Nekustamā īpašuma investīciju tirgus šogad būs aktīvs; interesi un naudas pieplūdumu komercīpašumos sekmē arī zemās procentlikmes
Salīdzinot ar 2014. gadu, pērn par 25 % audzis kopējais investīciju apjoms gan Centrālās un Austrumeiropas reģionā, gan Baltijā. 2015. gads Baltijā bija ļoti aktīvs, vērtējot pēc kopējā komercīpašumos ieguldīto līdzekļu apjoma, kā arī jaunu investoru ienākšanas. Kopējais investīciju apjoms Baltijas valstīs 2015. gadā sasniedza 1,1 miljardu eiro, kas ir lielākais rādītājs kopš 2007. gada. Tas gan veidoja 9% no kopējā investīciju apjoma Centrālās un Austrumeiropas reģionā, šādu informāciju ir apkopojusi kompānija CBRE. Visvairāk naudas starp Baltijas valstīm ieplūda Igaunijas īpašumu tirgū. Savukārt populārākais sektors – tirdzniecības objekti. DB jau ziņoja, ka starp lielākajiem darījumiem Baltijā bija Rīgas tirdzniecības centru Alfa, Mols, Dole nonākšana pasaules lielākā aktīvu pārvaldītāja Blackstone Real Estate Partners IV paspārnē; pēc Colliers International aprēķiniem, darījumu apjoms Baltijā varētu būt bijis pat lielāks – 1,4 miljardi eiro.
Brīdina par paģirām
Augsta darījumu aktivitāte nav raksturīga tikai Baltijas tirgum vien. Notiekošo tirgū finanšu konsultāciju kompānijas SIA Catella Corporate Finance partneris Aleksandrs Tralmaks asociācijas LANĪDA un DNB bankas rīkotajā konferencē «Kā attīstīsies nekustamo īpašumu tirgus Latvijā» salīdzinājis ar ballīti, kura var beigties ar pamatīgām paģirām. Visa pamatā ir ilūzijas, kurās patlaban dzīvo industrija ne tikai Baltijā vien, turklāt daudzviet Eiropā tās ir vēl lielākas nekā šajā reģionā. Tās, viņaprāt, ir veicinājis Eiropas Centrālās bankas prezidents Mario Dragi, kurš ieviesis 0% likmi. Šī ballīte varētu turpināties vēl gadu, pusotru, bet paģiras dažam labam varētu būt spēcīgākas par tām, kuras piedzīvotas pirms septiņiem, astoņiem gadiem, prognozēja A. Tralmaks. Tāpat viņš aicināja paturēt prātā 23. jūniju un ne jau svētku dēļ, bet gan tāpēc, ka tad Lielbritānijā notiks referendums (par tās izstāšanos vai palikšanu Eiropas Savienībā), kas var ietekmēt turpmāku ES attīstību, apdraudēt šo veidojumu kā tādu. Šobrīd ir grūti prognozēt, kas notiks investoru prātos, vai būs uzticība visam reģionam, kā rīkosies Eiropas centrālā banka gadījumā, ja briti nobalsos par izstāšanos. Jau patlaban Londonas īpašumu tirgus stāv, viņš piebilda.
Vineta Vigupe, CBRE tirgus izpētes un konsultāciju direktore Baltijas valstīs, piekrīt, ka investīciju aktivitāte pieaugumu varētu skaidrot ar ļoti zemām procentu likmēm (gan noguldījumu, gan bankas aizdevumu likmēm), tomēr tas ir tikai viens no iemesliem. Daudzi institucionālie investori turpināja savu fondu slēgšanu, kas ir reglamentēts fonda prospektos, viņa skaidroja. Piemēram, Obligo portfeļa vai BPT Optima portfeļa pārdošana būtu notikusi tik un tā, neatkarīgi no procentu likmēm.
Investīciju fondi ir aktīvi, gan pērkot jau esošus objektus, gan attīstot jaunus. Tas ir skaidrojams ar brīvo telpu īpatsvara samazināšanos un nomas maksas stabilizēšanos, kā arī ekonomikas izaugsmi reģionā.
Kā piemēru V. Vigupe nosauca Lords LB projektu K29 Viļņā, kuru attīstīja un pilnībā iznomāja pats fonds, turklāt tas neplāno šī objekta pārdošanu tuvākajā laikā, neraugoties uz to, ka investīciju tirgus ir aktīvs.
Savukārt loģistikas sektora attīstību Centrāleiropā kopumā virza globālā tirdzniecība un e-komercijas apjomu palielināšanās.
Izdevīgi pārdot
Tuvākie 12–18 mēneši būs ļoti aktīvi, būs daudz darījumu, bankas tos labprāt finansēs, prognozēja A. Tralmaks. Būs spiediens uz pensiju fondiem investēt nekustamajos īpašumos, gads būs ražīgs un darījumiem bagāts. Patlaban īpašniekiem ir īstais brīdis izdevīgi pārdot savus īpašumus, jo naudas pasaulē valda pārbagātība, ir neapdomīgi pircēji, naudas līdzekļi ir lēti, viņš izteicās.
Eiropā ienesīguma likmes ir būtiski samazinājušās, tās ir vēsturiski zemākajā līmenī kopš deviņdesmito gadu sākuma. Centrālās un Austrum- eiropas reģionā šī korekcija turpināsies arī šogad pāris lielo darījumu dēļ, kurus ir plānots pabeigts, šādas ir CBRE speciālistu prognozes.
Investoru prasīto ienesīgumu no nekustamā īpašuma iegādes (yield) Latvijā tieši ietekmē alternatīvu investīciju iespējas Eiropas un globālajā investīciju tirgū. Turēt naudu depozītos un obligācijās investoriem šobrīd neatmaksājas, komentēja Ilze Opmane-Jēgere, DNB bankas Lielo uzņēmumu segmenta vadītāja. Skandināvijas un Rietumeiropas investori šobrīd aktīvi ienāk Baltijā, jo te, ieguldot līdzīgā īpašumā, var nopelnīt krietni vairāk nekā viņu mītnes zemēs. Pašreizējās konkurences dēļ investoru prasītais ienesīgums tuvākajā nākotnē varētu saglabāties esošajā līmenī vai pat vēl nedaudz samazināties, kas ir laba ziņa tiem, kuri tuvākajā nākotnē vēlas pārdot savus īpašumus, viņa turpināja. Tiesa, ir jautājums par tik zema ienesīguma līmeņa ilgtspēju ilgākā laika posmā. Investori varētu prasīt lielāku atdevi, ja Eiropas Centrālā banka mainīs savu depozīta procentu likmju politiku, tāpat arī banku regulatori gadu no gada paaugstina kapitāla prasības pret tām, – tas var nākotnē sadārdzināt kredītus.
Izvērtējot investīciju apjomu šī gada pirmajā ceturksnī reģionā, tostarp Baltijā, tas ir krietni mazāks nekā 2015. gada 1. ceturksnī. Arī ienesīguma likmju korekcija reģionā 1. ceturksnī nav novērota, informēja V. Vigupe. Kvalitatīva komercīpašumu piedāvājuma trūkums ir viens no faktoriem, kas ietekmē investoru aktivitāti. Lai gan tirgus atrodas posmā, kad ir izdevīgi pārdot, potenciālie pārdevēji var saskarties ar grūtībām ieguldīt iegūtos finanšu līdzekļus, tāpēc šo lēmumu atliek. Viens no risinājumiem ir alternatīvie sektori. Tādi ir daudzdzīvokļu īres nami, studentu kopmītnes, datu centri, atpūtas un izklaides objekti, medicīnas iestādes, pensionāru aprūpes centri u.tml. Latvijā pašlaik šādi alternatīvie segmenti gan nav attīstījušies tiktāl, lai piesaistītu starptautisku investoru uzmanību, tāpēc arī šogad galvenie investīciju objekti būs biroju ēkas un mazumtirdzniecības objekti, uzskata V. Vigupe. Pēc viņas domām, diez vai sekos tas pats tirgus scenārijs kā pēc 2007. gada. Pašreizējā situācija ir atšķirīga, piemēram, bankas tikpat kā nefinansē attīstības projektus un ļoti rūpīgi izvērtē investīciju objektus un kredītu ņēmējus. Latvijā vēl joprojām tirgū tiek realizēti tie projekti, kas tika sākti vai uzbūvēti 2006.–2009. gadā.
Tie paši vēži
Ir vairāki faktori un īpatnības, kas attur investorus un attīstītājus izvērst darbību tieši Latvijā, uzskata investīciju fondu pārstāvji. Jekaterina Kolosova, Nordic and Baltic Property group rīkotājdirektore Baltijas valstīs, akcentēja, ka ir jārēķinās ar augstiem nodokļu maksājumiem pie samērā zemas nomas maksas, investoriem ienesīgums ir zems. Uz nodokļu sistēmas nestabilitāti norādīja Viktors Savins, Eften Capital vadošais partneris: uzņēmēji nevar paļauties uz to, ka nesekos straujas pārmaiņas. Nodokļi, likumi regulāri mainās, ko investors nevarēja ņemt vērā, izvērtējot kāda objekta pirkšanu, bet kas vēlāk ietekmē biznesu. Savukārt jaunu objektu būvniecība patlaban neatmaksājas zemās nomas maksas dēļ, viņš skaidroja.
Ja grib iegūt kredītu jauna projekta tapšanai, ir jārēķinās ar banku prasību par noslēgtiem nomas priekšlīgumiem. Kā lai to dabū gatavu, ja pat ne visām esošajām ēkām piesaistīt nomnieku ir vienkārši, vaicāja J. Kolosova. Savukārt lētu objektu, ko varētu uzlabot, šobrīd piedāvājumā nebūt nav daudz, vēl pirms dažiem gadiem izvēle bijusi plašāka.
Ir vērts ieguldīt arī jaunos projektos, taču tiem drīzāk jābūt nišas produktiem. A un B+ biroju ēku gadījumā ir jārēķinās ar lēnu brīvo telpu aizpildīšanu, jo pieteikto projektu skaits tuvākajos gados ir liels, telpu apjoma palielinājums varētu būt iespaidīgs, ja tie tiks īstenoti, pauda Inese Jureviča, New Europe Real Estate investoru attiecību vadītāja.
Viens no izaicinājumiem tirgū ir tā lielums, kas nozīmē, ka piedāvājumā ir maz atraktīvu objektu. Nereti viens un tas pats objekts tiek tirgots pa apli, līdz ar to kvalitatīva izaugsme patlaban ir nosacīta. Nākotnē ir perspektīva jauniem objektiem, attīstības projektiem, sprieda I. Opmane-Jēgere. Darījumu kopumā ir diezgan daudz, taču starp tiem jaunu objektu tik tiešām ir maz. Nereti sanāk pārfinansēt vienus un tos pašus īpašumus, piekrita Jeļena Gavrilova, SEB bankas nekustamo īpašumu finansēšanas pārvaldes vadītāja. Kopumā bankas uz investīciju darījumu finansēšanu skatās labvēlīgi, bet arī samērā uzmanīgi. Arī viņa šo gadu prognozē darījumu ziņā aktīvu, ar jauniem investoru vārdiem.
Viedoklis
Konkurence liks mainīt fokusu
Ilze Opmane-Jēgere, DNB bankas Lielo uzņēmumu segmenta vadītāja
Investīciju tirgus šobrīd ir neviendabīgs. Redzam ļoti lielu investoru interesi ieguldīt līdzekļus labos, sakārtotos īpašumos, kas ģenerē regulāru naudas plūsmu, it sevišķi birojos, dažāda izmēra tirdzniecības centros. Nepārspīlēšu sakot, ka uz katru labu objektu ir vismaz 5-10 nopietni interesenti, konkurence ir tiešām liela. Zinām vairākus investorus, kuriem kontā stāv pieejami līdzekļi, bet neizdodas atrast piemērotus naudas plūsmas objektus, ko iegādāties, tāpēc investori vai nu ir spiesti pazemināt savas atdeves prasības, vai arī tiem jāsāk skatīties uz jauniem segmentiem.
Citāda situācija ir ar nesakārtotiem objektiem, attīstāmiem zemes gabaliem, rekonstruējamiem īpašumiem – šādu īpašumu likviditāte ir drīzāk slikta, jo šobrīd aktīvu attīstītāju mums Latvijā ir pamaz, it īpaši, ja salīdzinām ar Lietuvu un Igauniju. Attīstības projektus bremzē gan bažas par ilgo un neparedzamo būvniecības procesu, gan krīzes laikā gūtā negatīvā pieredze, gan arī sava kapitāla trūkums. Izskan arī bažas par pieprasījumu pēc jaunām biroju telpām, tirdzniecības un industriālajām platībām, taču mūsu klientu pieredze rāda, ka šobrīd pieprasījums pēc telpām pārdomātos, labi apsaimniekotos projektos ir samērā labs.
Ja salīdzinām ar 2006.-2007. gadu, tad šobrīd banku pieeja nekustamo īpašumu kreditēšanā ir krietni mainījusies, daudz lielāks fokuss tagad ir uz īpašuma naudas plūsmas paredzamību un ilgtspēju, vadības un īpašnieku pieredzi, reputāciju. Lielākā daļa no investīciju darījumiem notiek ar banku līdzfinansējumu, un labiem objektiem ar paredzamu, drošu naudas plūsmu kredīta apmērs var sasniegt pat 70% no īpašuma vērtības. Bankas līdzfinansē arī jaunu īpašumu attīstību. Te gan ir jāatceras, ka jebkurā jaunā projektā ir vairāk nezināmo nekā jau pabeigtam īpašumam, tāpēc jaunu objektu attīstībai kredītu apmērs caurmērā ir mazāks nekā jau pabeigtam īpašumam - līdz 50-60% no kopējā nepieciešamā investīciju apjoma.
Nākotnē sagaidām, ka konkurence darījumos ar naudas plūsmas objektiem spiedīs daļu no investoriem aktīvāk pievērsties arī dažādu attīstības projektu līdzfinansēšanai. Jau tagad redzam, ka tiek dibināti kopuzņēmumi, kur objektu attīsta pieredzējis attīstītājs, taču starta kapitālu zemes iegādei, būvniecības sākuma posmam iegulda finanšu investori. Regulāri dzirdam viedokļus, ka šobrīd Latvijā attīstīt jaunus īpašumus neatmaksājas, taču no savu klientu sasniegtā redzam, ka arī šādi projekti atmaksājas, ja ir skaidri izstrādāta projekta koncepcija un to vada pieredzējusi komanda ar labu izpratni par vietējo tirgu. Tāpat ir arī ar nesakārtotiem objektiem - zinām klientus, kuri specializējas tieši uz šādu īpašumu rekonstrukciju, attīstīšanu, un gūst no tā labu peļņu.
