Reģionos īpašumu cenas stagnē; Jūrmalā daļa īpašumu varētu kļūt pieejamāki.
To intervijā DB prognozē Hipotēku bankas Nekustamo īpašumu aģentūras (Hiponia) valdes priekšsēdētājs Mārtiņš Muižnieks. Izmaiņas viesīs gan ģeopolitiskā situācija, gan nodokļu politika, gan izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju piešķiršanas kārtībā. Savukārt pati Hiponia pēc pārceļošanas Privatizācijas aģentūras paspārnē savu darbību plāno līdz 2018. gada beigām.
Kā ir mainījusies darījumu aktivitāte ar nekustamajiem īpašumiem?
Laika periodā no 2012. gada sākuma līdz 2014. gada 1. ceturksnim darījumu skaits ir palielinājies, turklāt to var attiecināt gan uz vietējiem pircējiem, gan nerezidentiem. Taču turpmāk nekustamā īpašuma tirgū savas korekcijas ieviesīs gan ģeopolitiskie notikumi, gan izmaiņas termiņuzturēšanās atļauju (TUA) iegūšanas kārtībā. Tie ir divi mainīgie lielumi, kuriem pilnīgi noteikti būs ietekme.
Kāda varētu būt ģeopolitisko notikumu ietekme? Būs cilvēki, kas tieši gribēs nosacīti migrēt, vai gluži pretēji – rubļa svārstības mazina interesi par īpašumu iegādi?
Ietekme būs abiem šiem faktoriem. Līdz šim liela nozīme ir bijusi cilvēku vēlmei dzīvot ES un tādējādi zināmā mērā bēgt no nestabilās situācijas. Tomēr tagad šo faktoru būtiski iespaidos Krievijas medijos īstenotā propaganda par to, kas notiek Baltijas valstīs. Otrs būtisks jautājums ir Krievijas rubļa vērtības svārstības. To mēs izjūtam jau šobrīd. Pēdējo divu mēnešu laikā ir apstājušies vairāki ar TUA saistīti darījumi un investoros valda zināma piesardzība.
Protams, ļoti būtiska ietekme būs arī lēmumiem par izmaiņām TUA piešķiršanas nosacījumos. Līdz ar to interese būs mazāka un ārpus Rīgas un Jūrmalas aktivitāte izzudīs vispār.
Tātad TUA nosacītais tirgus paliek Rīga un Jūrmala ar dārgajiem īpašumiem?
Arī Jūrmalā būs interesanta situācija. Ja mēs skatāmies uz piedāvājumu, tad pašlaik Jūrmalā jaunajos projektos tiek piedāvāti aptuveni 1000 īpašumi, un to cenas faktiski sākas no 140 tūkstošiem eiro, kas ir slieksnis TUA iegūšanai. Stājoties spēkā jaunajam regulējumam, visticamāk, notiks cenu korekcija. Nebūs tā, ka visiem īpašumiem Jūrmalā cenas varēs palielināt, vienkārši reizinot ar divi, – pieaugums būs iespējams tiem projektiem, kas būs kvalitatīvāki, atradīsies labākā vietā vai tiks piedāvātas citas papildu priekšrocības.
Savukārt daļa īpašumu varētu kļūt pieejamāki, samazinoties ārvalstu pircēju pieprasījumam noteiktā cenu segmentā. Attīstītājiem būs jādomā arī par vietējās, pirktspējīgās auditorijas piesaisti. Iespējams, kādā mirklī varēs sākt runāt arī par pārprodukciju Jūrmalā, jo jauno projektu būvniecības temps ir ļoti ievērojams.
Kā var vērtēt vietējo pircēju aktivitāti?
Vietējais tirgus tiešā veidā ir atkarīgs no tā, vai ir pieejams finansējums. Kā jau minēju sākumā, kopējā tendence ir pozitīva.
Tomēr vēl vairāk vietējo iedzīvotāju iespējas iegādāties īpašumus varētu uzlabot banku atbalsts. Ja mēs paskatāmies uz savu portfeli, tad ir redzams, ka vairāk nekā 70% īpašumu jo- projām tiek pirkti par personīgajiem līdzekļiem. Lielākoties gan relatīvi lētākie īpašumi.
Kādi vēl secinājumi izriet no jūsu pieredzes?
Pēdējo divu gadu laikā ir vērojama klientu maksātspējas uzlabošanās un attiecīgi daļai mūsu klientu rodas iespēja vai nu pārkreditēties, vai pašiem pārdot savu īpašumu un norēķināties par atlikušajām saistībām.
Lielākā daļa mūsu portfelī esošo īpašumu ir ārpus Rīgas un Rīgas reģiona – aptuveni 70%.
Aktīvākā tirdzniecība pašlaik notiek Valmierā, Jelgavā, Saldū un Talsos. Iepriekšējā gada laikā arī Liepāja bija viens no aktīvākajiem tirgiem ārpus Rīgas, bet līdz ar Liepājas metalurga darbības apturēšanu pircēju aktivitāte un interese ir mazinājusies. Visneaktīvākais reģions ir Latgale. Vidējā darījumu vērtība reģionos ir ap 15 tūkstošiem eiro, un lielākajā daļā gadījumu īpašumi tiek pirkti bez banku starpniecības. Līdzekļu avots ir gan ģimenes uzkrājumi, gan nauda, kuru kāds no ģimenes locekļiem ir nopelnījis ārpus Latvijas. Banku aktivitāte, it īpaši reģionos, ir zema.
Līdzīga situācija ir ar komercplatībām, kuras mēs pārdodam reģionos. Tur darījumu vidējā vērtība ir ap 50 tūkstošiem eiro un 85% darījumu notiek bez kredīta piesaistes.
Kas pašlaik notiek ar cenām tirgū?
Te atsevišķi ir jāvērtē Rīga, Pierīga, Jūrmala un pārējā Latvija. Reģionos cenas stagnē – notiek nelielas svārstības, bet tās nav būtiskas. Savukārt Rīgā un Jūrmalā cenas līdz šim lielā mērā ir ietekmējušas TUA iegādes iespējas un dinamika ir bijusi pozitīva. Skatīsimies, kā būs tālāk.
Komercīpašumu segmentā viss ir atkarīgs no uzņēmējdarbības iespējām un potenciālās naudas plūsmas, kas ir saistīta ar konkrēto īpašumu.
Tad kārtējais īpašumu cenu burbulis Latvijai nedraud?
Iepriekšējam cenu burbulim iemesls lielā mērā bija brīvi pieejamais banku finansējums. Šobrīd bankas ir mazaktīvas. Arī ārvalstu investori ir kļuvuši piesardzīgi. Tādēļ par cenu burbuli tirgū kopumā diez vai varam runāt.
Pašlaik tirgū dominē banku veidotie īpašumu apsaimniekotāji, tostarp jūs, pašlaik dominē tirgū. Tomēr cik ilgi tas vēl būs?
Tas ir atkarīgs no katras konkrētās bankas stratēģijas. Lielās līnijās tās ir divas. Viena ir pēc iespējas īsākā laikā nekustamo īpašumu portfeli likvidēt, otra – daļēji strādāt jau kā attīstītājam un pievienot vērtību. Arī mēs puspabeigtos projektos, kuriem redzam perspektīvu, esam gatavi ieguldīt un tos attīstīt.
Kāda ir Hiponia nākotne? Līdz ar Hipotēku bankas pārveidi jūs nonācāt Privatizācijas aģentūras paspārnē. Tur arī paliksiet līdz visa īpašumu portfeļa realizācijai vai arī jūs kā uzņēmumu var pašus privatizēt?
Par privatizāciju runas nav. Mums ir izstrādāts biznesa plāns, un tas paredz, ka mēs darbojamies līdz 2018. gada beigām. Mūsu darbības efektivitātes mērs ir naudas plūsma, ko esam spējuši ģenerēt no saviem aktīviem, un summa, ko esam spējuši atdot Valsts kasei. Kopējais aizņēmums ir 100 miljoni eiro, un līdz 2018. gadam mēs to pakāpeniski plānojam atdot. No vienas puses, mūsu interesēs ir aizdevumu atdot pēc iespējas ātrāk, no otras puses – īpašumi mums ir jāpārdod par tirgus vērtību. Hiponia 2013. gadā ir izdevies sasniegt tai izvirzīto mērķi. Līdz šim ir atgūti kopumā 12 miljoni eiro Valsts kases ieguldījuma atmaksai, kas ir divas reizes vairāk, nekā noteikts aizdevuma līgumā. Turklāt pārdošanas statistika liecina par to, ka vidējā īpašumu pārdošanas cena ir virs vērtējuma tirgus vērtības.
Ņemot vērā to, ka mums ir cits īpašnieks, esam uzākuši aktīvu kampaņu saistībā ar uzņēmuma nosaukuma maiņu. Jaunais uzņēmuma nosaukums būs Hiponia, kas ir īss, kodolīgs un sarunvalodā viegli lietojams.
Ja līdz 2018. gada beigām visi īpašumi nebūs realizēti, kas ar tiem notiks tālāk?
Mēs rēķināmies, ka šāda situācija var būt un tad būs jāvērtē, cik liels ir atlikušais aktīvu portfelis un kāds būtu ekonomiski pamatotākais risinājums. Jāatgādina, ka, pārveidojot Latvijas Hipotēku un zemes banku par attīstības finanšu institūciju, Hiponia tika nodoti vissarežģītāk atgūstamie aktīvi, pēc kuriem nebija tirgus investoru pieprasījuma, vai arī izteiktie piedāvājumi saturēja neadekvātus noteikumus un diskonta likmi. Pārējie aktīvi tika nodoti tirgus investoriem. Sagaidāms, ka attiecībā uz daļu no aktīviem būs arī ilgstoši tiesvedību procesi. Pastāv iespējamība, ka atlikušie aktīvi pēc 2018. gada beigām tiks pārdoti portfeļu veidā.
Ar kuru īpašumu grupu pašlaik ir lielākās problēmas?
Sāpīgs segments ir viesnīcas un viesu mājas. Tās dažkārt ir sabūvētas neadekvāti lielas vai Latvijas nostūros, kur nekādas lielās tūristu plūsmas nav. Līdz ar to diezgan sarežģīti ir šos īpašumus gan uzturēt, gan atrast tiem nomniekus vai pārdot. Bieži vien meklējam alternatīvus risinājumus, piemēram, piedāvājot citus īpašumu izmantošanas veidus: rehabilitācijas centrs, vecļaužu pansionāts, jo īpašumi tomēr atrodas skaistās vietās.
Ja runājam par zemi, tad ir daudz dažādu 2007. gada interesanto investīciju projektu, kur vienkārši ir saparcelēta pļava, nav ne komunikāciju, ne elektrības, ne gāzes, bet formāli ir paredzēts ciemats. Par šādiem īpašumiem pašlaik nav intereses.
Bet vai interese vispār teorētiski kādreiz atkal var parādīties?
Iespējams, ka kādā ilgākā termiņā šos īpašumus arī izdosies pārdot, bet ne tuvākajos gados. Vienā brīdī pat varētu būt izdevīgāk šos projektus transformēt atpakaļ par lauksaimniecības zemi vai mežu un par kādreizējiem plāniem vienkārši aizmirst.
