Kreditēšanas veicināšanai reģionos būtu nepieciešama valsts un pašvaldību atbalsta programma neliela apjoma mājokļa kredītiem, kā arī būtu jāsamazina valsts nodeva par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā un jānostiprina kredītiestāžu klātbūtne reģionos, piektdien ekspert diskusijā sacīja Latvijas Bankas Monetārās politikas pārvaldes Pētniecības daļas vadītājs Kārlis Vilerts.
Ekonomists informēja, ka kreditēšanas aktivitāte Latvijā pēdējā desmitgadē ir bijusi ļoti gausa - 2024.gada pirmajā ceturksnī nefinanšu sabiedrībām un mājsaimniecībām izsniegto kredītu atlikums bija tikai 27,5% no iekšzemes kopprodukta (IKP), kas ir gandrīz trīs reizes mazāk nekā eirozonā vidēji.
Uzņēmumiem izsniegto kredītu atlikums, izteikts attiecībā pret IKP, pašlaik nav tālu no 2004.gada līmeņa, bet mājokļa kredītu segmentā pašreizējais līmenis ir zemākais kopš iestāšanās Eiropas Savienībā un ir tuvāks rādītājiem, kuri raksturīgi zemu un vidēji zemu ienākumu valstīm, nevis augstu ienākumu valstīm, pie kurām pieskaitāmas visas eirozonas valstis, uzsvēra Vilerts.
Vienlaikus ekonomists atzina, ka to var interpretēt arī pozitīvā gaismā - Latvijā ir būtisks neizmantots kreditēšanas potenciāls.
Vilerts skaidroja, ka situācija ar mājokļu kreditēšanu nav viendabīga visā Latvijas teritorijā. Apvienojot Latvijas Bankas Kredītu reģistra datus ar Valsts zemes dienesta datiem, iespējams iegūt ļoti detalizētu ieskatu mājokļu kreditēšanas atšķirībās starp Latvijas pašvaldībām. Pierīgas pašvaldībās izsniegto mājokļa kredītu atlikums ir tuvs eirozonas vidējam rādītājam un ir aptuveni 30% no reģiona IKP. Turklāt atsevišķos novados, piemēram, Ādažu novadā, tas pat pārsniedz 55% no novada IKP. Rīgā mājokļa kredītu atlikums ir būtiski zemāks - tikai 9% no galvaspilsētas IKP.
Ārpus Rīgas un Pierīgas samērā augsta mājokļu kreditēšanas aktivitāte vērojama novados, kuri ir ģeogrāfiski tuvu Rīgai - Ogres, Saulkrastu un Jelgavas novadā, kā arī pašā Jelgavā, informēja Vilerts.
Nevienā citā pašvaldībā ārpus Pierīgas reģiona mājokļa kredītu atlikums nepārsniedz 10% no pašvaldības IKP. Vilerts uzsvēra, ka tas attiecas arī uz pilsētām - Liepājā, Ventspilī un Valmierā izsniegto mājokļa kredītu atlikums ir 5-6% no attiecīgo pilsētu IKP, savukārt Daugavpilī, Rēzeknē un Jēkabpilī - tikai 2% no IKP.
Vilerts stāstīja, ka, tiekoties ar uzņēmējiem Latvijas reģionos, Latvijas Bankas pārstāvji regulāri dzirdēja, ka kvalitatīvu mājokļu trūkums un mājokļa kredītu nepieejamība ir svarīgs faktors, ka ierobežo darbinieku piesaisti un līdz ar to reģionu ekonomisko izaugsmi.
Vilerts vērsa uzmanību, ka izsniegto mājokļa kredītu atlikums ne vienmēr ir cieši saistīts ar novada vai pilsētas ekonomiskās aktivitātes līmeni. Piemēram, Valmierā, Liepājā un Smiltenes novadā, neraugoties uz samērā augstu IKP uz iedzīvotāju un zemiem bezdarba rādītājiem, mājokļu kreditēšanas aktivitāte ir gausa. Līdzīga situācija ir vērojama arī Dobeles, Saldus un Līvānu novadā.
Daudz svarīgāks par ekonomisko vidi ir ģeogrāfiskā novietojuma faktors, skaidroja Vilerts. Neatkarīgi no ekonomiskās aktivitātes līmeņa mājokļu kreditēšanas aktivitāte ir augstāka Pierīgas reģiona pašvaldībās un tajās citu reģionu pašvaldībās, kuras ir ģeogrāfiski tuvu Rīgai.
Tāpat Vilerts norādīja, ka bieži dzirdēts ir arguments par seklo mājokļu tirgu reģionos, proti, banku iespējas pārdot nekustamo īpašumu kredītņēmēja maksātnespējas gadījumā ir ļoti ierobežotas. Vilerts sacīja, ka vājo kreditēšanu šajās pašvaldībās ne vienmēr var skaidrot arī ar vāju nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti. Daudzās pašvaldībās, neraugoties uz samērā zemu kreditēšanas aktivitāti, darījumu skaits ar dzīvojamām ēkām un dzīvojamo telpu grupām nebūt nav mazs. Piemēram, Liepājā un Ventspilī tikai katrs piektais darījums tiek finansēts ar mājokļa kredītu, bet Dobeles, Bauskas un Cēsu novadā - tikai katrs desmitais darījums. Savukārt Pierīgas reģiona pašvaldībās ar kredītiem tiek finansēta aptuveni puse darījumu un Mārupes novadā - pat divas trešdaļas.
Latvijas Bankas ieskatā daudz svarīgāki iemesli vājai mājokļu kreditēšanai reģionos ir saistāmi ar virkni strukturālām problēmām. Viena no tām ir augstā ēnu ekonomikas izplatība, kas izpaužas ne tikai aplokšņu algās un tādējādi ierobežotās iespējās saņemt kredītu, bet arī darījumu patiesās vērtībās slēpšanā, skaidroja Vilerts. Viņš atsaucās uz "Cenu bankas" veikto analīzi, kura liecina, ka Latvijas pilsētās atšķirība starp sludinājumos un reģistrētajos darījumos norādītajām dzīvokļu cenām mēdz būt 10-40%, bet Daugavpilī un Rēzeknē atsevišķiem nekustamā īpašuma veidiem pat 60-80% apmērā.
Vilerts norādīja, ka motivācija neuzrādīt patieso darījumu vērtību var būt saistāma ar vairākiem iemesliem, to skaitā ar vēlmi slēpt ienākumus, izvairīšanos no iedzīvotāju ienākuma nodokļa samaksas par kapitāla pieaugumu, kā arī ar nevēlēšanos maksāt valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā.
Šādai situācijai ir tālejošas negatīvas sekas arī attiecībā uz godprātīgiem tirgus dalībniekiem un mājokļu tirgu kopumā, uzsvēra Vilerts. Liels tādu darījumu īpatsvars, kuru summas ir apzināti samazinātas, apgrūtina nekustamā īpašuma vērtības objektīva novērtējuma veikšanu, kas ir būtisks kritērijs mājokļa kredīta izsniegšanai. Īpaši aktuāla šī problēma ir mazākās pašvaldībās, kur vērtējuma veikšanai izmantojamo darījumu skaits ir samērā mazs.
Vilerts sacīja, ka jāmeklē risinājumi, kas veicinātu visu iesaistīto pušu vēlmi norādīt patieso darījuma summu. Viens šāds risinājums būtu samazināt valsts nodevu par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, kas Latvijā ir krietni augstāka nekā Lietuvā un Igaunijā. Vilerts informēja, ka Latvijā nodevas pilnais apmērs ir 1,5% no darījuma vērtības, bet Igaunijā - tikai 0,1-0,2% no darījuma vērtības, savukārt Lietuvā tas ir fiksēts maksājums 17-34 eiro apmērā.
Vēl viens svarīgs faktors, kas kavē mājokļu kreditēšanu un nekustamā īpašuma tirgus aktivitāti Latvijas reģionos, ir nekustamā īpašuma vērtējuma summas un būvniecības izmaksu atšķirība, skaidroja Vilerts. Viņš sacīja, ka šis ir viens no šķēršļiem aktīvākai kreditēšanai, kas visbiežāk tika pieminēts Latvijas Bankas sarunās ar Latvijas reģionu uzņēmējiem un iedzīvotājiem. Nekustamā īpašuma cenas - tirgus vērtība - Latvijas pašvaldībās variē plašā amplitūdā, taču būvniecības izmaksas ir samērā līdzīgas. Zemas nekustamo īpašumu cenas atspoguļojas arī zemākos vērtējumos un tādējādi sarežģī mājokļa kredīta saņemšanu būvniecībai.
Vilerts atzina, ka ir arī problēmas kredītu piedāvājumu pusē, norādot, ka tam laba ilustrācija ir kredītu procentu likmes. 2024.gada pirmajā ceturksnī procentu likmes jaunajiem mājokļa kredītiem Baltijas valstīs (vidēji 5,8%) bija par diviem procentpunktiem augstākas nekā vidēji eirozonā (3,8%). Turklāt Vilerts uzsvēra, ka vairākumā eirozonas valstu mājokļa kredītu procentu likmes variē samērā šaurā diapazonā - no 3,3% līdz 4,3% - tādējādi procentu likmes Baltijas valstīs ir krietni augstākas nekā citās eirozonas valstīs.
"Tāpat ik pa laikam nākas dzirdēt, ka banku vēlme izsniegt neliela apjoma kredītus reģionos ir visai ierobežota. To apliecina arī tas, ka tikai ļoti maza daļa darījumu par salīdzinoši mazākām summām tiek finansēta ar banku kredītiem," sacīja Vilerts.
Viņš skaidroja, ka tā vietā tiek piedāvāti mazie mājokļu kredīti jeb mājokļu kredīti bez nekustamā īpašuma ķīlas, kas 2023.gada beigās veidoja gandrīz 15% no visa mājokļu kredītu portfeļa. Šo kredītu procentu likmes gan ir divas-trīs reizes augstākas nekā standarta hipotekārajiem kredītiem. Tas nozīmē, ka, izmantojot šo kredītu, cilvēks procentu maksājumos samaksās to pašu, ko hipotekārā kredīta ņēmējs maksā par divas-trīs reizes dārgāku īpašumu.
Runājot par iespējamajiem problēmas risinājumiem, Vilerts atzīmēja, ka būtu nepieciešama īpašumtiesību reģistrācijas nodevas samazināšana, lai veicinātu cilvēku motivāciju norādīt patieso darījuma summu un veicinātu mājokļa tirgus aktivitāti kopumā.
Tāpat Latvijas Banka konstatējusi, ka neliela apmēra darījumiem ar nekustamo īpašumu iespējas saņemt standarta mājokļu kredītus ir visai ierobežotas un tā vietā ir jāizvēlas dārgākas alternatīvas. Latvijas Banka jau ir runājusi ar "Attīstības finanšu institūcijas "Altum"" par iespējam šo tirgus nepilnību novērst.
Vilerts arī norādīja, ka jau faktiski noslēdzies darbs pie normatīvo aktu grozījumiem, kas nostiprinās banku klātbūtni reģionos. Vilerts sacīja, ka filiāles vai mobilā apkalpošanas centra esamība nav atslēga būtiskam kreditēšanas pieaugumam, bet tā ir svarīgs elements, kas ļauj kreditētājiem labāk izprast vietējo iedzīvotāju vēlmes, vajadzības un iespējas.
Vilerts arī atzina, ka situācija mājokļu kreditēšanā patiesībā jau ir mazliet uzlabojusies. Pirmkārt, līdz ar mājokļu kredītu reklāmas aizlieguma atcelšanu, bankām ir apetīte kāpināt savus kreditēšanas apjomos un reklāmu ir daudz. Otrkārt, pievienotās procentu likmes ir ievērojami samazinātas, lai gan joprojām ir augstas, teica Vilerts. Piemēram, vēl 2018.gadā iedzīvotājiem, kuri vēlējās saņemt kredītu mājokļa iegādei vai būvniecībai, bija jārēķinās ar pievienoto procentu likmi aptuveni 2,4% apmērā, bet 2024.gada sākumā vidējā pievienotā procentu likme bija 1,6%.
