Pēdējo četru gadu laikā vārdu virknējums – līdz šim neprognozējami izaicinājumi – ir vairākkārt mainījuši savu nozīmi, taču palikuši klātesoši kā katra indivīda dzīvē, tā biznesa pasaulē. Covid-19 pandēmija un attālināts darbs, būvniecības izmaksu pieaugums kara apstākļos, energoresursu krīze, inflācija un kredītlikmju pieaugums, darba spēka trūkums – vai šādos apstākļos ir nepieciešamas jaunas biroja telpas? Piedāvājums Rīgā šobrīd turpina palielināties un visas tendences liecina par to, ka tās nestāvēs tukšas.

Efektīvam darbam vajadzīgs birojs

Daļa esošo un potenciālo darbinieku kopš Covid-19 pandēmijas ir iecienījuši attālināto darbu, kas var būtiski atvieglot ikdienas un darba dzīves plānošanu. Šī brīža darba sludinājumos bieži vien atradīsim norādi par iespēju strādāt attālināti vai prasību konkrētu dienu vai stundu skaitu būt darbā klātienē. Pētījumi Lielbritānijā atsevišķās nozarēs uzrāda tendenci, ka sievietes, kurām ir iespēja daļu darba laika strādāt attālināti, dažreiz pat aktīvāk iesaistās darba tirgū, biežāk izvēloties strādāt pilna laika darbu.

Taču darba devēji dod priekšroku klātienes darbam. 2023. gada beigās publicētais KPMG pētījums rāda - 63% aptaujāto uzņēmumu vadītāju uzskata, ka līdz 2026. gada beigām attālinātā darba zelta laikmets beigsies un uzņēmumi atgriezīsies pie ierastā biroja formāta. Turklāt pandēmijas laikā redzējām, ka attālinātais darbs var veicināt nevienlīdzību, tas var būt papildu slogs sievietēm un mazāk aizsargātajām iedzīvotāju grupām, kurām mājās nav darbam piemērotu apstākļu. Uz to norādījis arī Ilons Masks, nosaucot attālināto darbu par morāli netaisnīgu un negodīgu.

Kādu tendenci parāda skaitļi? Zemākais pieprasījums pēc biroju telpu nomas Rīgā bija 2020. gadā – Covid-19 pandēmijas pirmajā gadā, kas iezīmēja masveida pāreju uz attālināto darbu – tad tika iznomāti tikai 10 tūkst. m2. Interesanti, ka jau nākamajā, 2021. gadā, iznomāto biroju telpu skaits vairākas reizes palielinājās, sasniedzot 65 tūkst. m2, un, pārdzīvojot kritumu divreiz 2022. gadā, 2023. gadā atkal pieauga.

Šie dati liecina, ka Latvijā tā pat kā citur pasaulē pēc īslaicīgas eiforijas par attālināta darba priekšrocībām darba devēju vidū pieaug skepse par tā efektivitāti. Jauni pētījumi sāk pierādīt, ka birojā darbinieki strādā produktīvāk un uzņēmumam ir vērts nomāt biroju telpas. Likumsakarīgi darba devēji atgriežas pie klātienes darba formāta vai piedāvā saviem darbiniekiem hibrīdus risinājumus, ļaujot daļēji strādāt no biroja un daļēji no mājām.

Augsta konkurence un procentu likmes, taču īstermiņa līgumi

Biroju telpu piedāvājums pašlaik pārsniedz pieprasījumu, un var prognozēt, ka šogad šī tendence turpināsies. Papildu jau esošajiem birojiem strauji aug jauni, moderni biroju centri. 2023. gadā Rīgā jauno biroju projektu kopējā platība bija 107.4 tūkst. m2. Pēc šī brīža aplēsēm, līdz 2025. gadam tā sasniegs vismaz ap 200 tūkst. m2, un vismaz 33% no tiem būs A klases biroji.

Jauno biroju attīstītāju lielākais izaicinājums divos pēdējos gados (kopš Eiropas Centrālā banka 2022. jūlijā ir uzsākusi bāzes likmju celšanu) ir augstās kredītu procentu likmes, kuras vismaz šī gada laikā, visdrīzāk, paliks augstā līmenī, būtiski ietekmējot izmaksas. Šajā situācijā attīstītājiem nepieciešams ļoti rūpīgi izvērtēt un līdzsvarot izdevumu un ieņēmumu proporciju.

Tāpat jāņem vēra būtiska Latvijas tirgus nomas īpašība – uz šo brīdi pie mums nav izveidojusies ilgtermiņa (gadu desmitu) nomas kultūra, kas ir raksturīga dažām citām valstīm, kur uzņēmums iznomā vienas un tās pašas telpas desmitgadēm. Latvijas tirgū dominē trīs līdz piecu gadu noma un ēku īpašniekiem Latvijā tas nozīmē nepieciešamību ieguldīt vairāk līdzekļu telpu remontā un labiekārtošanā, piesaistot jaunus nomniekus.

No attīstītāju skatu punkta sākotnēji var šķist, ka tirgus jau ir piesātināts. Tomēr globālajā pasaulē vienmēr ir svarīgi lēmumu pieņemšanas procesā izvērtēt plašāku kontekstu. Piemēram, ir vērojama starptautisko uzņēmumu biroju migrācija uz izdevumu ziņā lētākām valstīm, tostarp Latviju un Baltiju, kā arī jaunu investoru ienākšana Latvijā, ļauj nozarei attīstīties. Tieši no šīm tendencēm ir atkarīgs, kas tuvākajos gados “pasūtīs mūziku” biroju telpu segmentā – joprojām nomnieki vai varbūt jau iznomātāji.

No lētākām uz kvalitatīvākām ēkām

Plašā piedāvājuma apstākļos tuvāko 2-3 gadu laikā konkurence būs īpaši izteikta starp jaunajiem un iepriekš uzceltajiem birojiem. Vairāki signāli liecina, ka darba devēji meklē kvalitatīvākos, nevis lētākos telpu piedāvājumus, un jaunajām ēkām tas sniedz vairākas priekšrocības. Varam novērot, ka par tādiem tradicionāliem kritērijiem kā telpu izvietojums un cena, arvien būtiskāka kļūst ēkas un iekštelpu kvalitāte, iekšējā biroja centra infrastruktūra, energoefektivitāte un atbilstība “zaļajiem” standartiem. Daudzos gadījumos minētie faktori ir noteicošāki lēmumu pieņemšanā, nekā nomas cena, īpaši A klases birojiem.

Jauno biroju ēkas jau tiek celtas pēc modernākajiem standartiem, kamēr iepriekšējai paaudzei ir jāiegulda būtiski līdzekļi, lai atbilstu šiem standartiem: remontdarbos, dizainā, klimata kontroles un iekštelpu modernizācijā, energoefektivitātes risinājumu ieviešanā.

Arī energoefektivitāte un starptautiskie ekoloģijas prasībām atbilstības sertifikāti, tādi kā LEED un BREEAM, kļūst par moderna biroju centra pašsaprotamu iezīmi. Un, ja jaunie biroju kompleksi jau tiek būvēti, ievērojot atbilstībai šiem sertifikātiem nepieciešamos parametrus, tad vecākajiem birojiem ir jāveic ieguldījumu savu sistēmu pilnveidošanai un to iegūšanai.

Ekoloģiskas ēkas Rīgas centrā

Izvietojuma ziņā pēdējos gados novērojam viennozīmīgu tendenci – augstas klases biroji arvien vairāk koncentrējas Rīgas centrā, īpaši izteikti Hanzas ielas rajonā, kas strauji attīstās un pakāpeniski pārtop par Riga City – šeit jau atrodas vairāki jauni, moderni A klases biroju centri. Pieprasīta ir arī tuvā Pārdaugava.

Uzņēmumi resursu taupīšanu sākuši izvērtēt plašākā kontekstā. Energoefektīvas un “zaļās” ēkas kļūst arvien iecienītākas praktisku apsvērumu dēļ. Tā ir kopējā pasaules tendence, kas arvien vairāk attīstās arī Latvijā. Ekoloģiskie un efektīvie inženierrisinājumi ļauj samazināt resursu patēriņu un attiecīgi ekspluatācijas izdevumus. Optimālais iekšējais plānojums rada komfortablus darba apstākļus, līdz ar to paaugstinot tā efektivitāti. Neatņemama mūsdienu biroja sastāvdaļa ir arī moderna iekšēja infrastruktūra ar ērtām pārrunu, ēdināšanas un rekreācijas zonām.

Atpaliekot no šiem standartiem, būs apgrūtināta ne vien jaunu nomnieku piesaiste, bet arī esošo noturēšana. Bieži energoefektivitāte un ikmēneša uzturēšanas izmaksu samazinājums, ko tā sniedz, nomniekam ir būtiskāka, nekā pats nomas maksas apmērs.