Jaunie projekti Jūrmalā – krējuma pods

Viens no pašlaik aktīvākajiem punktiem Latvijas būvniecības kartē ir Jūrmala, turklāt tā koncentrējusies t.s. jauno projektu segmentā

Vai šo punktu var raksturot kā karsto, vai varētu runāt par pārprodukciju, DB aptaujāto speciālistu viedoklis ir atšķirīgs. Domas dalījās arī par iespējamo dzīvokļu cenu uzvedību.

Dati nepilnīgi

Jauno projektu attīstības aktivitāti nenoliedzami ir veicinājusi Jūrmalas popularitāte nerezidentu vidū, kā arī iespēja pret ieguldījumiem nekustamajā īpašumā iegūt termiņuzturēšanās atļauju (TUA). Tieši pēdējos gados attīstītāji naski cenšas reaģēt uz šo interesi.

Pēc Arco Real Estate veiktā pētījuma, šobrīd būvniecības stadijā vai jau tapuši vairāk nekā 80 jauno daudzdzīvokļu māju projekti. Brīdī, kad ēkas sāk būvēt, notiek projekta prezentācija, var fiksēt konkrētu projektu, taču kopumā visaptverošu informāciju Latvijā par jebkuru no nekustamā īpašuma segmentiem ir samērā grūti iegūt, uzskata Arco Real Estate valdes loceklis, 1. vērtēšanas nodaļas vadītājs Māris Laukalējs. Taču projektu skaits pats par sevi maz ko izsakot, jo to lielums ir dažāds. Vēl sarežģītāk esot iegūt datus par dzīvokļu skaitu un izmaiņām, proti, cik to ir pārdoti noteiktā laika posmā, cik ir atlikuši. Informācija ir rodama Zemesgrāmatā, taču jārēķinās ar faktu, ka Jūrmalā dzīvokļi tiek tirgoti vēl tad, kad ēka tiek būvēta, nevis pēc tās nodošanas ekspluatācijā. Turklāt tirdzniecībā vēl nav nonākusi daļa projektu, ko krīzes laikā pārņēmuši ar bankām saistītie uzņēmumi.

Tirgo arī daļas

Jūrmalas pilsētas domes Pilsētplānošanas nodaļas vadītāja Vita Zvejniece teic, ka projekti Jūrmalā pārsvarā ir nelieli, vērienīgākie ir saistīti ar pašvaldības iniciatīvu (Dzintaru koncertzāles rekonstrukcija, ūdessaimniecības sakārtošana). Attīstītājiem nereti gribētos īstenot ko lielāku, taču, ņemot vērā pilsētas mērogu, teritorijas plāns ierobežo šo vēlmi. Pēdējos gados salīdzinoši vairāk tikukši būvēti viesu nami, vienu no raksturīgākajām tendencēm min V. Zvejniece. «Sabiedrībā ir lielas diskusijas – ar kādām tiesībām attīstītāji realizē/pārdod šo viesu namu domājamās daļas. Ja paskatāmies uz kūrortiem citviet pasaulē, šāds segments pastāv daudzkur. Apartamentu viesnīcas ir arī citur, tajās pilnībā netiek nodrošināts viesnīcas pakalpojumu klāsts,» viņa saka. Tas, kā šīs viesu mājas varēs funkcionēt turpmāk, būšot atkarīgs no attīstītāja, kādi līgumi tiks slēgti. «Negribētu piekrist tam, ka tie ir dzīvokļi. Tā ir domājamā daļa vienā kopīpašumā. Reti kad tā tiek pirkta kā pamatdzīves vieta. Ja šo platību varēs izīrēt pārējā laikā, būs pieprasījums, tad objekti nav zuduši viesmīlības segmentam. Mums pilsētai nav svarīgi, kas ir operators, mums svarīga ir tūristu plūsma. Kas nodarbosies ar izīrēšanu, ir mazāk svarīgi,» pauž V. Zvejniece.

Gaida noslāņošanos

«Jūrmala, manuprāt, ir vienīgā vieta Latvijā, kur pašreizējo un būvniecības stadijā esošu projektu apjoms pārsniedz padomju laika celtniecības apjomus pilsētā. Tas rada zināmas bažas,» saka M. Laukalējs.

Būvniecība Jūrmalā tiešām ir aktīva, piekrīt Stats uzņēmumu grupas vadītājs Māris Alberts. «Galvenā pircēju kategorija ir nerezidenti, pieprasījums ir liels, tāpēc arī būvē. Taču cilvēki kļūst arvien izvēlīgāki, lielāku vērību pievērš būvniecības kvalitātei, projekta konceptam,» viņš saka.

V. Zvejniece savukārt būvniecības kopējo apjomu neraksturotu kā lielu. «Diemžēl aktivitāte koncentrējas pašā pilsētas centrā, kas ir visvairāk pieprasīts. Ja paskatītos dzīvojamos rajonus, kur ir vairāk privātmāju, statistikas dati nerāda krasu palielinājumu,» norāda speciāliste.

M. Laukalējs uzskata, ka pašreizējā tirgus situācijā mazāks risks ir augstākās kategorijas projektiem (atrodas t.s. pirmajā līnijā pie jūras, ir grezni, ar noteiktu kvalitātes līmeni; cena – 5 līdz 10 tūkst. eiro/m2) – to īpatsvars ir mazs, turklāt arī krīzes laikā šajā segmentā darījumi notikuši. «Es gribētu teikt, ka šis segments nav tik ļoti saistīts ar TUA kā citi. Īpašumus pērk cilvēki, kam pārsvarā vīzas vai uzturēšanās atļaujas ES jau ir,» viņš turpina. Jaunu dzīvojamo māju zemāku cenu kategorijā Jūrmalā faktiski neesot. Līdz ar to, pēc M. Laukalēja aplēsēm, ap 70% jauno dzīvokļu ir cenu kategorijā no 2700 līdz 5000 eiro/m2. Tie atrodas projektos, kas ir būtiski atšķirīgi gan pēc arhitektūras, dizaina, gan koncepcijas, gan novietojuma, gan dzīvokļu skaita. Šajā segmentā pārprodukcija ir iespējama, viņš uzskata. Pastāv risks, ka dzīvokļi ātri netiks izpirkti, un, viņaprāt, gaidāms cenu samazinājums. «No lielā dzīvokļu kopuma ir daži īpašumi, kas atbilstu 3000–5000 eiro/m2 cenu kategorijai, bet man šķiet, ka lielai daļai būs cenu korekcija,» skaidro M. Laukalējs.

Attīstītāji bieži vien savos biznesa plānos neņem vērā, ka salīdzinoši lielākos kompleksos, kuru realizācija varētu ilgt 6–7 gadus, infrastruktūra, neizpārdotie dzīvokļi ir jāuztur, tas gadā veido ļoti lielas summas. Biznesa plānos ir cerība izpārdot visu trīs gados. Zināmā mērā tas ir apgrūtinājums arī potenciālajiem pircējiem, jo kā gan justies mājā, kur 90% dzīvokļu ir tukši? «Vai var teikt, ka ir pārprodukcija? Diez vai. Ja saskaitītu kopā dzīvojamās vienības, to skaits nepārsniegtu tūkstoti. Tas ir nosacīti nedaudz. Jūrmala ir kļuvusi par brendu, stilīgu, modīgu vietu, kas bieži vien nerezidentiem aizstāj Spāniju, Bulgāriju vai citus īpašumus ārzemju kūrortos,» spriež M. Alberts. Risks drīzāk esot saistāms ar Jūrmalas īpašās gaisotnes, tās vertību zaudēšanu. Jūrmala ir pievilcīga ar unikālām, neapbūvētām kāpām, nesabojātu pludmali.

«Nosacīti augstā pārdošanas cena ļauj radīt pietiekami kvalitatīvu arhitektūru, kvalitatīvi būvēt. Protams, pārprodukcija varētu būt tādā nozīmē, ka starp daudziem kvalitatīviem produktiem ir arī mazāk kvalitatīvi objekti. Tādi var būt nepieprasīti. Taču saražots nav daudz,» viņš saka. Arī cenai neesot pamata kristies. «Tirgus varētu būt striktāka segmentācija, tas sadalīsies veiksmīgākos, vairāk pieprasītos un mazāk veiksmīgos, nepieprasītos projektos,» viņš pauž.

Jauno dzīvokļu pārprodukcija šobrīd nav vērojama, secina Raits Kite, SIA Pillar Management izpilddirektora vietnieks. Tas esot skaidrojams ar to, ka daudzi nami vēl nav nodoti ekspluatācijā. Ārvalstnieku, kam nepieciešama TUA, interese par īpašumiem Jūrmalā pēdējā laikā nav mainījusies; pirkuma summa arī līdz šim parasti sasniedza vai pārsniedza 250 tūkst. eiro slieksni. Nākotnē, pēc visa spriežot, Jūrmalā būs daudz interesantu piedāvājumu, pamazām tie atradīs jaunos īpašniekus, cenu noteiks konkurence un termiņš, kādā investors ir plānojis fiksēt peļņu, viņš spriež.

Straujš lēciens

Krievvalodīgo pasaulē Jūrmala jau ir kļuvusi par brendu, Jūrmalu kā zīmolu piemin arī SIA Real Estate Agency «Aldis. Jūrmala» valdes priekšsēdētājs Aldis Lezdiņš. Viņaprāt, par dzīvokļu pārprodukciju runāt nebūtu pamata, ja cenas būtu adekvātas, tās ir ļoti lielas. Pārdošana bremzējas tieši cenas dēļ. Kādā prezentācijā rādīts projekts Dzintaru prospektā, kur divistabu dzīvoklis pirmajā stāvā ar terasi faktiski ielas pusē piedāvāts par 500 tūkst. eiro ar t.s. balto apdari. Tas vēl nebūtu nekas – mājas apkalpošana izmaksāšot 3 eiro/m2. Tas nozīmē, ka kopā ar apdares pabeigšanu dzīvoklis izmaksās ap 600 tūkst. eiro un ik mēnesi būs jāšķiras no aptuveni 600 eiro par apkalpošanu. Šāda situācija nav pieņemama pat maskaviešiem.

Jūrmalā ir liela interese par īpašumiem līdz 300 tūkst. eiro. Vēl labāk, ja to cena ir līdz 200 tūkst. eiro, taču piedāvājums ir niecīgs. Visi savus projektus nodēvē par ekskluzīviem, pieskaita pie biznesa klases dzīvokļiem, taču daudzi ne pēc celtniecības, ne pēc apdares kvalitātes, ne citiem kritērijiem neatbilst šādam statusam, uzskata A. Lezdiņš.

Visi īpašnieki, attīstītāji, pat vietējās tantes ir sajukušas prātā, cenas ir palielinājuši par aptuveni 30%, viņš saka. «Domāju, ka privātmāju, zemes gabalu tirgū nevarētu gaidīt cenu pazeminājumu. Zemes gabalu piedāvājumā nav daudz, privātmājas gandrīz visas ir pabeigtas pirms krīzes, neviens ar spekulācijām vairs nenodarbojas. Cenas drīzāk varētu pieaugt. Savukārt jauno projektu tirgū gan varētu gaidīt cenu korekciju.

Interese par īpašumiem ir liela, taču cenas sen jau pārsniedz ne tikai Austrumeiropas, bet arī Dienvideiropas cenas, protams, neskaitot Monako vai franču Rivjēru. Tās ir ļoti augstas,» uzskata A. Lezdiņš. Cenas ļoti uzlēca pagājušā gada sākumā – par 20–30%. Varbūt ar to skaidrojams fakts, ka gada sākumā darījumu skaits vēl bija pietiekoši liels. Šogad darījumu skaits nav pārāk liels cenu dēļ, saka M. Laukalējs. Tomēr ir cits jautājums – ir oficiāli izliktās cenas, taču nereti darījumi notiekot ar lielām atlaidēm.

Mazāka ietekme

Starp īpašumu pircējiem nav tikai tie, kuri vēlas iegūt termiņuzturēšanas atļaujas. Jau 2001. gadā dažos projektos ap 80% pircēju bija nerezidenti, tobrīd nekādas TUA nebija. Tās ir bonuss, taču ne noteicošais faktors daudziem. Šobrīd TUA varētu interesēt aptuveni pusi pircēju.

Izmaiņas imigrācijas likumā ietekmēs tirgu, taču Jūrmalu, iespējams, mazāk. To drīzāk ietekmē attiecības ar Krieviju, situācija kaimiņvalstī. Pēc A. Lezdiņa sacītā, cilvēki, nauda no Krievijas bēgot prom. Jūrmalas pircēju vidū nereti ir rietumos skolojušies cilvēki, jauni speciālisti, kas var strādāt jebkur, viņi vēlas palikt Eiropā. Otra kategorija ir cilvēki, kas vecumdienas vēlas pavadīt mierīgi.

M. Alberts piekrīt, ka augstāks TUA iegūšanas slieksnis attiecībā uz nekustamā īpašuma iegādi Jūrmalu ietekmēs mazāk nekā reģionus. Taču kopumā viņš uzskata, ka normāls saimnieks tā nerīkotos – govi, kas tikko sākusi dot pienu, nesūtītu uz gaļas kombinātu. «Jāsaprot, ka iebrauc kvalitatīvi, kā mēs viņus varētu nosaukt, tūrisma migranti, atstāj lielu naudu. Turklāt ne jau tikai attīstītāji iegūst – nauda paliek restorānos, taksometros, dizaina birojos, mēbeļu salonos, Jūrmalas un Rīgas ūdenī utt. Visi no tā būtībā dzīvo, arī airBaltic, bet valdība domā, kā šo uzņēmumu dotēt. Mūs vienmēr cenšas biedēt ar ģeopolitiskām lietām, bet vai pamats tam īsti ir? T.s. TUA slieksnis varbūt nav kritisks, bet vēl ir 2,5% maksājums valsts budžetā. Tādā gadījumā Latvija sevi augstu vērtē, taču diez vai atbilstoši realitātei, zinot, kādi mums ir ceļi un pārējā infrastruktūra. Lielākas problēmas būs reģioniem. Ir tik daudz nesakārtotu graustu visur, pat Rīgā ir simtiem graustu, kas nav atraduši saimniekus. Būtu jāpriecājas par katru cilvēku – rezidentu vai nerezidentu, kurš sakārto mūsu vidi, sakopj graustus.

Attīstītājiem jārēķina visi scen- āriji, ņemot vērā gaidāmās izmaiņas imigrācijas likumā. Lielākā daļa piedāvājumā esošo dzīvokļu atbildīs jaunajām prasībām. Ja vidēji dzīvoklis ir aptuveni 80 m2 liels, cena – ap 3000 eiro/m2, sanākot tuvu pie 250 tūkst. eiro, rezumē M. Laukalējs.