Nereti dzirdēti stāsti par to, ka banka atsaka aizdevumu vai piedāvā aizņemties mazāku summu, nekā cerēts, un iedzīvotāji ir neizpratnē – kāpēc? “Swedbank” hipotekārās kreditēšanas jomas vadītājs Latvijā Normunds Dūcis skaidro, pēc kādiem kritērijiem tiek vērtētas aizņemšanās iespējas.

Ienākumu stabilitāte

Lai novērtētu iedzīvotāju spēju uzņemties jebkādas kredītsaistības, banka primāri vērtē ienākumus – vai tie ir regulāri, oficiāli un stabili. Turklāt vērtēta tiek ne tikai darba alga, bet arī citi regulārie ienākumi, kurus varat ar dokumentiem apliecināt, piemēram, pabalsti, īres ieņēmumi, ieņēmumi no saimnieciskās vai citas darbības. Periods, par kādu tiek vērtēti aizņēmēja ienākumi, parasti ir seši mēneši, taču atsevišķos gadījumos, kad, piemēram, ienākumi ir svārstīgi, ienākumus var vērtēt par ilgāku laika posmu.

“Visbiežāk sastopamais iemesls, kāpēc aizņēmēja vēlmes nesakrīt ar iespējām, ir ēnu ekonomika un aplokšņu algas. Šādā situācijā pašam aizņēmējam šķiet, ka viņa mājsaimniecības budžets ir pilnīgi pietiekams, lai uzņemtos ilgtermiņa saistības, taču realitātē tas, ko aizņēmējs redz savā naudas makā, būtiski atšķiras no tā, ko kontos redz banka. No bankas puses objektīvi novērtēt kredīta atmaksāšanas spēju var tikai, ņemot vērā saprotamus un dokumentāli apliecināmus ienākumus. Oficiāli ienākumi, no kuriem tiek maksāti nodokļi, ir arī drošības garants pašam aizņēmējam situācijās, kad darbs tiek uz laiku zaudēts. Ar izmaksāto pabalstu būs iespējams gan turpināt segt ikdienas tēriņus, gan apmaksāt ikmēneša kredīta maksājumu,” uzsver Normunds Dūcis.

Pēdējā gada laikā aizvien vairāk pieaug interese par īpašuma iegādi jaunajos projektos Rīgā, informē Swedbank.

Aptuveni 14% iegādājušies dzīvokli tikko uzceltā mājā, bet 11% - tā dēvētajā otrreizējajā tirgū Rīgas centra ēkās, kā arī senāk ekspluatācijā nodotajās jauno projektu daudzdzīvokļu mājās. Līdz ar pieprasījuma pieaugumu, kā arī kopējo ekonomikas attīstību, pieaug jaunu nekustamo īpašumu attīstība, un šobrīd būvniecības stadijā vien ir 1500 jaunu dzīvokļu tā saucamajā ekonomiskajā segmentā (cenas līdz 1600 eiro par kvadrātmetru), vidējai aizdevuma summai par dzīvokli jaunajā projektā sasniedzot 86 000 eiro.

Šobrīd visvairāk ekonomiskās klases dzīvokļi tiek attīstīti Teikā, kur būvniecības stadijā ir 454 jauni dzīvokļi, kam seko 264 jauni dzīvokļi Purvciemā, 180 Torņakalnā, 112 Pļavniekos.

Decembrī un šī gada janvārī visvairāk par sava mājokļa apkuri Rīgā maksājuši pirmskara, 316. un 318. sērijas ēkās dzīvojošie, maksai par viena kvadrātmetra dzīvojamo telpu apsildīšanu sasniedzot 3 eiro bez pievienotās vērtības nodokļa, liecina ēku pārvaldnieka “Selectum Home” apkopotie dati.

Tomēr, neskatoties uz apkures rēķinu pieaugumu, iedzīvotāji ar situāciju sadzīvo un pārcelties uz mazāku un ekonomiski izdevīgāku mājokli negrasās, secināts mājokļu attīstītāja “Bonava Latvija” veiktajā pētījumā*.

Saskaņā ar “Selectum Home” apkopoto informāciju visvairāk par sava mājokļa apsildīšanu šīs apkures sezonas aukstākajos mēnešos Rīgā maksājuši pirmskara, kā arī 316. un 318. sērijas ēkās dzīvojošie.

Pirmskara ēkās decembrī un šī gada janvārī viena kvadrātmetra apsildīšana izmaksāja attiecīgi 3,267 eiro un 2,809 eiro bez PVN, savukārt Hruščova laika projektos (316. un 318. sērija) – 3,105 eiro un 2,779 eiro bez PVN. Citu sēriju daudzdzīvokļu ēkās apkures izmaksas par viena dzīvojamo telpu kvadrātmetra apsildīšanu decembrī un janvārī bijušas robežās no 2,25 līdz 2,7 eiro bez PVN. Vismazāk par apkuri maksājuši jauno projektu iemītnieki, decembrī un janvārī apkures izmaksām par kvadrātmetru svārstoties no 1,22 līdz 1,43 eiro bez PVN (projektos, kas būvēti no 2000. līdz 2008. gadam) un no 0,84 līdz 0,89 eiro bez PVN (projektos, kas būvēti pēc 2008. gada).

Pircēji, kas dārgās naudas apstākļos nevar iekrāt nepieciešamos finanšu līdzekļus pirmajai iemaksai un nevēlas mājokli vienkārši īrēt, sākuši interesēties par citu darījuma veidu – īri ar izpirkuma tiesībām, liecina nekustamo īpašumu kompānijas Latio novērojumi.

Novembrī mājokļu tirgus svaru kausi nosvērušies pircēju virzienā, radot augsni diskusijai par iespēju pārdevējam samazināt noskatītā īpašuma cenu 10-20% robežās, secināts “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”. Sevišķi tas redzams privātmāju segmentā.

Salīdzinoši lētāku īpašumu iegādei aktīvi tiek piesaistīts mazais mājokļu kredīts, palielinot to darījumu īpatsvaru, kas tiek veikti bez hipotēkas. Savukārt pircēji, kas dārgās naudas apstākļos nevar iekrāt nepieciešamos finanšu līdzekļus pirmajai iemaksai un nevēlas mājokli vienkārši īrēt, sākuši interesēties par citu darījuma veidu – īri ar izpirkuma tiesībām. Lai gan atsevišķos gadījumos tas var būt piemērots risinājums, “Latio” speciālisti iesaka savlaicīgi noskaidrot visus ar darījumu saistītos riskus, lai domstarpību gadījumā abām pusēm nebūtu jāiesaista juristi.

Gadam sākoties ar pozitīvu tirgus dinamiku un Eiropas Centrālajai bankai (ECB) publiski paziņojot plānus par procentu likmju turpmāku samazināšanu, ir pamats cerībām, ka 2024. gadā vietējais mājokļu tirgus beidzot būs gatavs izrauties no EURIBOR likmju ēnas.

Ierasti mājokļu tirgus Latvijā visaktīvākais ir gada otrajā un trešajā ceturksnī, taču šogad zināms aktivitātes pieaugums vietējos darījumos vērojams jau kopš gada sākuma. Bankas Citadele dati par gada pirmajiem trīs mēnešiem liecina, ka noslēgto hipotekāro kredītu darījumu skaits pieaudzis par 55 %, savukārt iedzīvotāju pieteikumu skaits finansējuma piesaistei – par teju trešdaļu jeb 27 %.

Intereses pieaugumu ir sekmējuši vairāki faktori – pirmkārt, daļa iedzīvotāju pērn mājokļa iegādi atlika neskaidrās EURIBOR likmju situācijas dēļ.

Šobrīd ECB retorika un notikumi tirgū liecina, ka augstākais procentlikmju punkts varētu būt sasniegts (EURIBOR 6 mēnešu likme šobrīd ir sasniegusi zemāko punktu pēdējo 12 mēnešu laikā). Tieši EURIBOR likmju dinamika ir galvenais vadmotīvs, kas nosaka iedzīvotāju sentimentu attiecībā uz mājokļa iegādi. Tam ir būtiska ietekme, jo ECB signāli par likmju samazināšanu ļauj plānot ikmēneša maksājumus un dod pārliecību, ka vismaz tuvākajā laikā tie nekāps, bet visdrīzāk tiks plānveidīgi samazināti. Otrkārt, pēc neliela cenu krituma pērn, dzīvokļu cenas šobrīd ir stabilizējušās. Protams, vienmēr ir arī tādi pircēji, kas krājuši un gatavi iegādāties īpašumu neatkarīgi no tirgus apstākļiem.

Mājoklis ir viena no cilvēka dzīves pamatvajadzībām. Iespējams, tieši tāpēc īpašumi tālākai izīrēšanai ir uzskatāmi par ļoti stabilu un ilgtermiņā drošu investīciju veidu.

Šādas investīcijas ir samērā pieejamas, jo, lai investētu nekustamajā īpašumā, var izmantot hipotekāro kredītu un nav nepieciešami lieli naudas uzkrājumi. Nepieciešama tikai pirmā iemaksa, kas pārsvarā veido 5-20% no darījuma summas, un nauda mājokļa iekārtošanai.

Pirms tērēt daudz laika, izvēloties pašu īpašumu, noteikti jāapmeklē banka un jānosaka savas finansiālās iespējas. Ikdienā ļoti bieži interesenti vispirms izvēlas īpašumu un tikai tad apmeklē banku, un noskaidro savas iespējas kredītam. Tādā veidā var patērēt daudz laika, izvēloties īsto īpašumu, un gūt lielu sarūgtinājumu uzzinot, ka atrastais īpašums nav pa kabatai. Kad ir skaidri budžeta griesti, ir jāsāk pētīt piedāvājums. Ir jāapskatās pēc iespējas vairāk īpašumu klātienē, lai rastos labākais priekšstats par iespējām un izveidotos spēja pamanīt un atpazīt investīcijām piemērotu, labu īpašumu.

Mājokļu pieejamības indekss 2019. gada 1. ceturksnī uzlabojās Viļņā, palika nemainīgs Tallinā, bet samazinājās Rīgā. Samazinājumu Rīgā noteica par algu kāpumu straujāks dzīvokļu cenu pieaugums, liecina Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss.

Tas saistīts ar pakāpeniskām pārmaiņām, dzīvokļu darījumu struktūrā, kā arī aktivitāti ekonomisko jauno projektu un renovēto dzīvokļu segmentā.

Šī gada 1. ceturksnī Mājokļu pieejamības indekss (MPI) Rīgā bija 177,7. Šāda indeksa vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā (1287 eiro) un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi 2019. gada 1. ceturksnī bija par 77,7% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Gada laikā MPI samazinājās par 6,4 punktiem. MPI samazinājās dzīvokļu vidējās darījuma cenas kāpuma un neliela procentu likmju pieauguma rezultātā, ko nespēja kompensēt vidējās neto algas pieaugums. Pirmās iemaksas sakrāšanai nepieciešamais laiks pieauga par divām nedēļām un bija divi gadi.

Investējot 2,5 miljonus eiro, ekspluatācijā nodota daudzdzīvokļu ēka projektā "Āgenskalna melodija" Baložu ielā, Rīgā, informē projekta attīstītāji.

Šis ir pirmais no "Āgenskalna melodijas" projektiem ar nosaukumu "Legato". Ēka ir trīs stāvu mūra dzīvojamā māja ar dabīga koka apdari. Ēkā ir pieejami astoņpadsmit 2 - 4 istabu dzīvokļi ar gala apdari. Ēkas pēdējā stāvā dzīvokļu griestu augstums sasniedz 3,2 metrus. Katram dzīvoklim ir pieejams balkons vai terase.

Ēku ir projektējis arhitektu biroja "Tectum" arhitekts Uldis Bērziņš. Ēkas pagalmā ir pieejama atpūtas zona, bērnu spēļu laukums un autostāvvietas.

Dzīvokļu plānojumi ir projektēti, lai maksimāli ergonomiski izmantotu pieejamo platību. Visos dzīvokļos ir plaši logi, apkuri telpās nodrošina siltās grīdas apkure.

Dzīvokļa dizaina risinājumi tika izstrādāti sadarbībā ar dizaina studiju "Progetto" un tās vadošo dizaineri Lieni Zemvaldi. Virtuve izgatavota sadarbībā ar virtuves mēbeļu salonu "Arens".

Lai visus mājokļus Latvijā sakārtotu atbilstoši ES energoefektivitātes direktīvai, līdz 2050. gadam būtu nepieciešami 19 miljardi eiro.

Tādu ainu Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas Finanšu sektora uzraudzības apakškomisijas sēdē rādīja Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks mājokļu, būvniecības jautājumos Edmunds Valantis. Nepieciešamās investīcijas ēkām, atkarībā no to platības, varētu svārstīties no 200 līdz 400 eiro/m2. Tas nozīmētu, ka katrā desmitgadē ir vajadzīgi 5-6 miljardi eiro.

"Gribam sasniegt mērķi, ka līdz 2050. gadam visām mājsaimniecībām ir pieejami mājokļi un dzīvojamais fonds ir drošs, energoefektīvs un atbilst labiekārtotības standartiem," tā E. Valantis.

Lielus mērķus Latvijas dzīvojamam fondam uzliek ES energoefektivitātes direktīva. Šī mērķa izpildē ir iesaistīta Attīstības finanšu institūcija "Altum" ar daudzīvokļu māju siltināšanu, bet divu (14 gadu) ES plānošanas periodu laikā nosiltinātas ir 1000 mājas.