Darījumi saistībā ar nekustamā īpašuma iegādi, ja vien netiek veikti spekulatīvos nolūkos, tiek kārtoti vienreiz vai dažas reizes mūžā. Taču redzams, ka Latvijā lielākoties tie tiek slēgti ar domu: «Varbūt es tā pa lēto, gan jau būs labi.» Tiesiskā regulējuma trūkumu katrs pats aizvieto ar savus izpratni un spēlē pēc saviem noteikumiem.
Tā pašreizējo situāciju nekustamo īpašumu darījumu jomā sarunā ar biznesa portālu db.lv raksturo zvērināts notārs, Zvērinātu notāru padomes loceklis Aigars Kaupe.
Viņš gan akcentē, ka problēmu risinājumā būtu jāiesaistās likumdevējam. Vispirms vienmēr ir nepieciešama politiskā griba - standartu, noteikumu ieviešana, jo pilnīgs liberālisms fundamentāli svarīgās lietās nav attaisnojams, liberālisma galējā robeža ir anarhija, kurā katrs pats dara tā, kā grib – tā pašlaik ir mūsu valstī.
«Mani kā praktizējošu notāru ļoti pārsteidz, ka cilvēki ar ļoti svarīgām lietām bieži rīkojas neracionāli, neapdomīgi. Kur iracionālais cilvēks dodas? Izvēlas lētāko iespējamo risinājumu, par darījuma drošumu nerūpējas. Problēmas rodas tad, kad darījums - materiāli svarīgs, bet juridiski bez pietiekamiem drošības elementiem - ir sācies, noticis. Tad ir jāsāk risināt iedibināto problēmu sekas,» skaidro A. Kaupe.
Pēc notāra vārdiem, «ja cilvēks grib pirkt īpašumu, būtu loģiski, ka pirms to dara atbild sev uz šādiem jautājumiem: vai gribu būt pasargāts no iespējamiem riskiem, vai es vispār apzinos šos riskus, kādas būs sekas šim darījumam, vai īpašums atbilst tiem mērķiem, kādiem to pērku, vai īpašums nav apgrūtināts ar tiesībām vai īrniekiem, vai es nepazaudēšu savu ieguldīto naudu, kādi būs mani tēriņi un kā to visu nodrošināt».
Lai gūtu pārliecību un apstiprinošas atbildes uz sev uzdotiem jautājumiem, nepieciešamas specifiskas zināšanas vai nu pašam, vai jāvēršas pie atbilstošā tiesību speciālista, notāra. «Varbūt es tā pa lēto, un gan jau būs labi,» tāda galu galā ir daudzu izvēle, jo izvēlas riskēt ar drošību un neparūpējas par pietiekamām garantijām. Gadās, ka, nopērkot īpašumu, tam ir apgrūtinājumi, aizliegumi, tur, kur iecerēts, nemaz nevar būvēt vai var ne tā būvēt, kā bija plānots, vai arī dzīvoklī «uzpeld» īrnieki. «Ja nāk pie notāra un izrunā savas bažas, riskus, pārliecinās par publisko reģistru datu bāzēs pieejamo informāciju, līgumā ieraksta atbilstošus pārdevēja pienākumus, tas būtu pareizais risinājums samērīgs ar darījuma nozīmīgumu, bet, cik nav tādu gadījumu, kad atrod līgumu internetā un to vienkārši pielabo. Tas ir līdzīgi kā ar svešu valodu – vai tu izmanto valodas speciālista pakalpojumus tulkojumā vai Google Translate. Otrajā gadījumā mēs varbūt apmēram kaut ko nojaušam, par ko ir tas teksts, bet rezultāts ir ļoti smieklīgs. Kāpēc mēs uzdrīkstamies šādi rīkoties, pērkot nekustamo īpašumu – paņemt no kādas interneta vietnes paraugu, paši neko īsti nesaprazdami, salikt tajā kaut ko iekšā – daudz ko aizmirstot, neko nepārbaudot, kaut ko izdarām pareizi, kaut kur pieļaujam būtiskas kļūdas, nemaz nerunājot par specifiskiem jautājumiem? Notāru praksē ir acīmredzama saskarsme ar pašu gatavotiem līgumiem, par kuru saturu atliek vien brīnīties - cik pārsteidzoši bieži neatbilstoši, neprecīzi ir sagatavots līgums,» skaidro A. Kaupe.
Patlaban zemesgrāmatu likuma prasība aptver vien personas paraksta apliecinājumu uz nostiprinājuma lūguma, respektīvi, ka Jānis ir Jānis, Ieva ir Ieva, ka tie lūgumu parakstīja, un pārstāvības tiesību pārbaudi pilnvaras gadījumā, savukārt, darījuma noteikumu, mērķu, seku, tiesisko attiecību būtību noskaidrošana un izskaidrošana un šās darbības pareizības pienākums notāram nav obligāts, ja vien klients pats to neizvēlas.
A. Kaupe neslēpj, ka, aktualizējot šo problēmu, notāru interese ir līdzdalība nekustamo īpašumu darījumu procesā, kas ir viena no notariālo darbību pamatfunkcijām, taču šobrīd bez pienācīga regulējuma, bez tam uzsver, ka notāra pienākumu izpilde ir sekas, ne cēlonis regulējuma nepieciešamībai, turklāt pakalpojumu izmaksas ir valsts noteiktas, ir samērotas ar īpašumu darījumu summām un potenciālajiem riskiem.
«Tā ir cilvēciskā daba, ka, ja mēs redzam, ka kaut ko varam dabūt lētāk, mēs bieži vien neizvēlamies drošumu kā prioritāti. Pēc tam, kad problēmsituācijas ir radušās, tad gan tiek meklēta advokātu, juristu, notāru palīdzība, mēģina savas tiesības pierādīt, kļūdas novērst. Taču kaut ko panākt var tikai tad, ja pretējā darījuma puse ir vainojama, piemēram, krāpusies, nepilda līgumsaistības uz likuma vai līguma pamata, bet vispirms jau tām līgumsaistībām līgumā ir jābūt. Ja to tur nav, tad jau nav, ko prasīt. Nevar atsaukties uz iedomātām saistībām, kuras tu būtu domās gribējis, bet neesi ielicis līgumā. Ja tu pats esi sevi piekrāpis - tu neesi apdomājis, neesi noskaidrojis, neesi izpētījis, apzinājies šos riskus un tos novērsis, tad tu nevari vainot otru pusi, tu vari vainot vien sevi, bet pret sevi tu nevari celt tiesā prasību. Pastāv arī dažādi krāpniecības riski, riski, ka zemesgrāmatā netiek iesniegts patiesi slēgtais līgums, tas pēc nostiprinājuma lūguma parakstīšanas var pat tikt samainīts, ka līgumi tiek slēgti ar citiem datumiem, un faktiski noslēgšanas dienu nevienam nav iespējams noskaidrot – jautājums, kas būtisks attiecībā uz nodokļiem,» stāsta A. Kaupe.
Notārs aicina ne tikai pašiem cilvēkiem domāt, ko dara, bet vēlas aktualizēt šo problēmu arī valsts līmenī: «Latvijā trūkst noteikumu nekustamo īpašumu tirgū. Tas, ka aiziet pie notāra tikai pārliecināties, ka persona ir īsta, nav slikti, bet nav pareizais akcents – tas, ja tā var teikt, ir darījuma «astes gals». Būtiskais darījumā ir tā noteikumi, pats darījums, un tie akcenti ir jāpārliek. Tas ir jādara likumdevējam. Uz cilvēku pašu atbildību paļauties tik svarīgā jautājumā kā nekustamo īpašumu iegāde nav pamata. Apzinīgumu iegūstam bieži vien tikai balstoties uz savu rūgtu pieredzi, kas noteikti nav likumdevēja mērķis. Tas nav pietiekami. Tas pat pārsteidz, cik ļoti maz ir apzinīgu cilvēku – pēc novērojumiem aptuveni puse darījumu notiek bez jebkādas profesionālas palīdzības, piektdaļa piekrīt vienas puses sagatavotu līgumu parakstīšanai bez iedziļināšanās un konsultācijām pie profesionāliem juristiem. Ir redzēti pat tik absurdi gadījumi, kad nekustamā īpašuma dati nav atbilstoši publiskajās datu bāzes pieejamai informācijai. »
Kā norāda A. Kaupe, notārs nav tiesīgs klientam teikt: «Ak, Tu, kur Tu izraki šo līgumu?! » «Ja likums ļauj jums tā rīkoties, jūsu izvēli neviens nevar nosodīt, tomēr ir sāpīgi redzēt, ka tur iespējamas ļoti nopietnas sekas,» viņš piebilst.
Kā vēl vienu risinājumu viņš min to, ka daudzās valstīs mākleru kompānijām ir noteiktas likuma prasības, bet ne Latvijā. «Ir atsevišķas nekustamo īpašumu kompānijas, kuras ievēro zināmas pašu pieņemtas iekšējās prasības, rīcības standartus, tie nav likumā noteikti, tādejādi tie nav vienādi, turklāt cilvēkiem jau nav pienākuma iet tieši pie šīm kompānijām,» bilst notārs.
Pašreizējos notāru centienus iedibināt jaunu kārtību viņš salīdzina ar KASKO un OCTA auto apdrošināšanas nozarē. Sākotnēji pastāvēja tikai KASKO, vēlāk sākās diskusijas par OCTA obligāto ieviešanu, akcents diskusijās bieži tika likts un pārmetumi izteikti apdrošinātāju ieinteresētībai, nevis nepieciešamībai pasargāt potenciālo cietušo. Tagad, kad OCTA kļuvusi par pašsaprotamu likuma prasību, iestājoties negadījuma sekām, cietušais ir pasargāts un ieviestā kārtība šķiet loģiska un pamatota.
Pirmo un ilgi gaidīto soli likumdevējs jau esot īstenojis pagājušā gada nogalē, veicot izmaiņas Zemesgrāmatu likumā, kas bankām jau tagad ļauj iesniegt nostiprinājuma lūgumus hipotēku dzēšanai zemesgrāmatā elektroniski, bet notāriem – sākot ar šā gada pirmo maiju. Turpmāk visi darījumi, kas slēgti pie notāra, būs atstājami turpat notāram, tie nebūs ne samaināmi, ne pazaudējami, notārs tos elektroniski nosūtīs Zemesgrāmatai, personai nebūs nepieciešamība personīgi ar papīriem kaut kur braukt, stāvēt rindā pieņemšanas iestādē, arī savu īpašuma tiesību apliecību pēc reģistrācijas varēs saņemt turpat pie notāra. Piemēram, Igaunijā, tas ir ieviests jau sen.
Notārs gan iedzīvotājus, gan likumdevēju aicina izturēties atbildīgi pret nekustamo īpašumu darījumu sfēru, jo tā šobrīd pakļauta nesamērīgam liberālismam, pat vispārējie patērētāju aizsardzības noteikumi nav piemērojami fizisku personu starpā noslēgtiem darījumiem ar nekustamo īpašumu. Rezultātā sanāk, ka augstāka regulējuma pakāpe ir pat tad, ja mēs nopērkam veikalā kādu sadzīves priekšmetu, nekā pie nekustamā īpašuma iegādes. Valstī nepieciešams regulējuma līdzsvars - svarīgākām dzīves lietām piemērojot stingrākas prasības.
