Daudzviet Rietumos par izplatītu praksi ir kļuvusi kādreizējo biroju kompleksu pārveidošana un pielāgošana citām funkcijām un vajadzībām – tie pārtop par daudzfunkcionālām ēkām, izglītības, ārstniecības iestādēm, labbūtības centriem. Arī Latvijā ir atsevišķi piemēri, kuri pierāda šādu drosmīgu risinājumu dzīvotspēju. Sagaidāms, ka šī tendence nākotnē pastiprināsies.
Ēkas noveco, un agrāk vai vēlāk to īpašniekiem ir jādomā par ieguldījumiem modernizācijā, inženiertīklu nomaiņu un pielāgošanu aktuālajiem standartiem. Un, ja reiz jāveic apjomīgas investīcijas, ir īstais brīdis izlemt arī par turpmāko īpašuma izmantošanas veidu.
Strādājam citādi
Motivācija pārveidot biroju ēku par citas nozīmes un lietojuma objektu nebūt ne vienmēr saistīta ar pieprasījumu. Pārsvarā iemesli ir citi.
Covid-19 pandēmijā mainījās darba kārtība, kopumā tendences – kā un kādā vidē cilvēki strādā.
Senāk uzbūvētās ēkās bieži piedāvā formātu, kad cilvēki iekštelpās pavada daudz laika, iekārtojuma risinājumi atgādina fabrikas, tajās būtībā nav ietvertas socializācijas un atpūtas iespējas. Mūsdienās prasības darba videi ir citas, un kādreizējais formāts tām neatbilst.
Nereti šādu ēku atrašanās vieta arī vairs nav optimāla mūsdienu darba stilam, tā nav ērta, piemēram, apkārtnē nav iespēju patīkami pastaigāties, tuvumā nav ne kafejnīcu, ne veikalu. Izvēloties šādu biroju, darba devējs riskē darbiniekus klātienē nesagaidīt.
Turklāt daudziem uzņēmumiem ir beigušies iepriekšējie telpu nomas līgumi, tie drīzāk priekšroku varētu dot jaunākām biroju ēkām.
Citi akcenti
No citas puses, jāpiemin neiepriecinošā demogrāfijas tendence Latvijā – cilvēki noveco, iedzīvotāju skaits sarūk. Tāpēc, visticamāk, veselības aprūpei, medicīnai kopumā būs arvien lielāka loma. Tas nozīmē, ka būs nepieciešams ne tikai vairāk speciālistu, bet arī veselības aprūpes centru, iespējams, senioriem pielāgotu mājokļu. Tas viss var sekmēt kādreizējo biroju ēku pielāgošanu medicīnas iestāžu vajadzībām.
Svarīgs aspekts, lemjot par biroju ēku nākotni, ir saistīts ar ilgtspēju. Nojaukt un uzbūvēt no jauna nav labākā izvēle vides, dabas resursu saglabāšanas ziņā, saprātīgāk ir uzlabot jau esošo ēku. Tā tiek atstāta mazāka CO2 pēda, tiek izmantoti tie materiāli, konstrukcija, kas jau eksistē, tiek paaugstināta energoefektivitāte. Turklāt, ja vēl šāda projekta rezultātā komercobjekts pārtop tādā, kas sniedz labumu sabiedrībai, to īpašnieki palielina savu nekustamā īpašuma portfeļu pievilcību investoru acīs.
Iedvesmojoši piemēri arī Latvijā
Realizējot šādus projektus, bieži notiek vairāku funkciju un izmantošanas iespēju apvienošana vienuviet (mixed-use development), paturot prātā arī nepieciešamību pēc atpūtas, labsajūtas, veselības uzlabošanas.
Tā Londonā biroju ēka “Broadgate Tower” pārveidota par jaukta pielietojuma ēku, kurā ir arī izglītības iestāde, šādā veidā apmierinot vajadzību pēc izglītības funkcijas centrālajā pilsētas daļā. Turklāt šobrīd šajā metropolē jau tiek transformētas ne tikai atsevišķas ēkas, bet pārveidoti veseli kvartāli.
Savukārt Parīzē kādreizējā IBM biroja ēkas vietā top moderns un inovatīvs dzīvojamais kvartāls, nodrošinot dzīvesvietu 15 minūšu attālumā līdz pilsētas centram ap 700 ģimenēm.
Amsterdamā reiz tradicionāla biroju ēka “Edge Amsterdam West” ir pārveidota par centru, kas bez mūsdienīgiem birojiem ietver kopstrādes telpas, jaunuzņēmumu centru, un tajā ir izveidota arī wellness klīnika.
Latvijā, kā arī kaimiņvalstu galvaspilsētās Tallinā un Viļņā, līdz šim biroju, administratīvās ēkas biežāk ir pārtapušas par dzīvojamām mājām. Piemēram, – Rīgā, Klijānu ielā šādu funkciju ieguvusi kādreizējā rūpnīcas administratīvā ēka. Tamlīdzīgu projektu īstenošana ir saistīta ar to, ka jaunu dzīvokļu piedāvājums pie mums nav gana plašs. Un tas parāda, ka iztrūkums kādā nekustamo īpašumu segmentā var stimulēt piedāvājuma rašanas, riskantāka lēmuma pieņemšanu citā nekustamo īpašumu segmentā.
Tomēr Rīgā ir citi drosmīgu lēmumu piemēri. Kādreizējo biroju ēku Skanstes ielā 27 pārveidos skolas vajadzībām, tajā tiks nodrošinātas arī citas funkcijas. Savukārt nams Grēdu ielā 4A, kas ilgus gadus kalpoja kā auditora pakalpojumu kompānijas Deloitte un citu uzņēmumu birojs, tiks pārveidots medicīnas iestādes vajadzībām.
Šie divi spilgtākie piemēri ir zīmīgi ar to, ka projektos ir ietverta sabiedrībai nozīmīga funkcija, tie nav tikai uz komerciālajiem aprēķiniem balstīti.
Nav vienkārši projekti
Ēku pārbūves un funkciju maiņas projekti nav vienkārši un noteikti nav lēti, īpaši, ja runa ir par medicīnas iestādēm, jo tām ir daudz specifisku prasību, piemēram, var būt nepieciešami īpaši lifti vai arī noteiktās telpās ir jānodrošina sterilitāte. Tas viss ir diezgan tālu no standarta biroja telpām.
Arī tad, ja ēka tiek pielāgota skolai, ja tajā tiek ierīkota sporta zāle, veidots spa centrs un baseins, ir noteiktas prasības un ir nepieciešamas prāvas investīcijas. Turklāt tad, ja projekti ir saistīti ar sociālajām funkcijām, investīcijas nav stabilas vai drošas tieši atmaksāšanās ziņā – nav garantijas atgūt ieguldījumus kādā noteiktā periodā.
Cits izaicinājums ir saistīts ar tehniskajām iespējām un ierobežojumiem. Ēkas konstrukcija, atbilstība vai neatbilstība noteiktām normatīvu prasībām var ļaut vai pretēji – neļaut īstenot pārbūves ieceres.
Protams, izaicinājums ir arī pareizā izmantošanas veida, attīstības virziena atrašana, jo ne vienmēr ir skaidrs un zināms iespējamais sadarbības partneris. Dažreiz iznomātājiem nākas pieņemt lēmumu par telpu pārveidi, bāzējoties uz tirgus tendencēm, paļauties uz konsultantu ieteikumiem vai uz sajūtām, neesot simtprocentīgi pārliecinātiem par veiksmi.
Tomēr, ja ieguldījumi neatmaksājas pietiekami ātri, ilgtermiņa ieguvums ir uzlabota ēka, kvalitatīvāks īpašumu portfelis, attiecīgi labums ir arī kopumā nekustamā īpašuma tirgum un pilsētvidei. Rūpīgi izvērtējot esošo situāciju, var izvēlēties visefektīvāko novecojušās ēkas pielietojumu, kas ilgtermiņā nesīs vērtīgus augļus ēku īpašniekiem, izvērojami palielinot tās vērtību. Noteikti ieguvēja ir arī sabiedrība – cilvēkiem paveras jaunas iespējas, pieejams jauns pakalpojums tur, kur viņi dzīvo – vai tā būtu skola, veselības centrs vai kas cits.
