Sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos mēneša laikā samazinājās par 2.1% līdz 1 390 EUR/m2 (martā 1 424 EUR/m2), liecina Ober-Haus nekustamā īpašuma tirgus apskats.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008. gada aprīlī būtiski pieauga reģistrēto pirkuma līgumu skaits, kas ir lielāks nekā tas bijis gada pirmajos trijos mēnešos. Savukārt ir jāatzīmē situācija, ka pagājušā gadā pirmajos 4 mēnešos lielākais darījumu skaits bija janvārī, bet šogad tas ir aprīlī.
Šobrīd pilnīgi noteikt var runāt par cenas samazināšanās tendenci jaunajos projektos. Jaunajos projektos, kuru realizācija jau notiek projektu attīstītāji gatavi dot atlaidi pat līdz 10%. Arvien vairāk projektu attīstītāji ir gatavi apstiprināt oficiāli šo pozīciju.
Pēc Ober-Haus datiem nozīmīga cenu samazināšanās notika 25-30% jaunajos projektos, kuri atrodas Rīgā. Vidējā cenu korekcija notika robežās no 5 -15%. Pirmo reizi jauno projektu vēsturē Latvijā, vidējā projekta attīstītāju piedāvātā cena jaunceltnēm Rīgas mikrorajonos samazinājās par 6.5% līdz 2 098 EUR/m2, atgriežot cenas iepriekšējā gada aprīļa līmenī.
Komentē Jeļena Koroļova, jauno projektu nodaļas direktore: "Reaģējot uz cenu samazināšanos jaunos projektos, būtiski pieaug pircēju aktivitāte. Iespējams tas ir saistīts ar to, ka finansiāli nodrošinātie pircēji steidzas iegadāties interesantākos objektus jaunceltnēs par samazinātam cenām".
Kopējo tirgus situāciju sērijveida dzīvokļiem var raksturot, ka cenas turpina slīdēt lejup, bet ne tik strauji, ka tas notika gada pirmajos mēnešos. Arvien drošāk var teikt, ka iezīmējas tendence cenu stabilizācijai. Dzīvokļu īpašnieki biežāk izvēlas dzīvokli izīrēt, gaidot cenu kāpumu, līdz ar to var izveidoties situācija, ka īres tirgū var parādīties lielāks piedāvājums.
Aprīlī vērojama interese par dārgiem, ekskluzīviem īpašumiem – dzīvokļiem Centra prestižākajās vietās ar platību no 100 – 150 m2 renovētās vai labi sakoptās mājās, ar labu skatu, cenu diapazonā no 500 000 līdz 900 000 EUR.
Aprīlī novērojama tendence, ka lielākie valsts uzņēmumi meklē jaunas telpas, lai visas savas struktūras apvienotu vienā vietā, tādējādi samazinot patērētos resursus. Savas esošās telpas valsts uzņēmumi plāno nodot nomas tirgū vai arī pārdot. Aprīļa mēnesī lielākais pieprasījums ir saglabājies pēc biroju telpām 50 līdz 200 m2 platībā.
"Aprīļa mēnesis ir izkristalizējis vairākas kompānijas un nozares (apģērbu un apavu mazumtirgotāji, santehnikas un celtniecības materiālu veikali), kuras pašlaik nevēlas paplašināt savu darbību, jo baidās no apgrozījuma samazinājuma recesijas. Pašlaik ir pāragri runāt par tendencēm, jo tie ir tikai atsevišķi gadījumi un turpmākajos mēnešos varēs precīzāk redzēt nākotnes attīstības tendences," komentē Ober-Haus komercnodaļas vadītājs Artūrs Bogdanovs.
Rīgas mikrorajonu sērijveida dzīvokļi
2008.gada aprīlī beigās Ober-Haus aprēķinātā Rīgas sērijveidu dzīvokļu vidējā cena Rīgas mikrorajonos bija 1390 EUR/m2 (martā 1424 EUR/m2). Vidējais cenu samazinājums mēneša laikā ir 2,1%.
Rīgas pilsētas zemesgrāmatu nodaļā 2008.gada aprīlī reģistrēto pirkuma līgumu skaits ir lielāks nekā tas ir bijis gada pirmajos trijos mēnešos. Savukārt ir jāatzīmē situācija, ka pagājušā gadā pirmajos 4 mēnešos lielākais darījumu skaits bija janvārī, bet šogad tas ir aprīlī.
Teikā, Juglā, Mežciemā, Purvciemā un Pļavniekos tirgus aktivitāte aprīlī ir salīdzinoši zema. Daļa klientu, kuri pagājušajā gadā iegādājās dzīvokļus, jau šogad grib tos pārdot, jo kredītu maksājums ir augsts. Klienti, kuri vēlas iegādāties īpašumus, parasti izvēlas remontētus dzīvokļus.
Vislielākā interese šobrīd saglabājas par 602. sērijas dzīvokļiem. Joprojām cilvēki izvēlas vidusceļu starp 3 un 1 istabu dzīvokļiem, visvairāk pieprasītie ir 2-istabu dzīvokļi. Šāda lēmuma pamatā ir bažas par strauju komunālo maksājumu palielināšanos.
Arvien biežāk var konstatēt tendenci, ka cilvēki nevēloties pārdot dzīvokli par šā brīža cenām, izīrē tos. Lielāku cenu kritumu var pamanīt mikrorajonos, kur vienādas sērijas dzīvokļi ir vairāk. Kā piemēru var minēt Pļavniekus un Mežciemu, bet salīdzinoši Purvciemā cenas samazinās lēnāk.
Aprīļa mēnesī cenas turpināja samazināties. Pircējus visātrāk atrod dzīvokļi, kuri tiek piedāvāti tirgū zem vidējās tirgus cenas. Vecmīlgrāvī plašākais piedāvājums ir dzīvokļiem 602. sērijas un Hruščova laika ēkās. Palielinājies trīsistabu dzīvokļu piedāvājums tirgū. Potenciālajiem pircējiem ir konkrētas prasības izvēloties dzīvokli: ēkas sērija, stāvs, iekšējās apdares kvalitāte. Joprojām potenciālajam pircējam ir iespējams nokaulēt konkrētu summu no dzīvokļa sākumcenas.
Kopējo tirgus situāciju sērijveida dzīvokļiem var raksturot, ka cenas turpina slīdēt lejup, bet ne tik strauji, ka tas notika gada pirmajos mēnešos. Arvien vairāk var teikt, ka iezīmējas tendence cenu stabilizācijai. Dzīvokļu īpašnieki biežāk izvēlas dzīvokli izīrēt, gaidot cenu kāpumu, līdz ar to var izveidoties situācija, ka īres tirgū var parādīties lielākas piedāvājums. Potencālie pircēji arvien vairāk pievēršs uzmanību ēkas sērijai, stāvam un apdares kvalitātei.
Mājokļu īre
Aprīlī vērojama īres dzīvokļu centrā piedāvājuma būtiska samazināšanās. Par spīti gaidītajam ārvalstnieku pieplūdumam, sākoties siltākajai sezonai, pieprasījums pēc dzīvokļiem nav palielinājies. Ārvalstu kompānijas pārstāvju vēlmes visbiezāk ir pēc trīs istabu dzīvokļiem klusajā un aktīvajā centrā līdz 800 EUR. Prasības klientiem ir salīdzinoši augstākas, nekā Latvijas iedzīvotājiem (regulāra dzīvokļa uzkopšana, pilnībā aprīkots dzīvoklis ar visām sadzīvei nepieciešamajām lietām u.c.) Noteicošs faktors ir atrašanās vieta un attālums līdz darba vietai.
Aprīļa mēnesī mikrorajonos joprojām pieprasītākie ir divistabu dzīvokļi cenās 200-300 LVL. Šadus dzīvokļus izvēlas cilvēki ar vidējiem ienākumiem, kas dotaja mirklī nevar atļauties dzīvokļa iegādi, tādēļ izmanto īres tiesības.
Izvēloties dzīvokļus, biežāk izvēles ietekmējošie faktori ir:
-mājokļa atrašanās vieta,
-kāpņu telpas stāvoklis,
-sabiedriskā transporta plūsma,
-autostāvvieta,
-telpu novietojums- vai logi ir vērsti uz pagalmu, vai uz trokšņainas ielas pusi.
Jauno projektu dzīvokļi
2008.gada aprīlī Ober-Haus Jauno projektu nodaļa apkopojusi informāciju par 13 jauniem daudzdzīvokļu māju projektiem. No tiem Rīgā plānots realizēt 9, Rīgas rajonā – 3, bet ārpus – 1. 1 centrā un 7 mikrorajonos. Pēc apjoma spriežot jauno projektu piedāvājums ir neliels – dominē daudzdzīvokļu projekti no 5 līdz 27 dzīvokļiem, un tikai divos projektos apjoms ir 48 un 120 dzīvokli, nodošanas termiņš 2010 gadā.
2008. gada aprīlī tika pieteikti 2 jauni ciemati (Ogres rajonā un Babītes pag.) un 7 rindu māju projekti (1 Siguldā un citi Jūrmalā).
Šobrīd pilnīgi noteikt var runāt par cenas samazināšanās tendenci jaunajos projektos. Jaunajos projektos, kuru realizācija jau notiek projektu attīstītāji gatavi dot atlaidi pat līdz 10%. Arvien vairāk projektu attīstītāji ir gatavi apstiprināt oficiāli šo pozīciju.
Pagaidām publisko cenu samazināšanu izmantoja tikai daži lielie projektu attīstītāji. Šī tendence pirmkārt skar projektus kuros jau sakotnēji bija neadekvāti augstas pārdošanas cenas. Paziņojumus par cenu samazināšanos masu mēdijos, šobrīd ir izteikuši tikai 2 projekti –J ūrmalas gatve 100 (attīstītājs - YIT celtniecība), Bišumuiža (attīstītājs – Arco Development).
Tomēr pavasara atmošanās nav nesusi cerēto pircēju aktivitāti jauno projektu tirgū. Arvien vairāk pieaug to projektu skaits, kuros var pamanīt cenu korekcijas. Pēc Ober-Haus datiem nozīmīga cenu samazināšanās notika 25-30% jaunajos projektos, kuri atrodas Rīgā. Vidējā cenu korekcija notika robežās no 5 -15%. Pirmo reizi jauno projektu vēsturē Latvijā, vidējā projekta attīstītāju piedāvātā cena jaunceltnēm Rīgas mikrorajonos samazinājās par 6.5% līdz 2 098 EUR/m2, atgriežot cenas iepriekšējā gada aprīļa līmenī.
Salīdzinājumā ar Rīgu, Jūrmalā notika vēl lielāka cenu pazemināšanās, kas vidēji sastāda 12,5%.
Komentē Jeļena Koroļova, jauno projektu nodaļas direktore: "Reaģējot uz cenu samazināšanos jaunos projektos, būtiski pieaug pircēju aktivitāte. Iespējams tas ir saistīts ar to, ka finansiāli nodrošinātie pircēji steidzas iegadāties interesantākos objektus jaunceltnēs par samazinātam cenām. Diemžēl Rīgā nav pārāk liels piedāvājums, un ņemot verā būvniecības apstāšanos jauno projektu segmentā, nākotnē var izveidoties piedāvājuma deficīts. Vienlaicīgi ar cenas samazināšanos ir fiksēts dažu projektu cenu pieeaugums. Šeit mēs varam runāt par projektiem, kuri ir īpaši pieprasīti un neizjūt finansiālās grūtības.
Vairāki attīstītāji izjūt spiedienu no kreditoru puses, saistībā ar cenu samazināšanas pasākumiem. Ja situācija turpinās attīstīties šādā virzienā, tas var radīt celtniecības apstāšanos un pat dažu attīstītaju bankrotēšanu".
Dzīvokļi Rīgas centrā un vecrīgā
Aprīli nevar raksturot kā ļoti aktīvu mēnesi centra dzīvojamo platību tirgus segmentā. Lai arī potenciālajiem dzīvokļu pircējiem bija diezgan liela interese par īpašumiem, tomēr reāli noslēgto darījumu skaits palicis nemainīgā līmenī.
Aprīlī vērojama interese par dārgiem, ekskluzīviem īpašumiem – dzīvokļiem Centra prestižākajās vietās ar platībām no 100 – 150 m2 renovētās vai labi sakoptās mājās, ar labu skatu, cenu diapazonā no 500 000 līdz 900 000 EUR.
Kopumā cenas saglabājušās marta līmenī un izņemot atsevišķus gadījumus. Vēl būtu pāragri runāt par vispārēju cenu samazināšanos.
Privātmāju tirgus
2008. gada aprīlī privātmāju tirgū aktivitāti rada pārdevēju augstais piedāvājums, pircēju interese ir mērena. Pircēji pirms dzīvojamās mājas iegādes veic detalizētu īpašuma analīzi un izvērtē alternatīvos variantus, līdz ar to pārdošanas laiks ir salīdzinoši ilgāks. Pārdevējam ir jāsamazina tirgus cena, lai būtu garantija, ka darījums notiks.
Joprojām objekti tiek piedāvāti pārdošanai dažādās celtniecības stadijās – pilnībā pabeigti, balto, "pelēko" apdari vai ar ēkas karkasu.
No jauna topošās jaunbūves galvenokārt tiek būvētas pašu vajadzībām, vai arī pārdevējs – attīstītājs turpina darbus pēc nākamā īpašnieka fiksēšanas un darbu atrunāšanas.
Pārdevēji, kas nevar realizēt privātmājas nereti paralēli piedāvā tās iznomāt.
Dzīvojāmo māju pārdošanā arvien aktīvāk tiek iesaistītī profesionāli pārdevēji.
Ciematu attīstītāji samazina būvnieku štata vienības līdz minimumam, iesaldē līgumus ar apakšuzņēmējiem.
Privātmāju (150 – 180 m2, zeme 1500 m2) cenas Rīgas apkārtnē saglabājas robežās no 255 000 – 285 000 EUR. Par ēku ar pabeigtiem iekšdarbiem un labiekārtotu teritoriju ap māju prasa 1100 – 1600 EUR/m2.
Biroju telpas
2008. gada aprīļa mēnesī pieprasījums pēc biroju telpu nomas un iegādes saglabājās iepriekšējo mēnešu līmenī. Klientus interesē biroji jaunajos biroju centros vai arī izremontēti un augstas kvalitātes biroji pilsētas centrā, pirmskara mājās, bet kā viens no obligātajiem nosacījumiem ir autosstāvieta.
Aprīlī novērojama tendence, ka lielākie valsts uzņēmumi meklē jaunas telpas, lai visas savas struktūras apvienotu vienā vietā, tādējādi samazinot patērētos resursus. Savas esošās telpas valsts uznemumi plāno nodot nomas tirgu vai arī pārdot. Aprīļa mēnesī lielākais pieprasījums ir saglabājies pēc biroju telpām 50 līdz 200 m2 platībā.
Domājot par klienta ērtībām tiek attīstīti arvien jauni projekti. Kā vienu no piemēriem var minēt SIA "Izoterms" projektu. 5 stāvu biroju komplekss, kas atrodas Lubānas ielas rajonā, 6500 m2. Kompleksā ietilpst arī noliktavas platības. Vērojama tendence, ka attīstītāji sāk domāt ne tikai par standarta lietām, tādām kā gaisa kondicionēšana, pilna iekšējā apdare atbilstoši klienta vēlmēm, autostāvvieta utt., bet arī par papildus infrastruktūras uzlabojumiem un cilvēkus motivējošiem faktoriem, izvēloties savu jauno darba vietu. Objektu plānots nodot ekspluatācijā šī gada maija vai jūnija mēnesī.
Salīdzinot cenas ar gada pirmo ceturksni, aprīļa mēnesī cenas nav būtiski mainījušās. B klases biroju cena 12 – 18 EUR/m2, A klases biroju 20 – 25 EUR/m2. Ēkas apsaimniekošanas cena 0,70 - 3 EUR/m2.
Skandināvu investīciju fondi izrāda interesi par objektu iegādi Latvijā. Nozīmīgākie faktori izvērtējot iespējamos ieguldījumus ir biroja kompleksa efektivitāte (izmantojamā platība virs 80%, energoefektivitāte, apsaimniekošanas izmaksas), ilgtermiņa nomas līgumi (10 un vairāk gadi), kā arī stabili nomnieki (valsts institūcijas, starptautiski uzņēmumi).
Tirdzniecības platības
"Aprīļa mēnesis ir izkristalizējis vairākas kompānijas un nozares (apģērbu un apavu mazumtirgotāji, santehnikas un celtniecības materiālu veikali), kuras pašlaik nevēlas paplašināt savu darbību, jo baidās no apgrozījuma samazinājuma recesijas. Pašlaik ir pāragri runāt par tendencēm, jo tie ir tikai atsevišķi gadījumi un turpmākajos mēnešos varēs precīzāk redzēt nākotnes attīstības tendences," komentē Ober-Haus komercnodaļas vadītājs Artūrs Bogdanovs.
Saistībā ar augstajām nomas maksām uz galvenajām gājēju ielām ar lielāko cilvēku plūsmu un pilsētas centrā, virkne nomnieku pārtrauc vai plāno pārtraukt nomas līgumus, kur vēsturiski maksājuši relatīvi zemas nomas maksas un pārcelt savas tirdzniecības vietas uz telpām ar zemāku nomas maksu.
Neskatoties uz to, ka nomas maksa pilsētas centrā ir paaugstinājusies, pieprasījums joprojām pēc šadām telpam ir liels. Nomas maksa aprīlī salīdzinot ar martu nav būtiski mainījusies.
Pieprasītākajās vietās saglabājušās nomas maksas līmeni vidēji 60-80 EUR/m2. Telpu pārdošanas cenas nav mainījušās, saglabājot iepriekšējā mēneša cenu līmeni – 5000 - 7000EUR/m2, Vecrīgā 7000 – 10 000/m2.
Brīvu telpu trūkums lielajos tirdzniecības centros veicina mazo, lokālo tirdzniecības centru attīstību Rīgas mikrorajonos, kur Ober-Haus sniedz pilnu pakalpojuma klāstu, sākot ar telpu plānojuma izstrādi un beidzot ar nomnieku piesaisti.
Noliktavas un ražošanas telpas
Aprīļa mēnesī turpina būt aktuāla tendence, ka bieži klienti nepieciešamās telpas meklē pēdējā brīdī (1-2 mēneši līdz jāatbrīvo esošās telpas). Aprīļa mēnesī aktīvi bija ražošanas uzņēmumi, kuri meklē telpas savas uzņēmējdarbības attīstīšanai. Parādījusies interese arī no ārzemju kompāniju puses par iespējām uzsākt ražošanu Latvijā tuvākā gada laikā, kam tiek meklētas plašas, jau ekspluatācijā nodotas un augstas kvalitātes telpas.
Kā viens no iemesliem industriālo telpu maiņai bieži tiek minētas augstās apsaimniekošanas izmaksas, kas sasniedz gandrīz 1 EUR/m2, tādējādi tiek meklēti varianti, kur izmaksas ir mazākas. Turpinās tendence, ka klienti rūpīgāk izvērtē izmaksu samazināšanas iespējas ilgtermiņā un orientējās uz ēkām, kurās var izvietot preci vairākos līmeņos, tādējādi palielinot efektivitāti, bet samazinot nomājamo platību un izmaksas.
Iznomātāji aizvien vairāk izvērtē potenciālā nomnieka maksātspēju, pieredzi un vietu tirgū, biznesa veidu un struktūru, lai pārliecinātos, ka sadarbību uzsāk ar stabilu un maksātspējīgu ilgtermiņa partneri.
Ņemot vērā pasūtījumu samazināšanos celtniecībā šī gada pirmajā ceturksnī un aprīļa mēnesī, lielo objektu attīstītājiem ir iespēja izmantot priekšrocības, ko sniedz spēja izmantot brīvos naudas līdzekļus, samazināt būvniecības izmaksas un tādējādi piedāvāt nomniekiem pievilcīgākus nosacījumus.
Aprīļa mēnesī noliktavu tirgū cenas būtiski nav mainījušās 3.5-7 EUR/m2, atkarībā no noliktavu efektivitātes, būvniecības gada, kapacitātes, inženiertehniskā nodrošinājuma, infrastruktūras un atrašanās vietas.
