Mājokļu attīstītāji pašlaik nevar palielīties ar teicamiem pārdošanas rezultātiem, taču cer uz izaugsmi jau tuvākajā nākotnē

Tendences nekustamā īpašuma tirgū ir raibas kā dzenis – kāda gaišāka, kāda tumšāka. Pozitīvi tirgus dalībnieki vērtē ekonomikas ministra Arvila Ašeradena paziņojumu par valsts sekretāra vietnieka amata ieviešanu, darba grupas izveidi, kuras atbildībā būs būvniecības, mājokļu un nekustamā īpašuma politika mūsu valstī. Nenoliedzami labs signāls ir kreditēšanās apjomu pieaugums, pozitīvi tiek vērtēta arī jauno ģimeņu atbalsta programma, kura rosinājusi interesi par mājokļu iegādi kopumā. Savukārt arvien tirgus attīstību bremzējošs faktors ir iedzīvotāju ierobežotā maksātspēja. Uzņēmēji negatīvi vērtē biežo spēles noteikumu maiņu valstī, attiecinot to uz likumiem un nodokļiem.

Nevar atļauties

Valstī likumi tiek mainīti straujāk nekā top dzīvojamo māju projekti, konferencē Kā attīstīsies nekustamā īpašuma tirgus Latvijā?, diskutējot par jauno mājokļu projektiem, izteicās Ainārs Škapars, SIA Interbaltija valdes priekšsēdētājs. Viņš stāsta, ka 2015. gadā Riverpark projektā ir pārdoti 37 dzīvokļi. Tie ir vidējā segmenta dzīvokļi, kuru cena ir ap 2000 eiro/m2. Vairums pircēju šajā mājā ir ārvalstnieki; pašlaik attīstītājs orientējas uz rietumniekiem. Tikai aptuveni 10% pircēju bijuši vietējie iedzīvotāji. Daudzi dzīvokļus ir pirkuši kā investīciju objektus ar mērķi tos izīrēt. Tas ir izdevīgāks bizness par banku depozītiem. Vietējie iedzīvotāji šobrīd lielākoties nav spējīgi pirkt šāda tipa dzīvokļus. Tie, kuri ir iegādājušies, strādā lielajos uzņēmumos. «Secinājām, ka interese ir par dzīvokļiem, kuru platība nepārsniedz 50 m2,» viņš sacīja.

Temps lēnāks

«2015. gadā esam pārdevuši 100 dzīvokļus Rīgā. Uzskatu, ka tas nav pietiekami,» sacīja Andris Božē, YIT Celtniecība valdes priekšsēdētājs. Atsaucoties uz Arco Real Estate pētījumu, viņš norādīja, ka jauno projektu vidējā cena pērnā gada nogalē noslīdējusi līdz 1220 eiro/m2. «Diezin vai attīstītāji būs motivēti būvēt jaunas mājas par šādu cenu, jo vai tā vispār sedz pašizmaksu?» viņš vaicāja. Vidējo cenu pašlaik veido divas komponentes – jaunie vecie projekti jeb banku struktūru īpašumu portfeļos esošie īpašumi un patiešām svaigi projekti. Vidējā cena neveicina jauno mājokļu projektu attīstību, jo uzņēmēji nespēj sasniegt normālu peļņas rādītāju, sacīja uzņēmējs.

Signāli, ko pēdējos gados saņem bizness, nav pozitīvi – sākot no izmaiņām termiņuzturēšanās atļauju saņemšanas nosacījumos, nolikto atslēgu principa sākotnējo uzspiešanu kā obligātu un beidzot ar pašreiz aktuālo kadastrālo vērtību izmaiņām. «Igaunijā un Lietuvā iedzīvotāji netiek «apkrauti» ar šādām nodevām un nesamaksājamiem nodokļiem,» viņš apgalvoja. A. Božē zināja stāstīt piemēru, kur netālu no centra esošam trīs istabu dzīvoklim nodokļa maksājums pēc kadastrālo vērtību izmaiņām tuvotos 1500 eiro. Tāpēc nav brīnums, ka cilvēki pārdomā, vai ir vērts savu nākotni saistīt ar Latviju, viņš uzsvēra.

Tāpat ir mainīts būvniecības regulējums, kas nozīmē mainītus spēles noteikumus. Pats likums šķiet pieņemams, taču ar to saistītie Ministru Kabineta noteikumi kopumā padara procesu nepieņemamu. Laiks projekta īstenošanai ir kļuvis nevis īsāks, kāds bija viens no likuma mērķiem, bet gan garāks.

Starp pozitīvām lietām viņš pieminēja Altum programmu jauno ģimeņu atbalstam, iegādājoties pirmo mājokli. Tās ietvaros ir bijuši aptuveni 1300 darījumi, kas nenoliedzami ir labi. «No otras puses, jautājums ir par šo mājokļu kvalitāti. Darījumi lielākoties ir bijuši 40–50 tūkst. eiro vērtībā, kas nozīmē, ka pirkti galvenokārt lēti, lietoti dzīvokļi. Joprojām cilvēki pērk tos vecās ēkās, par kurām nav skaidrs, ko iesākt, tuvojoties ekspluatācijas termiņa beigām,» viņš izteicās. Tā ir un būs liela problēma. Labākajā gadījumā tiek pirkti salīdzinoši jaunāki dzīvokļi mājās, kas tapušas īsi pirms krīzes un ko pārņēma bankas. Nereti tās vairs nav mūsdienu prasībām atbilstošas.

Otra pozitīvā lieta ir tā, ka ar bankām saistīto uzņēmumu nekustamā īpašuma portfeļi ir kļuvuši krietni liesāki. Kad tie tiks realizēti, būs vieta jauniem projektiem un arī īpašumu cenu korekcijai.

Tik tiešām pieprasījums pēc valsts atbalsta programmas sniegtajām iespējām ir liels. Bankā tāds ir bijis katrs trešais kredīts, apstiprināja Vera Dorohova, DNB banka Nekustamo īpašumu partneru attiecību vadītāja. Banka iedzīvotāju aptaujā ir secinājusi – cilvēki vēlas dzīvot nevis sērijveida dzīvokļos, bet gan jaunās mājās, katrs trešais aptaujātais gribētu dzīvot paša būvētā mājā. Cilvēki, vēršoties bankā, vēlas ne tikai saņemt kredītu, bet arī ērtības, servisu, lai tieši par viņiem domā, lai viss būtu vienkārši.

Tirgum pielāgojas

Ralfs Jansons, SIA Domuss valdes priekšsēdētājs, uzsvēra: uzņēmēji ilgi runājuši, ka valstī ir nepieciešamas jaunas darba vietas vai vismaz nedrīkst pazaudēt esošās. Politiķu izpratne nav sagaidīta.

«Atšķirībā no Viļņas un Tallinas Rīga atrodas uz citas planētas. Iespējams, ka šur tur kaimiņos tirgus jau uzrāda pārkaršanas pazīmes, taču tur tās jaunās darba vietas tiek radītas un cilvēki var atļauties iegādāties īpašumus jaunajos projektos,» viņš pauda.

Domuss ir saskaitījis 8 dažādus mājokļu sektorus, kompānijai aktuāli projekti šobrīd ir trijos no tiem: privātmājas, vidējā līmeņa dzīvokļi un luksus īpašumi. Pērn uzņēmumam ir bijuši vien četri darījumi privātmāju sektorā. Nākas rēķināties ar to, ka paralēli pastāv piedāvājums otrreizējā tirgū un cilvēki nevēlas aizņemties. Vidējo segmentu pārstāv jauna dzīvojamā māja E. Birznieka-Upīša ielā, kur četros mēnešos no 72 dzīvokļiem ir pārdoti 12. Realizācijas temps ir aptuveni uz pusi lēnāks nekā kompānija cerējusi. Par luksus segmentu runājot, viņš pieminēja Londonu, kur jau 30% no cenas ir «nocirsti».

«Ko gaidām mēs Latvijā?» viņš jautāja.

2014. gadā Latectus pārdeva aptuveni 100 dzīvokļus. 2015.gadā – 150 dzīvokļus.

Nepārtraukti nākas pielāgoties konkrētā brīža situācijai, sacīja Ģirts Grīnbergs, Latectus valdes loceklis. Lai gan šis uzņēmums nav orientējies uz nerezidentiem, taču šādus darījumus tas nesmādē. Piemēram, projekts Māras dārzi Liepājas ielā sākotnēji – 2014. gadā – piedāvāts par 2800 eiro/m2, pircēju vidū bija nerezidenti, kuri pirka īpašumus apmaiņā pret termiņuzturēšanās atļaujām. Mainoties tirgus konjunktūrai, šādiem darījumiem krietni samazinoties, cena projektā noteikta nepilnus 2000 eiro/m2, un darījumi notiek.

Labi ir pirkti dzīvokļi Ikšķilē, Salaspilī, Siguldā. Pārsvarā tie piedāvāti par cenu, kas ir zemāka par 1000 eiro/m2. Citur reģionos situācija ir atšķirīga. Pērn Latectus ir izdevies realizēt t.s. jauno projektu Daugavpilī par 300–400 eiro/m2 ar gala apdari. Daudzviet īpašumus nākas pārdot zem to aizvietošanas vērtības, tostarp Rojā, Tukumā. Reģionos par jaunu būvniecību šobrīd runāt nevar.

Tirgus prasībām ir jāpielāgo arī paši projekti. Tostarp arī Liepājas ielas ēkā dzīvokļi tika pārplānoti, uzlaboti. Šajā kompleksā ir pārdoti ap 80 dzīvokļu.

Vēl nav izdevīgi

DNB aptaujā cilvēki izteikušies, ka pirktu dzīvokļus par 1300–1400 eiro/m2. Taču attīstītāji lēš, ka tie nespētu piedāvāt šādu cenu un pelnīt.

Pašlaik būvniecības izmaksas ir 800–900 eiro/m2 bez PVN, tad jāpierēķina t.s. attīstības izmaksas, tostarp infrastruktūras nodeva Rīgā (tādas nav ne Tallinā, ne Viļņā), jāpieskaita pārdošanas izmaksas, kurās ieskaitīta arī īpašuma reģistrācija zemesgrāmatā, sadalīšana dzīvokļos. Šo visu saliekot kopā, varētu sanākt šie pieminētie 1300–1400 eiro/m2, taču attīstītājiem nav peļņas, nekāds bizness nesanāk. Tā ir atbilde, kāpēc ekonomiskajā segmentā piedāvājums strauji rūk, skaidroja A. Božē. Savukārt pēc R. Jansona teiktā, 1400 eiro/m2 cenu varētu piedāvāt, ja attīstītājam izdotos iegūt zemi par 0 eiro.

Īrēt vai pirkt?

Pašreizējā situācija ir labvēlīga īpašuma iegādei – hipotekārie kredīti ir izdevīgāki par īri, uzsvēra V. Dorohova. Tikt pie naudas ir salīdzinoši vienkārši. Taču cilvēkus ietekmē kopējā sajūta par nesakārtotību, nestabilitāte. Bailes aizņemties mazinās, tomēr svarīgs ir algu jautājums. Lai aizņemtos, nepieciešami oficiāli pierādāmi ienākumi, laba alga.

Ģ. Grīnbergs īres tirgus attīstībai šobrīd netic. Kamēr nebūs sakārtoti normatīvi, līdzsvarotas īrnieku, izīrētāju tiesības un pienākumi, nekas nenotiks. Turklāt ļoti būtiska ir tiesu sistēmas efektivitāte. Diemžēl tā šobrīd nav efektīva. Ir daudz gadījumu ar ļaunprātīgiem īrniekiem, kuri dzīvo cepuri kuldami.

Ja cilvēkiem būs pārliecība (un viņi ir jāpārliecina) par nākotni Latvijā, tad īpašumus viņi pirks, savukārt uzsvēra R. Jansons. Tāpēc tad, kad cilvēki mājokļus aktīvi nepērk, ir pieprasījums pēc īres dzīvokļiem. Daudzi šo situāciju izmanto, jo šobrīd, izīrējot lietotu dzīvokli, var iegūt 8–10% peļņu un ap 4% jaunajās mājās.

Būs labi

Ko tirgus dalībnieki sagaida nākotnē? Banka šogad prognozē hipotekāro kredītu apjoma palielinājumu, tam ir visi priekšnosacījumi. Tā saredz potenciālu arī jauno projektu attīstīšanā, sacīja V. Dorohova.

Sagaidāma ir vienmērīga tirgus attīstība, domā Ģ. Grīnbergs. Ja piedāvājumam ir tendence samazināties, cenām būs tendence pieaugt. Cilvēku ticība nākotnei nostiprināsies. Iespējams, būs vajadzīgi nelieli dzīvokļi.

Pamazām no tirgus izies banku uzņēmumi. Jau šobrīd to klātbūtne tirgū vairs nav tik būtiska kā pirms dažiem gadiem, papildināja R. Jansons. Viņaprāt, tirgus izaugsme varētu būt gaidāma no nākamā gada, ja vien nebūs kādi brīnumi, ES ekonomika nesāks brukt. Viņaprāt, Rīgai klāsies labi, luksus īpašumiem – ne tik labi, ja to cena netiks mainīta.

Pozitīvi A. Božē vērtē to, ka ministrijas, Valsts ieņēmumu dienests ir pievērsis uzmanību būvniecībai, nekustamā īpašuma jomai, ka varētu tikt pārskatīta nodokļu sistēma, to varētu veidot pārdomātāku. Tomēr pagaidām viņš neredz Latvijas virzību uz attīstīto valstu pulku. Savukārt Igaunija jau tiek pieskaitīta pie attīstītām zemēm. Ir uzlabojumu iespējas valsts pārvaldes darbā. Katru gadu, veidojot valsts budžetu, nākas saskarties ar nodokļu izmaiņām, turklāt tendence ir tos paaugstināt. Tas nu nekādi nepievilina investorus.