Rīgas teritorijas jaunais plānojums turpmākajiem 12 gadiem, kam būtu jāstājas spēkā 2019. gada sākumā, izvēlējies akcentēt monocentrisku attīstību: ar zemāku būvju augstumu, lielu uzsvaru liekot uz plāna iespējamo tālāko detalizāciju, tā Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas (LANĪDA) konferencē Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā?, informēja Eversheds Sutherland Bitāns partnere un zvērināta advokāte Ilze Kramiņa.
Viņas pārstāvētais birojs sniedz juridisko atbalstu jaunā Rīgas teritorijas plānojuma izstrādātājiem un Rīgas pašvaldībai, veidojot jauno teritorijas plānojumu.
Advokāte informēja gan par plāna izstrādes vēsturi, gan par aktualitātēm, ar kurām būs turpmāk jārēķinās. Process aizsācies 2012. gadā, kad tika pieņemts lēmums, ka Rīgai ir nepieciešams jauns plānojums, un visus šos sešus gadus notikusi aktīva darbība pētot, saņemot priekšlikumus, iesaistot sabiedrību, un domājot, kā Rīgai turpmāk attīstīties. Darbs rezultējies jaunā teritorijas plānojuma 1. redakcijā. Publiskā apspriešana notika janvārī, februārī, un tā ir formāli noslēgusies ar saņemtiem apmēram 1500 priekšlikumiem, stāstīja viņa. Darbs pie plāna turpināsies: to papildinās, pilnveidos, un ir plānots, ka tas varētu stāties spēkā 2019. gada sākumā.
«Plānojums ir zināmā mērā kompromisa paraugstunda, jo ir ļoti daudz, pretrunīgas iesaistītās intereses, un to rezultātu, ko esam sasnieguši, varētu raksturot vārdi «stabils, samērīgs, pārdomāts». Tas ir labi, jo šos aspektus vērtē, piemēram, Satversmes tiesa, kad pārbauda, vai plānojums atbilst Satversmei,» uzstājoties teica I. Kramiņa. Viņa piebilda: varētu šķist, ka pašvaldība ir diezgan brīva savā rīcībā plānot, noteikt teritoriju izmantošanu un zonējumu, bet pa šo laiku arī valsts ir radījusi diezgan stingru "rāmi", kādā pašvaldība var plānot funkcionālo zonējumu, stāvus u.c., arī pašvaldībai ir daudzi, iekšējie dokumenti. Viens no būtiskākajiem ir Rīgas ilgtermiņa attīstības stratēģija līdz 2030. gadam, no kuras atsauces būs arī jaunajā plānojumā. Rīgas dome ir arī izstrādājusi un apstiprinājusi 11 tematiskos plānojumus visās būtiskākajās jomās kā transports, vide, uzņēmējdarbības, mājokļu attīstība u.c., kas parāda virzienus, kurā Rīgai būtu jāiet arī teritorijas plānojuma sakarā.
Jaunais plāns kā vadmotīvu izvēlējies respektēt esošās vērtības, nodrošināt stabilitāti (t.sk. uzņēmējdarbībā) un pēctecību, respektējot iepriekšējo 12 gadu situāciju.Runājot par vērtību saglabāšanu, juriste kā vienu no būtiskākajiem aspektiem minēja dzīves kvalitāti Rīgā, un šis jautājums ir saistīts arī ar apbūves augstumu. «Kopumā apbūves augstums Rīgā virzīsies uz leju. Šajā redakcijā piedāvāts, ka Rīgā apbūve ir 3, 6, 9 un 12 stāvi. Ja būs vēlēšanās būvēt augstākas ēkas par 12 stāviem, tad to varēs darīt, tikai izstrādājot lokālplānojumu. Ļoti liels uzsvars būs uz plāna detalizāciju: kā turpmākās plānošanas instruments daudz tiks izmantots detālplānojums un lokālplānojums,» skaidroja I. Kramiņa. No attīstītajiem jau esot saņemti priekšlikumi un iebildumi par to, ka detālplānojums zināmā mērā ir apgrūtinājums projekta attīstīšanā, ka tas ir lieks administratīvais slogs un procedūra, kas prasa papildus laiku un līdzekļus, teica eksperte, komentējot: «Te saduras plānošanas intereses, jo šādā lielā, plānā visu pietiekami detalizēti attēlot nav iespējams.»
«Spēkā esošais, plāns tika izanalizēts un secināts, ka policentriskā pilsētas attīstība ar vairākiem iespējamiem centriem, augstām jaunbūvēm nav tikusi realizēta kā plānots, jo šie plāni bija ļoti ambiciozi. Tāpēc jaunais plāns virzās atpakaļ uz monocentrisku pilsētas attīstību: būs pilsētas centrs, augstas būves un tālāk, uz pilsētas malām, attīstība ir rāmāka, ar zemāku apbūvi un iedzīvotājiem draudzīgāka, » skaidroja viņa.
Dabas vērtības tiek respektētas un aizsargātas, plāna redakcijā paredzot vēl detalizētāku dabas vērtību teritoriju regulējumu. Tāpat tiks aizsargāts kultūras mantojums, paturot un aizsargājot īpašo regulējumu nozīmīgām kultūrvēsturiskām teritorijām (piem., Rīgas vēsturiskajā centrā turpinās būt spēkā atsevišķs dokuments: Rīgas vēsturiskā centra teritorijas plāns, kuru vēlāk plānots pārveidot par lokālplānojumu. Jaunais plānojums regulēs teritorijas ap to).
Stabilitāte un atbalsts uzņēmējdarbībai joprojām tiek respektēts, un teritorijas plānotāji pat sarēķinājuši, ka tās teritorijas, kas būs pieejamas biznesam, tiek palielinātas no 3180 ha uz 3920 ha. Līdz šim bijis daudz interpretāciju par ražošanas jomu, tāpēc tiks precīzāk noteikts, ko pašvaldība atzīst par "vieglo" rūpniecību, ko – par “smago" rūpniecību u.tml..
Jaunais plāns paredz arī dažādu infrastruktūras objektu izveidi, bet šajās teritorijās piedāvāts tās izmantot pagaidu vajadzībām līdz brīdim, kamēr jaunie infrastruktūras plāni tiek īstenoti. Šādas teritorijas varēs izmantot gan auto novietnēm (līdz 50 auto), gan mazdārziņu un sporta būvju izveidei.
Izaicinājumu plāna izstrādē esot bijis daudz, un tādi būšot arī turpmāk - līdz pilnīgai plāna izveidei, atzina I. Kramiņa. Viņa minēja dažus piemērus: nācies saskarties ar jautājumu, vai varot būvēt ēku uz vairākiem zemes gabaliem, ja zeme tiek nomāta, vai arī ar šobrīd stingri reglamentēto situāciju, kad būve nevar būt projektēta ārpus konkrētā zemes gabala. Secinājumi bijuši, ka šis jautājums ir regulēts valsts līmenī, tādēļ to izmainīt var tikai valdība. Bijis daudz līdzīgu jautājumu: pašvaldība it kā varētu plānot, bet diemžēl rīcības brīvība ir par mazu. Aktuāli bijuši arī piebraucamo ceļu jautājumi, privātie ceļi un sarkanās līnijas, arī būvju izvietošana priekšpagalmos un ārējos sāna pagalmos ir aktuāla problēma, kuros līdzšinējais plānojums neļāva izvietot ne palīgēkas, ne transportlīdzekļus. "Jaunajā plānojumā tika piedāvāts šo regulējumu atvieglot, īpaši komercdarbības teritoriju ēku pagalmos atļaut izvietot palīgēkas un transportlīdzekļu novietnes, un stingro regulējumu saglabāt tikai savrupmāju un citās dzīvojamās teritorijās," skaidroja viņa.
Runājot par pārejas posmu, eksperte atzina, ka diezgan daudzi īpašumi tiks ietekmēti ar citādiem, atšķirīgiem noteikumiem: gan funkcionālā zonējuma, gan atļauto stāvu ziņā utt., tādēļ pēc 2019. gada tiek plānots saudzīgs pārejas periods. Visi uzsāktie procesi: gan detālo, gan lokālplānošanu varēs pabeigt saskaņā ar veco regulējumu 24 mēnešu laikā, tas pats attieksies uz projektiem, kam jau būs izsniegtas būvatļaujas: būvniecību varēs pabeigt pēc vecā plāna - atbilstoši šobrīd spēkā esošajam regulējumam. Objektus, kas, mainoties plānojumam, vairs neatbildīs jaunajai situācijai, sargās neatbilstošas izmantošanas statuss, kas ļaus turpināt darbību, ja ir iegūtas visas nepieciešamās atļaujas, ļaus arī nedaudz palielināt apjomu līdz 30%, bet vēl lielāka neatbilstība īstenošanā konkrētajās teritorijās nebūs pieļaujama, lai neveicinātu situācijas, ka arvien vairāk objektu neatbilst jaunajam plānam, skaidroja juriste.
Uz konferences dalībnieka jautājumu, vai ir paredzēts samazināt projektu izskatīšanas termiņus, juriste atbildēja, ka jaunais plānojums šo jautājumu neregulē, tas ir būvvaldei adresējams jautājums. Savukārt uz jautājumu, vai tiek meklēti risinājumi, lai kaimiņi nevarētu kavēt projekta būvniecību, uzsākot tiesvedības, tā radot zaudējumus attīstītājam, I. Kramiņa atzina, ka «šis ir sāpīgs temats, jo arī mūsu praksē ir daudz šādu tiesvedību, un joprojām ir viegli apstrīdēt izsniegtās būvatļaujas». «Tas ir likumdošanas jautājums, tiesību principu jautājums. Man nākas darboties Būvniecības likuma grozījumu darba grupā, un mēs mēģinām atkal norādīt, ka ir iespējams tāds regulējums: ja kāds apstrīd būvatļauju, tad tam uzreiz nav negatīva ietekme uz būvdarbiem. Varētu būt tā: apstrīd, dodas uz tiesu, bet tad tiesa atsevišķi lemj jautājumu, vai būvdarbi strīda laikā būtu apturami, nevis kā ir tagad, kad pārsūdzība automātiski aptur visus darbus. Pagaidām neesam raduši dzirdīgas ausis šim priekšlikumam, neskatoties uz to, ka citās valstīs šis regulējums ir labvēlīgāks attīstītājiem,» atbildēja viņa.
I. Kramiņa uzsvēra: šī ir teritoriālā plānojuma pirmā redakcija, līdz gada beigām būs jāizskata iesniegtie priekšlikumi, tai skaitā arī par zonējuma maiņu, un esošo redakciju noteikti pilnveidos, tādēļ tajā var būt izmaiņas. Tāpēc viņa uzņēmējiem piekodināja, ka paļauties uz šo izstrādāto redakciju kā uz gala versiju nevajadzētu, un ieteica būt modriem, sekot līdzi izmaiņām un veiksmīgi sadzīvot ar jauno plānu, kas stāsies spēkā nākamgad.
Konferenci Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā? rīkoja Latvijas nekustamo īpašumu darījumu asociācijas LANĪDA sadarbībā ar finanšu pakalpojumu sniedzēju Luminor.
