Pirms gada aptaujātie nekustamā īpašuma speciālisti, prognozējot 2010. gadu, teica: sliktāk nebūs! Un nebija arī.
Taču arī būtiskas izmaiņas tirgū 2010. gadā nav notikušas, pārsteigumi izpalikuši, bet situācija ir stabilizējusies.
Tāpat kā tautsaimniecībā kopumā, arī nekustamā īpašuma jomā būtisks bija vēlēšanu faktors un turpmākie lēmumi, izmaiņas likumos, kas var ietekmēt investīciju projektu realizāciju. Izmaiņas skars nekustamā īpašuma nodokļa likmi, un tas nozarei nav pluss, pauda Baltic Sotheby’s International Realty valdes priekšsēdētājs, Immostate valdes loceklis Vestards Rozenbergs. 2010. gadā bankas no nekustamā īpašuma struktūras kļuva par diezgan nozīmīgiem tirgus dalībniekiem. Taču joprojām nav skaidra to turpmākā stratēģija. To rīcība noteikti var gan pozitīvi, gan negatīvi ietekmēt tirgu arī nākotnē, viņš bilda.
Arī turpmāk gan mājokļu, gan komercplatību tirgus attīstība būs cieši saistīta ar ekonomisko aktivitāti valstī un banku kreditēšanas apjomiem, norāda speciālisti.
Mājokļi
Joprojām aktīvākais ir sērijveida dzīvokļu segments. 2010. gadā situācija mājokļu tirgū stabilizējās un cenas vairs nesamazinājās, raksturoja Latio Dzīvokļu un savrupmāju tirdzniecības nodaļas vadītāja Vija Gailīte. Palielinājās vidējā sērijveida dzīvokļu cena Rīgā, ko viņa skaidro ar pircēju prasībām atbilstoša piedāvājuma samazināšanos un arī ar lielāku pircēju aktivitāti. Augot cenām 2010. gada sākumā, palielinājies arī piedāvājums, jo pārdevēji, kas nogaidīja, nolēma īpašumus laist tirgū.
Būtiska tirgus iezīme, kas raksturīga visiem mājokļu tirgus segmentiem, – kvalitatīvs piedāvājums par maksātspējai un kopējai tirgus situācijai adekvātu cenu ir ierobežots. Potenciālie pircēji tāpēc patērē daudz laika, lai atrastu piemērotu mājokli. Kā piemēru V. Gailīte nosauc savrupmāju segmentu, kur lielākais pieprasījums ir pēc labām mājām ar vidēju platību un par cenu ap 100 tūkst. eiro, taču piedāvājumā dominē lielākas un dārgākas mājas. Tas daļēji saistīts ar pārdevēju kredītsaistībām. 2010. gadā kopējais mājokļu darījumu apjoms salīdzinājumā ar iepriekšējo gadu nedaudz pieauga, tomēr daļu no šīs darījumu aktivitātes uzturēja bankas, to meitas uzņēmumiem izsolēs pārņemot attīstītāju un citu parādnieku īpašumus. Daļēji šis pārņemšanas un pārstrukturēšanas process turpināsies vēl arī nākamgad.
Tāpat nākamgad mājokļu tirgū saglabāsies šogad iesākusies tendence noslāņoties segmentiem, kuros ir atšķirīga aktivitāte, prognozē V. Gailīte (par prognozēm vēl varēs lasīt DB 3. janvāra numurā).
Grozījumi Imigrācijas likumā 2010. gadā veicinājuši interesi un darījumus ar augstvērtīgiem mājokļiem, kuros iesaistīti nerezidenti, turpretī vietējo pircēju aktivitāte ir zema. Daži potenciālie īpašumu pircēji interesējas par izsolēm, taču jārēķinās ar banku klātbūtni, teica V. Rozenbergs.
2010. gada vidū sāka stabilizēties vidējās darījumu cenas, dažos segmentos cenas nedaudz paaugstinājās, bet par vispārēju cenu pieaugumu tirgū nevar runāt. Gan darījumu skaits, gan viena m2 vidējās cenas gada laikā nav būtiski mainījušās, piekrita Swedbank dibinātā nekustamā īpašuma uzņēmuma Ektornet vadītājs Latvijā Andris Kovaļčuks. Viņš piebilda, ka potenciālie pircēji ir kļuvuši daudz izvēlīgāki un piesardzīgāki. Notiek tirgus segmentācija, kur vairums pircēju meklē dzīvokļus labākajās mājās, vairāk pieprasītājos mikrorajonos un ļoti rūpīgi izvērtē kvalitāti. 2010. gadā ir krasi samazinājies kvalitatīvu mājokļu piedāvājums, bet kā pozitīvs fakts jāmin, ka dzīvojamo platību tirgus segments ir pirmais, kurā 2011. gadā ir ieplānots celt jaunus daudzdzīvokļu projektus.
Kaut gan tirgus atsevišķos segmentos ir iekustējies, par izaugsmi to vēl pāragri saukt, sacīja SIA Merks valdes priekšsēdētājs Ivars Geidāns. Pēc šā uzņēmuma projekta Skanstes virsotnes pārdošanas rezultātiem varot secināt, ka ir ne tikai interese par dzīvokļiem jaunajos projektos, bet dzīvokļus arī pērk. Par vienu dzīvokli pircējs ir gatavs maksāt ap 100 tūkst. eiro.
Biroji
2010. gads sākās ar ļoti augstiem neaizpildīto komercplatību rādītājiem. Pamazām aizpildās tirdzniecības platības, lēnāk – biroji. Savulaik bija strikts dalījums starp biroju telpu klasēm, šobrīd cenu diapazons ir būtiski sašaurinājies, un pārlieku liela cenas atšķirība nav pat starp A un C klases biroju telpām, t.i., cena neatspoguļo patieso kvalitāti, uzskata V. Rozenbergs. Komercobjektu segments vēl joprojām ir mazaktīvs, piekrīt A. Kovaļčuks. Visu šo gadu bija vērojama nomnieku rotācija. Pēc viņa vērtējuma, notiek cenu diferenciācija starp kvalitatīviem komercobjektiem ar labu atrašanās vietu un ne tik veiksmīgām ēkām.
Gan A. Kovaļčuks, gan Newsec Advisers Latvia projektu vadītājs Jānis Ābele akcentēja, ka šogad telpu nomas cena ir stabilizējusies.
Vēl 2009. gada nogalē tirgū bija pieejami «neloģiski» piedāvājumi (piemēram, telpu iznomāšana par 1 eiro/m2), bet tagad tirgū ir palikuši spēlētāji, kuri ir spējīgi noturēt cenu līmeni, zem kura finansiāli zūd jebkāda interese iznomāt. Lai gan daži ēku īpašnieki mēģināja paaugstināt biroju nomas cenu (par 0,5 – 1 eiro/m2), tirgus nebija un vēl joprojām nav gatavs jebkādam cenu kāpumam, sacīja J. Ābele. Brīvo telpu īpatsvars vēl ir augsts, un klients izvēlas lētāko variantu, tāpēc ir iestājusies zināma cenu stagnācija. Turklāt jārēķinās, ka jauni, lieli potenciālie nomnieki tirgū parādās reti. Cenu kritums gan ir palīdzējis daudziem uzņēmumiem pārcelties uz labākas kvalitātes birojiem un ēkām par viņiem pieņemamu cenu. Savukārt A. Kovaļčuks teica, ka šobrīd pieprasījums pēc kvalitatīvām telpām nedaudz pieaug – uzņēmumi pārstāj darboties izdzīvošanas režīmā.
Ēku īpašnieki zemu nomas maksu ir gatavi akceptēt tikai ar īsiem un viegli laužamiem līgumiem. Lai noslēgtu ilgtermiņa nomas līgumu, nomniekam bieži vien ir jāakceptē augstāka nomas maksa vai arī tās pieauguma grafiks.
Ražošanas telpas
Nomnieku aktivitāte industriālajos parkos šogad bija līdzīga un pat nedaudz lielāka nekā 2009. gadā, raksturoja industriālo parku attīstītāja un apsaimniekotāja Noric Partners Properties vadītāja Elita Moiseja. Tas saistīts ar to, ka ir uzlabojusies situācija atsevišķās ražošanas nozarēs. Samērā liela aktivitāte bija novērojama starp dažādiem pakalpojumu sniedzējiem. Pērn lielākais pieprasījums bija nelielām telpām – 150 – 200 m2, bet šogad – 500 līdz 1000 m2. Nordic Partners Properties gada sākumā iespēju robežās nāca pretī nomniekiem, piešķirot nomas cenas atlaides. Uzņēmuma peļņas daļa tāpēc ir samazinājusies aptuveni par 20%. Šī gada beigās, saskaņā ar iepriekš atrunāto, tā ir palielināta par 3 –5%. Nākamgad arī industriālo telpu segmentā sagaidāms cenu pieaugums aptuveni par 10%, teica E. Moiseja.
Investīciju tirgus
Pēc V. Rozenberga teiktā, 2010. gadā ir lielāka interese par investīciju iespējām gan attīstības projektos, gan pabeigtos objektos, kas nodrošina naudas plūsmu. Interese ir kā no Austrumu, tā Rietumu investoru – dažādu fondu puses, taču ir svarīga stabilitāte. Turklāt lielākā daļa vēlas īpašumus ar atlaidi. Pagaidām tirgus ir mazaktīvs, lai gan šogad pēc ilgāka laika atkal notikuši daži darījumi. Vairums projektu ir attīstīti laikā, kad viss bija dārgs – zeme, būvniecība utt., t.i., tiem ir augsta pašizmaksa, bet tie šobrīd ienes maz – nomas maksa ir ļoti būtiski samazinājusies. Tādējādi īpašnieki nevēlas un nevar pārdot par cenu un nodrošināt atdeves procentu, kādu gaida pircēji, skaidroja V. Rozenbergs.
