Aktivitāte mājokļu tirgū sarūk mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās dēļ, teikts Latvijas Bankas Finanšu stabilitātes pārskatā.

Energoneefektīvu mājokļu piedāvājums ir nedaudz palielinājies, radot lejupvērstu spiedienu uz to cenām. Vienlaikus jauno mājokļu piedāvājums ilgstoši ir nepietiekams, un to cenu pieaugums paātrinās. Straujais būvniecības izmaksu kāpums vēl vairāk vājinās jauno mājokļu pieejamību, skaidro Latvijas Banka.

Mājsaimniecību maksātspējas un jauno mājokļu pieejamības pasliktināšanās ietekmē aktivitāte Latvijas nekustamā īpašuma tirgū sarūk, teikts pārskatā. 2023.gada aprīlī nekustamā īpašuma pirkumu skaits bija par 15,2% mazāks nekā iepriekšējā gada atbilstošajā periodā.

Aktivitātes kritums sevišķi krass ir Pierīgā, kur pirkumu skaits februārī saruka līdz 2020.gada zemākajam rādītājam un martā-aprīlī atguvās vien nedaudz. Latvijas Bankas ieskatā tas varētu būt skaidrojams ar privātmāju un apbūves zemes pirkumu skaita nozīmīgu kritumu. Dzīvokļu pirkumu skaits samazinājās mēreni.

Dažu pēdējo mēnešu laikā esmu saņēmis daudz jautājumus par mājokļu tirgu – kas notiek un kas notiks, kāpēc aug cenas, vai labāk pirkt vai īrēt?

Tas atgādina notikumus apmēram pirms 15 gadiem, kad mājokļu tirgus bija Latvijas ekonomikas centrālā ass, kuras gravitācija turēja orbītā darba tirgu, patēriņu un patēriņa cenas, IKP dinamiku un maksājumu bilanci. Par to daudz runāja ballēs, bērēs un biznesa konferencēs. Par šiem notikumiem toreiz daudz rakstīju kā žurnālists un saņēmu daudz jautājumu, atzinības un kritikas.

Šogad mājokļu tirgus ir mainījies pietiekami strauji, lai varētu apgalvot, ka pēc vairāk nekā desmit gadus ilgušas stagnācijas tirgū notiek pavērsiens. Ir paātrinājies īpašumu cenu kāpums. Vairākās Pierīgas pilsētās kopš gada sākumā sērijveida dzīvokļu cenas augušas apmēram par piektdaļu. Aktivizējas hipotekārā kreditēšana, piemēram, pirmajā pusgadā Luminor bankas mājsaimniecībām izsniegto kredītu apjoms audzis gandrīz trīs reizes. Top jauni mājokļu projekti, aug izsniegto būvatļauju apjoms. Ienākumu kāpums pamazām palielina to ģimeņu īpatsvaru, kas spēj ņemt hipotekāros kredītus.

Sākotnēji varētu likties, ka pandēmijas krīze pasaulē varētu būt raisījusi mājokļu cenu samazināšanos, jo, neskaidrībai esot milzīgai, parasti lieli pirkumi tiek atlikti. Šajā krīzē bijis citādāk, jo lielākajā daļā Rietumvalstīs mājokļu cena turpinājusi augt – vairākos gadījumos turklāt tas noticis visai strauji.

Manāmas aplēses, ka, ierobežojumiem mazinoties, mājokļu cenas pasaulē var piedzīvot pat tālāku strauju kāpumu. To var noteikt tas, ka Rietumvalstu patērētāji pēc ilgstošas tupēšanas savās mājvietās nocietušies tērēt. Tāpat dažādi apsekojumi liecina, ka lielai daļai cilvēku uzkrājumi šajā krīzē pat strauji palielinājušies. To nosaka tas, ka valdības bieži vien “aizliegušas” uzņēmumu bankrotu un šajā krīze iedzīvotāji tādējādi spējuši saglabāt savas darbvietas un ieņēmumus (savukārt tēriņu iespējas ir bijušas ierobežotas).

Mājokļu cenas tikai turpinās kāpt 

Maz ir jomu, kuras pandēmija nav īpaši skārusi, un mājokļu segments ir...

Visai strauji

Lai nu kā, piemēram, The Economist ziņo, ka ASV līdz janvārim mājokļu cenas 12 mēnešos palēkušās par veseliem 11%, kas ir straujākais pieaugums 15 gados. Tāpat ļoti strauji – par attiecīgi 9% un 8% - tas esot augušas Vācijā un Apvienotajā Karalistē. Savukārt, piemēram, Jaunzēlandē šis pieaugums esot 22% apmērā. Kopumā 25 valstīs, kurās The Economist seko līdzi šim tirgum, mājokļu cena 12 mēnešu periodā palielinājusies vidēji par 5%, kas ir visvairāk 10 gados. Savukārt The Wall Street Journal izceļ, ka strauji – par 16% - mājokļu cenas augušas arī, piemēram, Ķīnas pilsētā Šeņdžeņā.

Jāteic, ka arī Latvija nav izbēgusi no vispārējās mājokļu cenu palielināšanās. Pagājušā gada ceturtajā ceturksnī mājokļu cena mūsu valstī gada skatījumā palielinājusies par 3,1%, ja vērtē Centrālās statistikas pārvaldes apkopotā mājokļu cenu indeksa izmaiņu. Redzams, ka straujāk – par 6,4% - palēkusies jaunu mājokļu cena. Savukārt lietoto mājokļu cena pieaugusi par 2,3%. Var spekulēt, ka arī mūsu valsts gadījumā, ierobežojumiem mazinoties, šajā tirgū būs vērojama vēl tālāka izaugsme.

Pamatā tie norādīts, ka arī mājokļu vērtībai augt palīdzējuši dāsnie valdību stimuli uz zemo procentlikmju laikmets, kas nozīmējis, ka aizņemšanās pamatā ir visai lēta. Jau ziņots, ka pandēmijas apstākļos Eiropā turpinājušies zemo procentlikmju laiki, ko pamatā noteikusi reģiona centrālās bankas politika. Turklāt dažās vecajās Eiropas valstīs ir arvien vairāk tādi gadījumi, kad komercbankas naudu saviem klientiem, aizdevumu likmei esot negatīvai, pat pārskaita.

Uz nomalēm un laukiem

Vēl tiek izcelta Covid-19 vīrusa atnestā tendence, kas paredz to, ka augusi interese par mājokļiem mazāk pārpildītās vietās. Proti, mājokļu cenas piepilsētās augušas straujāk nekā pašās pilsētās. Faktiski tas ir pilnībā pretēji jau gadiem ierastajai tendencei, kad patērētāju lielākā interese bija par mājokļiem pašās pilsētās. Piemēram, mājokļu cenas ārpus Vācijas septiņām lielākajām pilsētām pagājušogad pieauga par 11%. Savukārt šajās pilsētās tās pieauga par 6%. Vēl šajā ziņā tiek izcelta Londona un Sidneja, kur centrālajā pilsētas daļā mājokļu cena pieaugušas attiecīgi par 4% un 3%. Tikmēr šo pilsētu nomalēs cena esot kāpusi straujāk. Savukārt Ņujorkā Manhetenā tās pat esot sarukušas par 4%. Šajā ziņā esot skarts arī īres tirgus, kur šādas cenas rukušas daudzu lielpilsētu centros. Piemēram, Ņujorkā tās esot sarukušas par 9% un Manhetenā – par veseliem 15%, teic nekustamā īpašuma uzņēmuma Zillow pārstāvji.

“Ir notikusi gandrīz globālā “atiestatīšanās” - cilvēki karantīnas periodā ir paspēruši soli atpakaļ un pārvērtējuši savu dzīvesveidu,” klāstījuši, piemēram, Knight Frank eksperti. Kopumā gan tiek izteikta prognoze, ka pandēmijā iezīmētā tendence cilvēkiem migrēt prom no pilsētām līdz ar Covid-19 ēras beigām varētu kļūt mazāk izteikta. Tiek norādīts, ka dauzi cilvēki patiešām joprojām domās par iespēju dzīvot ārpus cilvēku drūzmām. Tomēr, atjaunojoties starptautiskajai cilvēku plūsmai, šo tendenci Rietumu pasaulē kompensēšot kaut vai to pašu imigrantu un studentu plūšana uz lielajām pilsētām.

Svarīgs faktors būs pandēmijas strādāšanas no mājām eksperimenta rezultāts. Ja uzņēmumu vadītāji nospriedīs, ka šāda strādāšana būtiski netraucē darba efektivitātei, cementēsies pieņēmumu, ka daudzas lietas tomēr var veikt no mājām, kas vienā mierā var būt arī piepilsētā vai laukos. Manpower veiktās aptuveni 20 tūkst. darba devēju aptaujas rezultāti liecina, ka divas piektdaļas no bosiem plāno atļaut saviem darbiniekiem lielākā mērā strādāt no mājām arī pēc šī pandēmijas.

Pat burbuļa bažas

Līdz ar šādu cenu izaugsmi gan nomanāmas arī zināmas bažas. Mājokļu cenu inflācijai draudot kļūt arvien lielākai, ir bažas, ka šajā tirgū var veidoties kaut kas līdzīgs burbulim. Attiecīgi vairākās vietās pasaulē ar kādu papildu regulēšanu šajā tirgū jau iesaistās vai vēl tikai grib iesaistīties valdības. Proti, nomanāms satraukums, ka esošā politika draud vairāku aktīvu cenu uzvest uz ilgākā termiņā neuzturamas taciņas. Tas savukārt jau rada riskus, ka, šādam burbulim plīstot, kaitējums kopējai ekonomikai būs daudz lielāks. Piemēram, Nīderlandes centrālie baņķieri The Wall Street Journal piebilduši, ka straujš īpašumu cenu lēciens cilvēkus var iedrošināt uzņemties pārmērīgus riskus, lai finansētu nākamā mājokļa iegādi. Nīderlandē mājokļu cena pagājušogad esot pieaugusi gandrīz par 8%. Savukārt 2019. gadā tā augusi par 6,9%.Bažu sarakstā ir arī šīs krīzes izceltā nevienlīdzība. Proti, tiek izcelts, ka augošas mājokļu cenas sevišķi sāpīgas ir mazāk turīgajai sabiedrības daļai, kuru ienākumus pandēmija kā reiz skārusi vairāk. Tāpat apdraudēto grupu vidū tiek minēti jaunieši un jaunie pieaugušie, kuri uz vēl nenoteiktāku laiku, tiem izpaliekot reālai iespējai atļauties mājokli, var atlikt domas par ģimeņu veidošanu.

The Economist eksperti gan pauž pārliecību, ka šoreiz vismaz burbuļa bažas varētu būt pārspīlētas. Tas tādēļ, ka aizņemšanās mājokļu iegādei daudzviet Rietumu pasaulē joprojām esot piezemēta. Tāpat nesot pierādījumi, ka būtiski krituši aizdevumu izsniegšanas standarti, un turklāt pašu aizņēmēju “kvalitāte” esot augsta. Dažkārt arī tiek izcelts apstāklis, ka pandēmijas ierobežojumi nozīmējuši to, ka mājokļu tirgū darījumu skaits ne vienmēr bijis tas pats lielākais. Rezultātā arī šis apstāklis var nozīmēt, ka realitāti šāds cenu pieaugums nemaz tik labi neataino.

Multifunkcionālais mājoklis

Pat drīzāk būtu jāizceļ tas, ka pandēmijas apstākļos cilvēku mājokļiem ir bijis jāpaliek par ofisiem, skolām, sporta zālēm jeb - jāspēj pildīt dažnedažādas funkcijas. Rezultātā ievērojami auguši tēriņi, ko cilvēki atvēl savu mājvietu labiekārtošanai. Piemēram, “dari pats” preču lielpārdevēja ASV Home Depot ieņēmumi pagājušogad pieauga par piekto daļu. To saoduši arī vērtspapīru mijēji, kur šī uzņēmuma akcijas cena kopš pagājušā gada sākuma ir palielinājusies teju par 70%.The Economist vēl ziņo, ka Apvienotajā Karalistē atļauju skaits, lai, piemēram, paplašinātu mājas, palielinājies par trešo daļu, ja salīdzina ar iepriekšējo trīs gadu vidējo rādītāju. Mājokļu cenu dinamika būs atkarīga gan no notikumiem ekonomikā, gan politikas noteicēju rīcības. Pagaidām vispārēji tiek gaidīts straujš ekonomikas uzrāviens, kas, ja nenotiks brīnumi, arī tāds būs. Tomēr jau visai ātri var parādīties bažas par ekonomikas pārkaršanu. Tāpat vēl jāņem vērā, ka kādā brīdī atbalsta pasākumi beigsies, un pandēmijas rēķina nomaksāšanai tiks celti nodokļi.

Jau ilgstoši būvniecības nozare ir saskārusies ar strauju būvniecības izmaksu kāpumu, ko galvenokārt ietekmēja pandēmijas radītās piegāžu ķēžu problēmas un krasas energoresursu cenu svārstības.

Lai arī tas nepārprotami radīja spiedienu uz nekustamo īpašumu tirgu - pieauga nekustamo īpašumu cenas, samazinājās projektu attīstības tempi -, vismaz bija skaidrība par to, no kuras puses izaicinājumus gaidīt. Bija cerības un pat prognozes, ka, pierimstot vīrusa izplatībai un sakārtojoties materiālu un izejvielu loģistikai, situācija varētu atgriezties ja ne pirmspandēmijas līmenī, tad vismaz nostabilizēties, tādējādi veidojot labvēlīgus nosacījumus straujākai nozares attīstībai. Tomēr, neskatoties uz prognozēm, ir noticis tas, ko tā īsti negaidīja neviens, - reāls karš tepat Eiropā, kas jau satricinājis lielāko daļu pasaules ne tikai emocionāli, bet arī ekonomiski. Ģeopolitiskās situācijas sekas noteikti būs jūtamas ilgtermiņā, tajā skaitā arī nekustamo īpašumu tirgū, kas saņēmis kārtējo triecienu, turklāt šoreiz īpaši sāpīgu.

Pēc teju divu gadu krituma mājokļu pieejamība Rīgā mazliet atguvās. Mājokļu pieejamības indekss palielinājās, neto algas pieaugumam ceturtajā ceturksnī saglabājoties straujam un kompensējot nelielo procentu likmju un mājokļu cenu kāpumu, liecina Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss.

Arī Viļņā un Tallinā, noņemot vienreizēju faktoru ietekmi, mājokļu pieejamība uzlabojās. Tomēr kopumā vidējai mājsaimniecībai kaimiņvalstu galvaspilsētās dzīvokļi ar kredīta palīdzību turpināja būt nesasniedzami. Kopējo mājokļu pieejamību Rīgā arvien nodrošināja salīdzinoši lētie sērijveida dzīvokļi, kamēr mājokļus, kas būvēti vai renovēti pēc 2000. gada vidēja Rīgas mājsaimniecība pērnā gada nogalē nevarēja atļauties iegādāties. Algu kāpuma turpināšanās un zemākas aizņemšanās likmes šogad uzlabos mājokļu pieejamību gan Rīgā, gan kaimiņvalstīs.

Pērnā gada izskaņā mājokļi Baltijas valstu galvaspilsētās kļuva mazliet pieejamāki. Taču gan Tallinas, gan Viļņas mājokļu pieejamības indekss* (MPI) saglabājās zem 100 punktu atzīmes, 88,7 un 89,3 punkti attiecīgi. Rīgā indeksa vērtība pieauga, sasniedzot 147,6 punktu atzīmi. Šāda vērtība nozīmē to, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst 1,5 vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 m2 lielu dzīvokli, ienākumi bija par 47,6% augstāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Šī gada otrajā ceturksnī mājokļu pieejamības indeksa vērtība uzlabojās visās Baltijas galvaspilsētās. Taču šoreiz, īpaši, ja domājam par mājsaimniecību iespējām atļauties jaunuzceltos dzīvokļus, indekss rāda mānīgi iepriecinošu ainu, liecina Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI).

No mājsaimniecību ienākumu viedokļa, pandēmijas radīto strukturālo pārmaiņu dēļ vidējās darba algas kāpums visdrīzāk ir zināmā mērā pārvērtēts. Savukārt mājokļu cenu ziņā pēdējā laikā novērots pieaugums tieši jaunuzceltu dzīvokļu rezervāciju cenās, kas statistikas datos parādīsies tikai ar novēlošanos. Līdz ar to vismaz jaunuzcelta dzīvokļa kārotājiem sapnis par mājokli visdrīzāk augošo cenu dēļ tuvākajā laikā kļūs mazāk pieejams.

MPI atspoguļo mājsaimniecību iespējas atļauties iegādāties dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību. Ņemot vērā aktuālākās procentu likmes, un mājokļu cenas, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzītie ikmēneša maksājumi un tie pretstatīti vidējās neto algas attīstībai.

Mājokļu pieejamība šogad trešajā ceturksnī starp Baltijas valstu galvaspilsētām uzlabojusies Rīgā un Tallinā, kamēr Viļņā mājokļu pieejamība nedaudz samazinājusies, aģentūrai LETA pavēstīja "Swedbank" pārstāvji, atsaucoties uz jaunākajiem "Baltijas mājokļu pieejamības indeksa" datiem.

2020.gada trešajā ceturksnī pieejamākie mājokļi starp Baltijas valstu galvaspilsētām joprojām bija Rīgā, sekoja Tallina un Viļņa.

Šogad trešajā ceturksnī Mājokļu pieejamības indekss Rīgā bija 180,9 punkti, kas ir par 4,1 punktu vairāk nekā pērn attiecīgajā ceturksnī. Šāda indeksa vērtība nozīmē, ka tādas mājsaimniecības, kuras ienākumi atbilst pusotrai vidējai neto mēneša algai Rīgā un kura vēlas iegādāties 55 kvadrātmetru dzīvokli, ienākumi trešajā ceturksnī bija par 80,9% lielāki, nekā tas būtu nepieciešams, lai hipotekārā kredīta apkalpošanai novirzītu ne vairāk kā 30% no ģimenes ienākumiem.

Vienlaikus Tallinā Mājokļu pieejamības indekss trešajā ceturksnī bija 151,2 punkti, kas salīdzinājumā ar pagājušā gada attiecīgo periodu ir pieaugums par 2,8 punktiem, bet Viļņā - 140,7 punkti, kas ir par 0,9 punktiem mazāk.

Mājokļu kreditēšanas aktivitāte kopumā bijusi samērā noturīga pret pēdējos gados mājokļu tirgu būtiski ietekmējošajiem notikumiem, vietnē "Makroekonomika.lv" raksta Latvijas Bankas ekonomisti Andrejs Semjonovs, Jānis Strazdiņš un Nadežda Siņenko.

Gan dzīvokļu, gan māju iegādes ar kredīta finansējumu aktivitāte Covid-19 pandēmijas pirmā viļņa ietekmē strauji samazinājās 2020.gada otrajā ceturksnī, taču ļoti spēji atguvās 2020.gada otrajā pusē. Turklāt neskatoties uz "pandēmijas šokam" sekojošo "izmaksu un pandēmijas šoku", aktivitāte kopumā saglabājās noturīgi augsta arī 2021.gadā un 2022.gada sākumā.

Ekonomisti uzskata, ka aktivitātes atgūšanos varētu būt sekmējuši pandēmijas laikā pieaugošie mājsaimniecību uzkrājumi, ko tostarp sekmējuši valsts atbalsta pasākumi pandēmijas pārvarēšanai un energoresursu cenu sadārdzinājuma kompensēšanai, kā arī zemesgrāmatas nodevas samazinājums.

Savukārt 2022.gada nogalē, būvniecības izmaksu pieaugumam jau būtiski sadārdzinot jaunu mājokļu cenas un procentu likmēm vēl vairāk pasliktinot aizņēmēju kredītspēju, kopējā aktivitāte sākusi mazināties. "Likmju šoka" periodā dzīvokļu un dzīvojamo māju pirkumu skaits samazinājās par 22%, salīdzinot ar "izmaksu un pandēmijas šoka" laikā īstenoto pirkumu skaitu, taču dzīvojamo māju pirkumu skaits aizvien bija augstāks nekā bāzes periodā.

Pagājušais gads noslēdzās ar rekord-augstu mājokļu pieejamību, spītējot cenu kāpumam. Apstākļi bija labvēlīgi turpmākam pieprasījuma un piedāvājuma pieaugumam. Tomēr kara sākums Ukrainā februāra beigās, visticamāk, būs ieviesis izmaiņas. Kaut arī nenoteiktība šobrīd ir augsta, sagaidāms, ka kara radītie satricinājumi mājokļu pieejamību un nekustamā īpašuma tirgu drīzāk ietekmēs īstermiņā.

Swedbank Baltijas Mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā. Ceturtajā ceturksnī jau tā augstā mājokļu pieejamība Rīgā vēl vairāk uzlabojās. To sekmēja straujš vidējās algas pieaugums (+13.6%, salīdzinot ar iepriekšējo gadu), kas būtiski pārsniedza vidējo mājokļa cenas kāpumu (+6.3%). Vidējās algas kāpumu nodrošināja minimālās algas un publiskā sektora algu celšana, strukturālas pārmaiņas darba tirgū un citi vienreizēji faktori, kā arī augošais darbaspēka trūkums.

Latvijā būtu jāveido mājokļu attīstības fonds, kas finansiāli palīdzētu risināt mājokļu pieejamības jautājumus, trešdien Eiropas Ekonomikas un sociālo lietu komitejas (EESK) un Ekonomikas ministrijas (EM) konferencē par cenas ziņā pieejamiem un pienācīgiem mājokļiem Eiropas Savienībā (ES) sacīja ekonomikas ministre Ilze Indriksone (NA).

Ministre uzsvēra, ka Latvijā 44% iedzīvotāju ir nepieciešams atbalsts mājokļu jautājuma risināšanai. Tāpat ir jāveido ērti pieejami un energoefektīvi sociālie mājokļi.

Indriksone sacīja, ka 30 neatkarības gados mājokļu jautājuma risināšanai Latvijā ir izdarīts ļoti maz - tikai 4% no daudzdzīvokļu mājām ir uzbūvētas neatkarības gados un pārsvarā iedzīvotāji dzīvo vecajās padomju laika ēkās.

Vienlaikus privāto investīciju iespējas jaunu mājokļu būvniecībai ir nepietiekamas, finanšu resursi nav pietiekami, arī bankas norāda, ka reģionos mājokļi nav tik vērtīgi, lai tos finansētu, teica Indriksone.

Ministre norādīja, ka ES Atveseļošanas fondā ir iezīmēts finansējums, lai varētu uzbūvēt 700 zemas īres maksas dzīvokļus reģionos, taču ar to nepietiks, tāpēc jāveido mājokļu attīstības fonds.

Jauno mājokļu tirgus un nekustamo īpašumu nozare kopumā ir pārlaidusi izaicinājumiem bagātu ziemu ar milzīgu inflāciju, pieaugošām banku procentu likmēm un paaugstinātu piesardzības līmeni patērētāju vidū. Un, lai arī vēl pāragri teikt, ka pašlaik situācija ir būtiski mainījusies, atsevišķas indikācijas liecina, ka šīs krīzes smagākais posms varētu jau būt aiz muguras.

Pēdējā pusgada laikā lielus pārsteigumus nekustamo īpašumu tirgū neesam piedzīvojuši: kā jau tika prognozēts pagājušā gada nogalē, Euribor pieaugums ir piebremzējis vai mazinājis Latvijas iedzīvotāju iespējas iegādāties jaunu mājokli, tomēr vajadzība pēc jauna mājokļa nebūt nav zudusi. To uzskatāmi parāda arī “Bonava Latvija” šī gada pārdošanas rādītāji – iedzīvotājiem joprojām ir liela interese par energoefektīviem un funkcionāliem mājokļiem lokācijās ar pieejamu un sakārtotu infrastruktūru un zaļu apkaimi. Tāpat, novērtējot ilgtspējīgas būvniecības priekšrocības funkcionāla telpu plānojuma un kontrolējamu, paredzamu komunālo maksājumu veidā, pie mums arvien biežāk vēršas klienti, kas vēlas pārcelties ne tikai no pirmskara un padomju laiku dzīvojamā fonda, bet arī no 2000. gadu sākumā celtajiem projektiem.

Galvaspilsētas mājokļu tirgus astoto gadu pēc kārtas stagnē un jau 59% darījumu notiek bez hipotekārā kredīta piesaistes. Tikmēr Latvijas rietumos tirgus aktivizējas, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

Dzīvokļu cenas Liepājas jauno projektu otrreizējā tirgū kritušās par 12%, veicinot darījumu skaita pieaugumu. Interese par mājokļa iegādi vēju pilsēta ir liela; potenciālo pircēju vidū arī lietuvieši, kas dod priekšroku cenai, iegādājoties arī vecākus mājokļus, pat neskatoties uz apjomīgo jauno projektu piedāvājumu netālu esošajā piejūras pilsētā Klaipēdā. Vai Liepāja tiks līdzi augošajam pieprasījumam pēc labas kvalitātes mājokļiem un kā savus nekustamā īpašuma tirgus izaicinājumus risina tuvējie Dienvidu kaimiņi?

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par jūliju:

Kreditēšanas veicināšanai reģionos būtu nepieciešama valsts un pašvaldību atbalsta programma neliela apjoma mājokļa kredītiem, kā arī būtu jāsamazina valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā un jānostiprina kredītiestāžu klātbūtne reģionos, piektdien ekspert diskusijā sacīja Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes Pētniecības daļas vadītājs Kārlis Vilerts.

Ekonomists informēja, ka kreditēšanas aktivitāte Latvijā pēdējā desmitgadē ir bijusi ļoti gausa - 2024.gada pirmajā ceturksnī nefinanšu sabiedrībām un mājsaimniecībām izsniegto kredītu atlikums bija tikai 27,5% no iekšzemes kopprodukta (IKP), kas ir gandrīz trīs reizes mazāk nekā eirozonā vidēji.

Uzņēmumiem izsniegto kredītu atlikums, izteikts attiecībā pret IKP, pašlaik nav tālu no 2004.gada līmeņa, bet mājokļa kredītu segmentā pašreizējais līmenis ir zemākais kopš iestāšanās Eiropas Savienībā un ir tuvāks rādītājiem, kuri raksturīgi zemu un vidēji zemu ienākumu valstīm, nevis augstu ienākumu valstīm, pie kurām pieskaitāmas visas eirozonas valstis, uzsvēra Vilerts.

2021. gads mājokļu tirgū iezīmējās ar būtisku dzīvokļu cenu palielinājumu, tām pieaugot pat par 10–20%. Kā liecina publiski pieejamā informācija, cenas augušas ne vien Rīgā un Pierīgā, bet arī ārpus Rīgas, turklāt visos projektos – sērijveida, pirmskara, renovētajos, jaunajos un vēl tikai būvniecības stadijā esošajos.

Tas nozīmē jaunu realitāti visiem mājvietu meklētājiem – lai iegādātos kāroto mājokli, naudas maciņš būs jāatver krietni plašāk. Kas ietekmē un kā veidojas jauno dzīvokļu cena, un vai mājokli par 2000 eiro kvadrātmetrā var uzskatīt par jauno “lēti”.

Visa pamatā – straujš būvniecības izmaksu pieaugums

Ja vēl pirms gada dzīvoklis otrreizējā tirgū bija pieejams vidēji par 700 eiro kvadrātmetrā, tad šobrīd šādu mājokļu cena augusi, teju sasniedzot vai pat pārsniedzot 1000 eiro kvadrātmetrā atzīmi. Līdzīga situācija ir ar dzīvokļiem jaunajos projektos – pirms gada jaunajā projektā dzīvokli varēja iegādāties vidēji par 1700 eiro kvadrātmetrā, savukārt šobrīd mājoklis līdzvērtīgā projektā kvadrātmetrā maksā jau 2000 eiro un vairāk.

Lavijas sabiedrība mūžsenis dalījusies divās frontēs. Vienā pusē ir tie, kas skandē, cik pie mums viss labi: tautsaimniecībā «uzrāviens» (IKP pieaugums, pēc ātrā novērtējuma, šajā pusgadā palielinājās par 2,1%), algas – lielākas (šogad pusgadā +7,8%, sasniedzot 1036 EUR par pilnas slodzes darbu), bezdarbs samazinās (šogad pusgadā tas bija 6,4%, gada laikā – 1,3 procentu kritums), pircēju optimisms palielinās, nekustamā īpašuma tirgus aug. Iepretim ir ļoti piesardzīgie, sakot: ārējā vide ir nestabila, korupcija – augsta, izaugsme bijusi pārāk lēna un ilga.

Vēsu prātu aplūkojot pašreizējo Latvijas mājokļu tirgus situāciju un nozares pašreizējos izaicinājumus, SIA Latio vēlētos izcelt vairākas problēmas, kuru risināšanas atlikšana var novest pie sniega bumbas izraisītas lavīnas efekta.

• Latvijā jaunu mājokļu iegāde netiek kreditēta pienācīgos apjomos. Mums patīk sevi salīdzināt ar kaimiņvalstīm, taču diemžēl uz Lietuvas un Igaunijas fona izskatāmies bēdīgi. Latvijā izsniegto kredītu apjoms ir teju uz pusi mazāks nekā kaimiņos. Ja salīdzinām situāciju 2008. un 2017. gadā, redzam, ka Latvijā pirms teju 10 gadiem mājsaimniecību ilgtermiņa kredītu apjoms bija 9,3 miljardi eiro, bet 2017. gadā tas bija samazinājies par 42% – līdz 5,4 miljardiem eiro. Lietuvā atskaites punkts bijis līdzīgs kā pie mums: 9,1 miljards eiro, bet 2017. gadā pat neliela izaugsme – 9,2 miljardi eiro. Igaunijā attiecīgi 7,9 un 8,8 miljardi eiro.

Būvniecības nozari uzraugošā Ekonomikas ministrija (EM) pauž bažas par padomju laikā būvēto sērijveida daudzdzīvokļu namu nesošo konstrukciju un paneļus savienojošo elementu stiprību, - svētdien vēstīja LNT TOP10.

Lielai daļai tipveida ēku normatīvais kalpošanas beigu termiņš pienāks pēc 10 vai 15 gadiem, taču vēl ātrāk - jau pēc viena gada - ieteicamā drošā ekspluatācija beigsies 464. sērijas dzīvokļiem.

EM apzinoties, ka potenciāli lielākie riski šobrīd ar nesošajām konstrukcijām varētu būt 464. sērijas namiem, tāpēc tuvāko piecu mēnešu laikā izlases veidā 464. sērijas desmit ēkām tiks veikta tehniskā stāvokļa padziļinātā izpēte. Iepirkuma konkursa uzvarētājam, ko noskaidros līdz jūnijam, būs uzdevums veikt nesošo konstrukciju, to mezglu un starpstāvu pārseguma plātņu stiprības pārbaudi, kā arī novērtēt ārsienu paneļu un to šuvju tehnisko stāvokli.

Ja iedzīvotājiem būtu pienākums ielaist būvinženierus savos dzīvokļos, patiesi slikta aina jau tagad - 15 gadus pirms ekspluatācijas beigām, atklātos arī 602. sērijas deviņstāvu mājās,- LNT TOP10 stāstīja ekonomikas ministrs Ralfs Nemiro (KPV LV). Dzīvokļos masveidā patvaļīgi veiktas pārbūves nesošajās sienās - izveidotas jaunas durvju ailes, arkas un uzbūvētas starpsienas, kas ar smagumu spiež uz apakšējiem stāviem.

Dažādi dati pasaulē turpina apstiprināt to, ka atrodamies ļoti strauja mājokļu cenu pieauguma stadijā.

Piemēram, Ekonomiskās sadarbības un attīstības organizācija (OECD) ziņojusi, ka tikai trijās valstīs no 40, par kurām apkopoti šādi dati, šā gada pirmajā ceturksnī mājokļu cena sarukusi. Tas ir vismazāk kopš 2000. gada jeb brīža, kad vispār šādi dati sākti apkopot.

Kopā pasaules turīgo valstu OECD grupā šā gada pirmajā ceturksnī gada skatījumā fiksēts mājokļu cenu pieaugums par 9,4%, kas ir visvairāk 30 gados. Financial Times turklāt piebilst, ka daudzu valstu nacionālie mērījumi liecina, ka straujš mājokļu cenu pieaugums būs turpinājies arī otrajā ceturksnī. Piemēram, ASV mājokļu cenas aprīlī esot augušas straujākajos tempos 30 gados.

Tāpat straujš to pieaugums fiksēts Apvienotajā Karalistē, Dienvidkorejā, Jaunzēlandē, Kanādā, Turcijā utt. DB arī agrāk ziņojis, ka pandēmija radījusi gluži vai perfektus apstākļus cenu pieaugumam. Bezprecedenta apmēros savas ekonomikas un finanšu tirgus stimulējušas valdības un centrālās bankas, kas nozīmējis, ka Rietumvalstīs cilvēku uzkrājumi, tēriņu iespējām esot ierobežotām, šajos izaicinošajos laikos pat pieaug. Tāpat labu fonu šādam cenu pieaugumam uztur zemās procentlikmes un tas, ka pandēmijā aktuālā strādāšana no mājām daudziem likusi padomāt par plašākām dzīvojamām telpām.

Procentu likmēm turpinot augt, šī gada otrajā ceturksnī mājokļu pieejamība turpināja kristies. Ja Tallinā un Viļņā mājokļi vidējai mājsaimniecībai vairs nav pieejami, tad Rīgā vidējā mājsaimniecība ar kredīta palīdzību joprojām var atļauties iegādāties dzīvokli, liecina Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indeksa dati.

Tomēr rīdzinieku, kas apsver pēc 2000. gada būvēta vai renovēta mājokļa pirkumu, var gaidīt vilšanās. Dzīvoklis šajā segmentā pirmo reizi kopš 2014. gada vidējai mājsaimniecībai nav pa kabatai. Šī gada rudenī tiks sasniegts mājokļu pieejamības zemākais punkts. Taču pie apvāršņa ir cerība – tālāks procentu likmju kāpums netiek prognozēts, un kritumu gaidām jau nākamā gada vēlā pavasarī. Papildus tam, algu kāpumam turpinot apsteigt dzīvokļu cenu pieaugumu, mājokļu pieejamība uzlabosies.

Swedbank Baltijas mājokļu pieejamības indekss (MPI) atspoguļo vidējas mājsaimniecības iespējas atļauties iegādāties 55 kvadrātmetru lielu dzīvokli ar hipotekārā kredīta palīdzību kādā no Baltijas valstu galvaspilsētām. Ņemot vērā vidējo procentu likmi un mājokļa cenu, tiek aprēķināti parādsaistībām novirzāmie ikmēneša maksājumi, un tie tiek pretstatīti pusotras vidējās neto algas attīstībai attiecīgajā pilsētā.

Divi būtiskākie faktori, kas ietekmē jauno mājokļu pieejamību, ir to cena un finansējuma izmaksas. Ja uz pirmo objektīvu iemeslu dēļ, visticamāk, nebūtu vērts gaidīt, tad saskaņā ar daudzu analītiķu prognozēto banku aizdevumu procentu likmju mainīgās daļas kritums šogad ir pat ļoti reāls.

Turklāt pirmās pozitīvās vēsmas kreditēšanas jomā jau novērojam – Eiropas Centrālā banka (ECB) nu jau divas reizes pēc kārtas procentu likmes atstājusi negrozītas, radot pamatotas cerības, ka jau drīzumā hipotekāro kredītu procentu likmju mainīgā daļa jeb Euribor varētu samazināties. Vienlaikus cerību mākoņi var izrādīties arī ar ne tik gaišu maliņu.

Kad daudz nemaz nav tik daudz

Kā rāda nekustamo īpašumu konsultāciju kompānijas “Colliers” dati, pirmreizējā tirgū Rīgā un Pierīgā pašlaik iegādei pieejami aptuveni 1000 vidējās un ekonomiskās klases dzīvokļu, kuros iespējams ievākties uzreiz, savukārt vēl aptuveni 1500 pieejamo segmentu dzīvokļu ir būvniecības vai plānošanas stadijā. No vienas puses, ja skatāmies uz ekspluatācijā nodoto mājokļu skaitu, tas ir diezgan daudz. Patiesībā tirgū vairākus gadus nav bijis tik plašs pabeigto dzīvokļu piegādājums, līdz ar to pircējiem šī situācija ir izdevīga, jo beidzot iespējams fiziski apskatīt, izstaigāt un iegādāties tieši tādu mājokli, kādu gribas.

25.augusta pēcpusdienā Pārdaugavā, Uzvaras parkā, nogāzts Latvijā un Baltijā lielākais padomju laika piemineklis, demontējot tā kompleksa pēdējo elementu - 79 metrus augsto obelisku, kura virsotni rotā zvaigznes.

Obelisks tika nogāzts pēc aptuveni septiņas stundas ilga darba, krītot izraisot skaļu blīkšķi un augstas ūdens šļakatas no blakus esošā baseina. Sanākušie vērotāji padomju armijai veltītā obeliska krišanu sagaidīja ar ovācijām.

Pieminekļa kompleksa demontāža notikusi trīs dienas. Otrdien, 23.augustā, nogāzta trīs karavīru bronzas statuja, trešdien, 24.augustā, no rīta kritusi sievietes tēla figūra, bet ceturtdienas rītā sākti sagatavošanas darbi, lai sagatavotos pēdējam pieminekļa demontāžas posmam - augstā obeliska gāšanai.

Darbi ceturtdien norit apmēram no plkst.10. Kā norādīja Rīgas mērs Mārtiņš Staķis (PP), lēmums par obeliska demontāžu tieši tagad un šādos apstākļos pieņemts trešdienas vakarā pēc konsultācijām ar būvniekiem un drošības dienestiem.

SEB Mājokļu cenu indikatora vērtība (starpība starp mājokļu cenu kāpuma un cenu krituma prognozētāju skaitu) rudenī nedaudz samazinājusies.

Šobrīd tā veido 46,8 punktus, kas ir nedaudz zemāk nekā šī gada pavasarī, tomēr joprojām augstāk nekā pirms gada.

Nekustamā īpašuma cenu pieaugumu nākamo 12 mēnešu laikā prognozē 53,6% aptaujāto iedzīvotāju. Savukārt mājokļu cenu krituma prognozētāju īpatsvars palielinājies nebūtiski un šobrīd veido 6,8%. Neitrāli noskaņoti ir 22,3% iedzīvotāju, kuri sagaida nemainīgas mājokļu cenas tuvākā gada laikā, kas ir nedaudz vairāk nekā šī gada pavasarī. Savukārt 17,3% respondentu nebija konkrēta viedokļa par mājokļu cenu izmaiņām, un tas ir mazāk nekā iepriekšējos ceturkšņos.

«Iedzīvotāju prognozes attiecībā uz mājokļu cenu pieaugumu tuvākajā nākotnē ietekmējis gan iedzīvotāju ienākumu pieaugums, gan labāka kredītu pieejamība. Tomēr sarunas publiskajā telpā par ekonomikas pārkaršanu un iespējamo krīzes atkārtošanos samazina iedzīvotājos pārliecību par nākotni un mazina optimismu par mājokļu cenu izmaiņām. Mājokļu cenu indikators palīdz saprast iedzīvotāju noskaņojumu attiecībā uz savu nākotni un labklājību. Šogad aprīlī indikators ir sasniedzis augstāko vērtību kopš 2009. gada, kad valstī bija krīze un iedzīvotāji nākotnē skatījās ar pesimismu. Toreiz indikatora vērtība bija negatīva – -55,5 punkti,» aptaujas rezultātus komentē SEB bankas ekonomists Dainis Gašpuitis.

Noskaņojums mājokļu tirgū lēnām sāk uzlaboties, novērojuši nekustamo īpašumu kompānijas “Latio” darījumu vadītāji.

Pircēju uzmanības starmešos nonāk jaunie projekti otrreizējā tirgū. Sevišķi augsta interese manāma privātmāju segmentā, kur interese sastopas ar zemu piedāvājumu – trūkstot labas kvalitātes savrupmājām, sākas pircēju cīņa par izdevīgāko piedāvājumu. Analizējot nekustamā īpašumu tirgus rādītājus, atklājas vēl viena nianse – būtiska plaisa starp mājokļu patieso vērtību un cenām, kas norādītas oficiālajos darījumos. Proti, 50% mājokļu tiek pārdoti par mazāk nekā 35 000 tūkstošiem EUR, turklāt daļā darījumu pirkuma maksa ir vien 1 EUR. Lai gan zem eiro vērtā darījuma visticamāk slēpjas dāvinājuma līgumi, aktuāls kļūst jautājums, kā šādi tirgus dati pēcāk ietekmē nekustamā īpašuma vērtēšanu un kreditēšanu un cik lielā daļā gadījumu pircējs īpašniekam daļu darījuma summas maksā neoficiāli. Darījumu zemūdens akmeņi pētīti jaunākajā “Latio” Mājokļu pircēju pārliecības indeksā.

Lai visus mājokļus Latvijā sakārtotu atbilstoši ES energoefektivitātes direktīvai, līdz 2050. gadam būtu nepieciešami 19 miljardi eiro.

Tādu ainu Saeimas Budžeta un finanšu (nodokļu) komisijas Finanšu sektora uzraudzības apakškomisijas sēdē rādīja Ekonomikas ministrijas valsts sekretāra vietnieks mājokļu, būvniecības jautājumos Edmunds Valantis. Nepieciešamās investīcijas ēkām, atkarībā no to platības, varētu svārstīties no 200 līdz 400 eiro/m2. Tas nozīmētu, ka katrā desmitgadē ir vajadzīgi 5-6 miljardi eiro.

"Gribam sasniegt mērķi, ka līdz 2050. gadam visām mājsaimniecībām ir pieejami mājokļi un dzīvojamais fonds ir drošs, energoefektīvs un atbilst labiekārtotības standartiem," tā E. Valantis.

Lielus mērķus Latvijas dzīvojamam fondam uzliek ES energoefektivitātes direktīva. Šī mērķa izpildē ir iesaistīta Attīstības finanšu institūcija "Altum" ar daudzīvokļu māju siltināšanu, bet divu (14 gadu) ES plānošanas periodu laikā nosiltinātas ir 1000 mājas.

Janvāris nekustamā īpašuma mājokļu segmentā iesācies netipiski aktīvi, pircējiem meklējot potenciālos īpašumus iegādei gan dzīvokļu, gan māju piedāvājumā.

Lai gan Eiropas Centrālā banka lēmusi nepaaugstināt EURIBOR likmi, nav arī skaidru indikāciju par tās krišanos. Aizvien liela daļa pircēju atturas no lēmuma par hipotekāro kredītu – janvārī 45% darījumu notikuši bez kredītu piesaistes. Vairumā gadījumu darījumi ar mājokļiem Rīgā notiek par summu līdz 100 000 EUR. Pieaugusi interese arī par iespēju īrēt privātmājas, savukārt īpašnieki saņem piedāvājumus iegādāties īpašumu par cenu, kas ir pat divas reizes zemāka nekā objekta tirgus vērtība, secināts nekustamo īpašumu aģentūras “Latio” jaunākajā “Mājokļu pircēju pārliecības indeksā”.

“Mājokļu pircēju pārliecības indeksa”* dati par janvāri:

Būvniecības izmaksas šobrīd ir lielākais nekustamā īpašuma tirgus izaicinājums, jo, tām augot, mājokļu pieejamība samazinās, taču iedzīvotāju pirktspēja aug lēnāk nekā būvniecības izmaksas, sacīja nekustamo īpašumu projektu attīstītāja «Bonava Latvija» valdes priekšsēdētājs Mareks Kļaviņš.

«Pirktspēja aug lēnāk nekā būvniecības izmaksas, tādēļ jādomā un jāveic pasākumi, lai samazinātu mājokļu pašizmaksu. Te saredzu vairākas lietas, ko valsts no savas puses varētu izdarīt salīdzinoši ātri, lai mazinātu mājokļu pašizmaksu,» stāstīja Kļaviņš.

Piemēram, norādīja Kļaviņš, būtu nepieciešams sakārtot Dzīvokļa īpašuma likumu, lai varētu dalīt dzīvokļu īpašumos vairāk nekā vienu ēku.

Kļaviņš sacīja, ka Nacionālā nekustamo īpašumu attīstītāju alianse ir iesniegusi priekšlikumu, kuru ir atbalstījušas gan ministrijas, gan Valsts Zemes dienests, gan būvvaldes, bet tas ir «iesprūdis» Saeimā.

«Jaunais likums dotu iespēju efektīvāk izmantot zemes gabalu. Piemēram, ja dzīvojamais projekts sastāv no trim mājām, tad jaunais likums ļautu veidot vienu rotaļlaukumu šīm mājām pa vidu, nevis trīs bērnu rotaļu laukumus - katrai mājai savu, kā to paredz esošā likuma redakcija. Tas nevajadzīgi sadārdzina mājokļa izmaksas, kuras gala rezultātā sedz neviens cits kā dzīvokļu pircēji. Ja apzināmies, ka zemes izmaksas veido 10% no kopējām izmaksām, tad šādā veidā var samazināt mājokļu pašizmaksu. Turklāt mūsu priekšlikums ļautu risināt arī problēmas, kuras ir parādījušās ar privatizētajām daudzdzīvokļu ēkām. Tas ir svarīgi arī no apsaimniekošanas viedokļa, jo apsaimniekojot lielāku ēku kompleksu, var piedāvāt zemāku cenu,» skaidroja Kļaviņš.