Zemes piespiedu nomas jautājumos Latvija jau vairāk nekā 13 gadus iet pa apburto loku, un to nespēj pārraut arī ar dalītā īpašuma izbeigšanu, kura īstenošanai izveidotais mehānisms ir birokrātiski smagnējs, un tam nav arī adekvāta valsts finansiāla atbalsta.

To intervijā Dienas Biznesam stāsta zvērinātu advokātu biroja iLaw partneris Normunds Šlitke. Viņaprāt, zemes piespiedu nomas ikgadējo griestu apmēra noteikšanā 4% no zemes kadastrālās vērtības ir daudz ekonomisko absurdu. Situāciju pašlaik var mainīt tikai Satversmes tiesa.

Kāda ir situācija ar dalītā īpašuma problēmu?

Tā ir tieši tāda pati kā pašlaik ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu. Kāpēc tāds salīdzinājums? Tāpēc, ka ir vairākas būtiskas līdzības gan ar daudzdzīvokļu māju siltināšanu, gan ar dalītā īpašuma izbeigšanu. Diemžēl, bet vecais teiciens — ir meli, ir lieli meli un ir statistika — būtu jākoriģē un statistika jāaizstāj ar politika. Proti, politiķi pirms 11 gadiem solīja dzīvokļu īpašniekiem, ka zemes gabala izpirkšana zem daudzdzīvokļu mājas būs tikpat vienkārša un nesāpīga kā šīs mājas siltināšana. Diemžēl realitāte ir cita. Vārdos un solījumos viss ir skaisti, bet, tiklīdz raugāmies uz padarītajiem darbiem — piedāvātajiem mehānismiem —, tā aina jau ir pavisam citāda. No šodienas skatupunkta laikam nevienam nav jautājumu par energoresursiem, to cenas būtisku pieaugumu, dabasgāzes kontekstā arī pieejamību un dārdzību, kas pat ir kļuvusi par savdabīgu ieroci Ukrainas kara kontekstā. Ļoti daudzi cilvēki 32 gadus pēc Latvijas neatkarības atgūšanas dzīvo padomju laikos būvēto daudzdzīvokļu māju dzīvokļos, kuru apkurei bija paredzēts izmantot lētos energoresursus — dabasgāzi — no Krievijas, bet šodien tie vairs nav lēti, un siltināšanas problēma, šķiet, ir viena no galvenajām aktualitātēm valstī.

Pēdējos gados arvien vairāk skan viedokļi par to, ka valsts pārvaldītājiem — politiķiem un ierēdņiem – ir jābūt valstiski domājošiem — šodienas kontekstā ilgtspējīgiem, bet vai tie paši daudzdzīvokļu māju siltināšanas sasniegumi to apliecina? Diemžēl nē! Bet, ja būtu reāla, taustāma daudzdzīvokļu māju siltināšanas programma, rezultāts būtu cits – daudz labāks. Daudzdzīvokļu māju siltināšana Rīgā ir pielīdzināma dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanai.

Uz papīra dzīvojamo māju privatizācijai bija jābūt pabeigtai jau 2014. gadā, bet realitātē tā arī nekas nav īstenojies no tā, kas rakstīts 2013. gada pavasarī pieņemtajā likumā, kurš noteica lielākās daļas dzīvojamo māju privatizācijas pabeigšanu nākamo sešu mēnešu laikā, kas faktiski nozīmēja arī pašvaldībai piederošā Rīgas namu pārvaldnieka aiziešanu no māju apsaimniekošanas segmenta. Ir pagājuši astoņi gadi, un atklājās, ka neviens nebija iedomājies, kam tad Rīgā jānodarbojas ar privatizācijas pabeigšanu — Rīgas domei, tās struktūrvienībām (Mājokļu un vides departamentam) vai Rīgas namu pārvaldniekam, kurš paziņoja, ka tam nekad nav dots uzdevums pabeigt privatizāciju, bet gan uzdots tikai apsaimniekot mājas.

Rezultātā tikai pēc Valsts kontroles skubinājuma 2022. gadā tika piešķirta pirmā nauda privatizācijas pabeigšanas iniciatīvām Rīgā, jo Valsts pārvaldes likums saka: ja valsts vai pašvaldība deleģē privātpersonai (kāda šajā kontekstā ir Rīgas namu pārvaldnieks) kaut kādu funkciju, tad tā šim nolūkam pieķir naudu. Rīgas pašvaldība savai kapitālsabiedrībai SIA Rīgas namu pārvaldnieks šim mērķim ir piešķīrusi naudu, par kuru var pabeigt aptuveni 100 māju privatizāciju, lai arī jau sen bija jābūt pabeigtai vismaz 2500 māju privatizācijai! Tā turpinot, ja paši dzīvokļu īpašnieki joprojām būs pasīvi, privatizācija nebeigsies vēl kādus 20 gadus, kad daudzas paneļu mājas, nesagaidot pienācīgu renovāciju un siltināšanu, jau būs sabrukušas, bet maksājumos par siltumu dzīvokļu īpašnieki jau būs samaksājuši naudu, par kuru mājas varētu renovēt un padarīt energoefektīvas.

Ar daudzdzīvokļu māju zemes izpirkšanu no īpašniekiem ir līdzīgi, jo valsts šim nolūkam ir piešķīrusi tikai apmēram 5% no kopumā šī mērķa sasniegšanai nepieciešamās naudas, turklāt aizdevuma, bet ne granta veidā, kā bija solīts. Tas nozīmē, ka, nemainot naudas piešķīruma apmērus, dalītā īpašuma problēma tiks atrisināta labākajā gadījumā 20 gados. Tātad dzīvojamo māju privatizācija, kura jau pašlaik ilgst 30 gadus, kopumā tiks pabeigta pusgadsimta jeb 50 gadu laikā. Tāds savdabīgs rekords, kurš attiecināms arī uz māju siltināšanu, kuru ar līdzšinējiem tempiem varēs pabeigt nākamo 50 gadu laikā, ja vien tās mājas nebūs nonākušas avārijas stāvoklī. Bet politiķi taču solīja veicināt māju siltināšanu, lai tādējādi samazinātu vienkāršu naudas izkūpināšanu gaisā, un CO2 emisijas un arī dalītā īpašuma izbeigšanu! Pirms 11 gadiem dzīvokļu īpašniekiem tiks solīts, ka kredīts zemes izpirkšanai zem daudzdzīvokļu ēkas būs tieši tāds pats vai pat lētāks nekā zemes nomas maksa.

Proti, ja zemes nomas maksa bija 6% no kadastrālās vērtības gadā ar pienākumu kompensēt nekustamā īpašuma nodokļa maksājumu, tad ar valsts atbalstu kredīta likme zemes izpirkšanai būs tikai 5% gadā, un pēc 20 gadiem šī zeme piederēs daudzdzīvokļu mājas dzīvokļu īpašniekiem, kuriem turklāt pienāktos nekustamā īpašuma nodokļa atlaides. Ir pagājuši 20 gadi, kuru laikā dzīvokļu īpašnieki maksāja zemes nomas maksu, bet zeme zem mājas tā arī nav kļuvusi par viņu īpašumu. Dzīvokļu īpašnieki par to vaino zem daudzdzīvokļu mājas esošās zemes īpašniekus, un tam pievienojas veikli vēlētāju balsu zvejotāji – prokrievisko partiju politikāņi, kuri uztur matemātiku — sak, ja ik gadu ir maksāti 5% no kadastrālās vērtības, tad 20 gados ar to jau zemes īpašniekam ir samaksāta visa zemes vērtība.

Tā ir ģeniāla sociālisma cēlāju loģika, jo, tādā veidā aizņemoties, piemēram, vienu miljonu eiro ar 5% gada likmi un 20 gadus maksājot procentus, pamatsumma nebūtu jāatdod. Bet tas neatbilst patiesībai, jo neatkarīgi no tā, cik daudz ir maksāts aizdevuma, līzinga jeb nomas procentos, pamatparāds tādējādi nesamazinās — nedzēšas. Tā kā privatizācijas nepabeigšanas dēļ Rīgā ir milzīga pasivitāte daudzdzīvokļu māju siltināšanā un piešķirtie līdzekļi netiek izmantoti, tad pērnā gada nogalē Ekonomikas ministrija paziņoja, ka tā nāks ar iniciatīvu izmaiņām, lai šo siltināšanai neizmantoto naudu varētu novirzīt zemes izpirkšanai zem daudzdzīvokļu mājām. Rezultātā noteikumi zemes izpirkšanai zem daudzdzīvokļu mājām faktiski ir tieši tādi paši kā to siltināšanai – mājām, kurās privatizācija nav pabeigta, savas sarežģītības dēļ faktiski nederīgi.

Nosacījumos tostarp ir prasīts par mājas īpašnieku, tā komercdarbību, bet šīm daudzdzīvokļu mājām nav īpašnieka, un tāds arī nevar būt juridiski. Salīdzinājumam – denacionalizētās mājas īpašnieks var norādīt, cik viņam lieli ienākumi, lai izpildītu valsts atbalsta prasības un varētu saņemt ES struktūrfondu līdzfinansējumu.

Cik viegli vai grūti ir īstenot dalītā īpašuma izbeigšanas kārtību?

Politiķi lēma un radīja ļoti smagnēju, sarežģītu procedūru dalītā īpašuma izbeigšanai daudzdzīvokļu mājās. Un, ja ir sarežģīta procedūra finansējuma saņemšanai zemes izpirkšanai, tad cik daudz būs to, kuri spēs pārvarēt šos birokrātijas džungļus, sākot jau ar daudzdzīvokļu mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala noteikšanu? Kā var ES dalībvalstī izdomāt, ka zemes kadastra vērtība var būt atkarīga no mājas, kura uz šīs zemes uzbūvēta + no tā, kas tajā mājā notiek + cik objektīvi liels zemes gabals konkrētajai mājai funkcionāli nepieciešams? Zeme ir zeme, un tai ir tirgus cena, kas ir arī tās kadastrālā vērtība, nebūtu jābūt starpībai, kāda un cik liela māja uz tās uzbūvēta. Ir dīvaini, ka zemes kadastra vērtība mainās atkarībā no tā, cik m2 liela māja uz tās uzbūvēta un cik tās iedzīvotāju ieskatā tai nepieciešams vietas, piemēram, auto novietošanai, cik zaļajai zonai, cik pastaigām. Izstrādātā mehānisma izpratnē dalītā īpašuma izbeigšana nozīmē, ka vispirms jāpārskata konkrētajai mājai funkcionāli nepieciešamā zemes gabala platība, pēc tam jānotiek daudzdzīvokļu māju dzīvokļu īpašnieku (vismaz 50%) sapulcēm, ir jābūt aktīvistam, kurš dodas uz kredītiestādi, lai saņemtu kredītu par visiem konkrētās mājas dzīvokļu īpašniekiem, kas paši zemes izpirkšanu apmaksāt nevēlas, un tā tālāk, bet jebkurā no minētajiem soļiem ir ļoti viegli paklupt, un šo procesu atsākt var tikai pēc gada. Uz austrumiem no Latvijas ir daudz spārnotu teicienu, kuri precīzi raksturo to, kas šajā jomā notiek Latvijā, — aktīvas darbības imitācija.

Pārfrāzējot teicienu par Anniņu un laukiem, rodas sajūta, ka Latvija no PSRS izkļuva, bet PSRS ārā no Latvijas – ne.

Politiķi nereti taisnojas, ka konkrēto likumprojektu akceptēja, pieņemot, ka visi pārējie normatīvi darbosies atbilstoši situācijai, vai arī problēmu noveļot uz citu Saeimas komisiju. Un atkal, ja Rīgas domes Mājokļu departaments būtu izpildījis likuma prasības, ka sešu mēnešu laikā pēc mājas privatizācijas pabeigšanas Rīgas namu pārvaldniekam šādu daudzdzīvokļu māju apsaimniekošana bija jāpārtrauc, tad mājām jau sen būtu privāti pārvaldnieki (dzīvokļu īpašnieku dibināti apsaimniekotāji vai viņu izvēlētas privātas firmas). Ja Rīgas dome izpildītu prasību par to, ka nevar pašvaldībai piederoša kapitālsabiedrība strādāt nozarē, kura pati spēj darboties, ka valsts, pašvaldības kapitālsabiedrības nekonkurēs ar privātajām kompānijām, tad, visticamāk, arī šīs daudzdzīvokļu mājas jau sen būtu nosiltinātas, jo tām būtu bijis īsts saimnieks, kurš ir ieinteresēts taupīt naudu un resursus. Šķiet, ka iepriekšējie pilsētas pārvaldītāji nebūt nebija ieinteresēti, lai daudzdzīvokļu mājām rastos saimnieks, lai viņi atteiktos no Rīgas namu pārvaldnieka apsaimniekošanas pakalpojumiem. Nu nav cilvēka dabā rīkoties pret savām interesēm!

Ir iesniegta sūdzība Satversmes tiesā!

Pretēji politiķu solītajam, ka dalītā īpašuma izbeigšana ar valsts atbalsta mehānismiem notiks tā, ka būvju, tostarp privatizēto daudzdzīvokļu namu, īpašnieki tiks motivēti zemi izpirkt, jo maksājumi par zemes izpirkumu būs pat mazāki nekā zemes nomas maksa, laikā, kamēr tika pieņemts likums par zemes izpirkšanu, zemes noma tika aizstāta ar Latvijas tiesību normās neesošu zemes likumisko lietošanu, turklāt nosakot par to maksu 4% apmērā no zemes kadastrālās vērtības gadā, kas ne tikai nav ekonomiski pamatota, bet arī vairs nemotivē zemi izpirkt.

Satversmes tiesā šobrīd tiek skatīta sūdzība gan par šo likumisko lietošanu, gan arī par politiķu bez jebkāda racionāla pamata noteikto zemes lietošanas maksu. Pašlaik ir ziņas, ka Satversmes tiesa daudzu desmitu zemes īpašnieku konstitucionālās sūdzības varētu skatīt rakstveidā februāra beigās. Ņemot vērā Satversmes tiesas darbības principus, rakstveida procesam spriedums, visticamāk, būs marta nogalē. Uzskatu, ka Satversmes tiesai ir pienākums šo sūdzību izskatīt mutvārdu procesā, bet tā, protams, lems, kā uzskatīs par vajadzīgu, jo lietas dalībniekiem likums lāga neparedz tiesības šādu lūgumu pat pieteikt šajā procesa stadijā, lai arī tas, visticamāk, tiks darīts, jo no lietas sagatavošanas brīža ir kardināli mainījušies arī lietas faktiskie apstākļi.

Faktiski pašam likumdevējam šai sakarā bija pienākums reaģēt proaktīvi, taču ir maz ticams, ka tas tiks darīts bez Satversmes tiesas, Eiropas Cilvēktiesību tiesas vai tiesībsarga rīkojuma.

Nevaram prasīt no politiķiem, lai viņi rīkojas pretrunā savas partijas un, iespējams, savām personīgajām interesēm. Varam apelēt pie augstajām matērijām, ka politiķim vienmēr jārūpējas par sabiedrības interesēm atbilstoši Valsts pārvaldes iekārtas likumam, bet tie ir tukši vārdi, jo neviens politiķis nekad nav rīkojies diametrāli pretēji savām interesēm. Nevar pateikt, ka politiķim sabiedrības interešu vārdā jāizdara politiskā pašnāvība. To vēlētājs, visticamāk, nesapratīs. Un atkal — savulaik tieslietu ministrs Dzintars Rasnačs pauda, ka ministrijā strādā juristi un nav neviena darbinieka, kuram būtu kompetence gatavot likumprojektus, kas noteiktu zemes piespiedu nomas apmēru, tās ekonomisko būtību, par ko kompetenti ir citu ministriju — Ekonomikas un Finanšu ministrijas - un to pakļautības un pārraudzības iestāžu darbinieki.

Nomainoties tieslietu ministram, jau bija cita ziņa. Proti, nu jau bijušais tieslietu ministrs Jānis Bordāns ziņoja, ka ministrijā esot unikāli darbinieki, kuri bija gatavi sarakstīt likumprojekta anotāciju uz 100 lappusēm un tajā pamatot, kāpēc zemes piespiedu nomas maksa jeb atlīdzība par tās lietošanu ir tieši 4% no tās kadastrālās vērtības gadā: 2,5% kā atlīdzība par kapitāla lietošanu un 1,5% - nekustamā īpašuma nodoklis.

Diemžēl pamatojums tiek balstīts ar trijiem nekādi uz zemi dalītajos īpašumos neattiecināmiem jēdzieniem, cilvēkiem bez jebkādas kompetences, izglītības un pieredzes cenu noteikšanā vai regulēšanā piemeklējot lielumus, kas šādu atlīdzības likmi šķietami pamato: pirmkārt, cilvēku, kuri paši dzīvo savās mājās vai villās, pašpatēriņa radītā kopproduktā statistikas vajadzībām ieskaita 2,5% no pašu lietotā īpašuma vērtības; otrkārt, regulatora (SPRK) noteiktās kapitāla likmes no aizņemtā kapitāla, kas patiešām ir 2,5% (ja, piemēram, Rīgas ūdens bankā ņem kredītu par 3,5% gadā, ūdens tarifā tik iekļauti gan šie 3,5%, gan arī papildu riska prēmija 2,5% no kredīta veidā piesaistītajiem līdzekļiem, kopā tarifā, tāpat kā uz pašu kapitālu, attiecinot ~6% atdevi!); treškārt, likumprojekta anotācijas rakstīšanas laikā bija zemas Latvijas valsts obligāciju likmes, tika aplami pieņemts, ka zeme ir likvīds aktīvs, proti, tā esot bezriska investīcija. To savulaik Satversmes tiesā pauda Latvijas Bankas pārstāvis Eduards Kušners, kaut arī jebkurā ekonomikas mācību grāmatā ir rakstīts tieši pretējais — zeme ir augsta riska investīcija ar zemu likviditāti. Vai tas nozīmē, ka visas mācību grāmatas būtu jāizmet atkritumos — jānodod makulatūrā vai jāsadedzina?

Un vēl — valstu vērtspapīru ienesīguma likmes pašlaik ir būtiski kāpušas, tas bija īss brīdis pasaules vēsturē, kad valstu vadības varēja aizņemies naudu ar likmi, kura tikai nedaudz pārsniedza 0%. Tas pats E. Kušners Satversmes tiesā skaidroja, ka kapitāla lietošanas atlīdzība 6% gadā no kapitāla aktīva vērtības ir novecojusi par 150 gadiem, kaut arī Latvijas Republikas Saeima vien 2013. gadā šīs likmes jau bija pārskatījusi un attiecībā uz patērētājiem tieši tādas pašas arī noteikusi, bet attiecībā uz citiem bija lēmusi par to palielināšanu līdz vismaz 8%!Šķiet, juristi, visticamāk, nezina un neizprot, kas īsti ir likviditāte šī jēdziena tvērumā ekonomikā, jo tā nozīmē iespējas ļoti ātru un vieglu lietas jeb aktīva pārdošanu par aktīva tirgus cenu, proti, ar darījuma ātrumu būtiski vai nemaz neietekmējot aktīva cenu.

Tajā pašā laikā saskaņā ar valsts Attīstības finanšu institūcijas Altum aprēķiniem nekustamā īpašuma pārdošanas laiks ir aptuveni 1,5 gadi, bet valsts standarti īpašuma vērtēšanā paredz, ka nekustamais īpašums tiek pārdots vismaz sešus mēnešus, nevis kā valsts aizdevuma vērstpapīrs – dažu stundu, minūšu vai pat sekunžu laikā.

Apgalvojums, ka zeme ir ļoti likvīds aktīvs, kuru var pārdot ļoti īsā laikā, īsti neatbilst patiesībai. Secināms, ka zemes lietošanas maksa 4% no kadastrālās vērtības gadā nav pienācīgi pamatota, tieši tāpat, kā absolūti nepamatota bija zemes nomas maksa, ko Saeima noteica 2017. gadā – 3% un 5% apmērā. Iepriekš skaitļus 5% un 3% klaji populistiski piedāvāja divi Saskaņas deputāti – Andrejs Elksniņš un Sergejs Dolgopolovs, un pārējais tā laika Saeimas deputātu vairākums tam nekritiski, ignorējot Saeimas Juridiskā biroja bažas un iebildumus, piekrita, Saeimas pārstāvim kā Saeimas advokātam Satversmes tiesā pat atrodot šiem brīvi piemeklētajiem skaitļiem pamatojumu, jo tajā dienā valsts kase tirgoja krājobligācijas ar likmi 1,2% gadā.

Pašlaik valsts aizņēmuma obligāciju un valsts kases krājobligāciju fiksētā likme ir jau ap 3,7% gadā, un, ja tai vēl pieskaita iedzīvotāju ienākuma nodokli (aizdevumi valstij un procentu maksājumi par tiem no tā ir atbrīvoti), nekustamā īpašuma nodokļa likmi, kura ir 1,5% no kadastrālās vērtības, kā arī riska prēmiju un vēl vairākus parametrus, tad tā jau ir krietni virs 6% un tuvojas 7%! Šis aprēķins nozīmē, ka zemes piespiedu nomas apmērs pašreizējos apstākļos nevar būt zemāks par 7% gadā — tieši tā, kā bija noteikts 2009. gada nogalē par 2011. līdz 2014. gadu — 6% + nekustamā īpašuma nodoklis, ko par ekonomiski pamatotu zemes nomas maksu vēl 2020. gada martā atzinis arī Senāts spriedumā lietā Nr. SKC-126/2020, nosakot, ka zemes nomas maksa 7,5% gadā no zemes kadastrālās vērtības ir samērīga, taisnīga, patiesa un adekvāta atlīdzība par zemes nomu, kas atbilst normālām tiesiski ekonomiskām attiecībām valstī. Starp citu, pats Altum zemi, pārsvarā lauksaimniecības zemi, iznomā par vismaz 10% no kadastrālās vērtības gadā!

Vai vispār ir kāda izeja no šī apburtā loka?

Viss šobrīd ir Satversmes tiesas rokās. Laikā, kamēr lietu skata Satversmes tiesa, politiķi Saeimā, sekojot politiskās pašsaglabāšanās instinktam, nevar daudziem vēlētājiem labvēlīgu likuma normu revidēt, to padarot pēdējiem dārgāku. Neviens politiķis šādā situācijā nebūs gatavs ziedot savu politisko karjeru, lai piespiedu nomas griestus noteiktu vai atgrieztu ekonomiski pamatotajā 6% līmenī. Tomēr jebkurā gadījumā agrāk vai vēlāk šajā jautājumā būs jāpieņem ekonomiski pamatoti un pārdomāti lēmumi, ja vien būs vēlme reālos darbos, nevis vārdos atrisināt dalītā īpašuma problēmu. Un tieši tas pats attiecas arī uz padomju laika daudzdzīvokļu mājām, to mikrorajoniem attiecībā uz siltināšanu, energoefektivitāti, vizuālo izskatu.

Patīk vai ne, bet Latvijai agrāk vai vēlāk būs jāizdara izvēle, ko ar šiem mikrorajoniem darīt — nojaukt padomju laikos būvētās daudzdzīvokļu mājas un to vietā uzcelt modernas, energoefektīvas, mūsdienu prasībām atbilstošas daudzstāvu dzīvojamās mājas vai arī siltināt esošās. Speciālisti, kuri nodarbojas ar pilsētu revitalizāciju, iestājas par esošo daudzdzīvokļu māju nostiprināšanu, siltināšanu un to izskata uzlabošanu, jo nojaukšanas scenārijā ir vajadzīgi pagaidu mājokļi (līdz tiek uzbūvēti vietā jauni), kas radīs geto riskus, veidojoties sociāli nelabvēlīgiem rajoniem.

Vēl ir vajadzīgas izmaiņas normatīvajos aktos, risinājumi ar finansējumu, jo īpaši, ja daļai šo māju dzīvokļu īpašnieku nebūs naudas, par ko iesaistīties šādos projektos. Savukārt vienkāršākajam risinājumam — siltināšanai — ir jārod metodes un tehnoloģijas, kuras ļauj ātri un efektīvi nosiltināt vairumu no daudzdzīvokļu mājām, neapdraudot to būvkonstrukcijas. Svarīga ir tehnoloģiski pareiza siltināšana, lai tās rezultātā nepieļautu tā sauktā rasas punkta izveidošanos uz metāla (dzelzsbetona) konstrukcijām, kā rezultātā neatbilstoši siltinātās ēkas vienkārši sabruks.