarē, nepietiekams attīstītāja paša kapitāls, biznesa plānu neatbilstība tirgus situācijai, juridiski šķēršļi. «Crowdestate» uz pilnvarojuma pamata pārstāv aizdevēju intereses un nodrošina visu iespējamo, lai aizdevēju intereses tiktu ievērotas strīdu gadījumā. «Crowdestate» izpratnē finansēšanas projekts ir noslēgts tikai tad, kad aizdevēji ir saņēmuši atpakaļ savu naudu.
No tiem projektiem, kas ir finansēti, «Crowdestate» ir bijusi pieredze tikai ar vienu negodprātīgu attīstītāju Igaunijā. Pagaidām šis konkrētais strīds tiek iztiesāts, līdz šim visi lēmumi ir bijuši labvēlīgi aizdevējiem un tuvākajos mēnešos plānota ķīlas izsole, no kuras iegūtie līdzekļi būs pietiekami gan pamatsummas atgriešanai, gan procentu un soda naudu samaksai, komentē E.Ivanovs.
KOMENTĒ FINANŠU UN KAPITĀLA TIRGUS KOMISIJA
Kā norāda Finanšu un kapitāla tirgus komisijas (FKTK) pārstāve Dace Jansone, pašlaik neviena institūcija neuzrauga pūļa finansējuma platformas un to darbību Latvijā, vienlaikus, ja, kāds vēlas piedāvāt sniegt pūļa finansējumu tā klasiskajā izpratnē, tad primāri FKTK vērtē, vai plānotais biznesa modelis neatbilst kādam no FKTK licencējamiem darbības veidiem, piemēram, alternatīvo ieguldījumu fondu pārvaldnieka darbībai, ieguldījumu brokeru sabiedrības darbībai vai maksājumu pakalpojumu sniedzēja darbībai. Gadījumā, ja plānotais biznesa modelis tomēr atbilst, tad būtu jāsaņem attiecīga atļauja darbības veikšanai.
Pašlaik Latvijā nav specifiska regulējuma pūļa finansēšanas platformām. Plānotais kopfinansējuma pakalpojumu likums, kuru izstrādā Finanšu ministrija, un ES plānotā Regula pūļa finansējuma piesaistei uzņēmumiem, būs tas speciālais regulējums, saskaņā ar kura prasībām Latvijā varēs sniegt pūļa finansējuma pakalpojumus nākotnē, komentē FKTK.
#1/7
(No kreisās) Igauņu uzņēmēji Ulo Adamsons (Ülo Adamson) un Aadu Oja (Aadu Oja). Fotogrāfijas skatāmas raksta galerijā.
#2/7
Vieta, kur tiks attīstīts projekts «Mākoņkalns»
#3/7
#4/7
Vieta, kur tiks attīstīts projekts «Mākoņkalns»
#5/7
Vieta, kur tiks attīstīts projekts «Mākoņkalns»
#6/7
Vieta, kur tiks attīstīts projekts «Mākoņkalns»
